[摘要] 今年以来，与住宅市场的冷清不同，商业地产市场在此番楼市调整中并未见太大波动。统计局实时公布的数据显示，前7月住宅销售额同比降幅为10.5%，而商业营业用房销售额则增长了8.6%，年内平均同比增幅为近7%。
今年以来，与住宅市场的冷清不同，商业地产市场在此番楼市调整中并未见太大波动。统计局实时公布的数据显示，前7月住宅销售额同比降幅为10.5%，而商业营业用房销售额则增长了8.6%，年内平均同比增幅为近7%。
与此同时，近来万科、龙湖、绿地、华润置地等多家房企对商业地产频频加码，宣布将加大对该领域的投资力度。对此，业内普遍解读为：面对住宅市场疲软，开发商将拓展多元产品分散风险。
然而，随着品牌房企扎堆进军商业地产，部分城市供应量过剩、空置率高企等问题也逐渐浮出水面。相关报告显示，未来三年商业物业市场供应将超过3300万平方米，增长率达47%。
商业地产成房企“香饽饽”
最近，关于品牌房企加大商业地产投资力度的消息并不少，万科、龙湖等成了业内津津乐道的“典型”。
日前，万科派亮相，成为广州万科商业综合体首次亮相；7月26日，华润置地发布商业地产战略，并称目标是做“中国商业地产领导者”；7月24日，龙湖地产公开展示其未来几年的商业地产发展蓝图，将把每年销售收入的10%用作商业投资……
看准商业地产这块“蛋糕”的还有恒大、绿地。今年4月，许家印在恒大内部会议上提出了“要打造恒大的商业地产帝国”。而早在今年3月，绿地集团就在其商业战略推荐会上，将商业地产与住宅地产开发摆上了同等重要的位置。
频频转型加码，体现着开发商对商业地产较乐观的市场预期。“在对124个城市、500多位开发商或业主、800位资深专业人士等进行调查统计后发现，2014年上半年，中国商业地产信心指数是112.1，整体市场普遍乐观。”盈石集团研究中心总经理张平表示。
住宅市场遇冷促房企转型
业内人士分析指出，品牌开发商对商业地产的追捧，与住宅市场的下行不无关系，多元产品有助于分散市场风险。
据统计局公布的房地产开发和销售情况显示，今年以来，住宅市场成交面积、金额连续6个月均呈现同比下滑趋势，7月两者降幅均达到年内新高。
而商业地产市场则无论从销售面积还是销售金额上，都表现得较为坚挺。“相对来说，商业地产整个业绩一直是持续的，降温力度不明显。”严跃进向中新网房产频道分析称。
另外，严跃进认为，商业地产的吸引力也表现在相较于住宅更大的利润空间上，“商业地产可以做高附加值”。
商业地产面临高库存之忧
在住宅市场，“去库存”已经成了不少房企的首要任务。而在房企扎堆转型注资后，商业地产市场也面临着高库存、泡沫化、高空置率的隐忧。
盈石集团研究中心8月13日发布的《中国商业地产信心指数报告》显示，截止今年上半年，商业物业市场存量为7000万平方米。“未来三年供应将超过3300万方，达到47%的增长率。”张平认为，商业、写字楼都面临过剩严重的压力问题，写字楼更加明显，未来供应将是现有存量是1.5倍。
“内地商场空置率很高，这些空置的房除了养老鼠之外，还有什么用处？”在日前举行的2014博鳌房地产论坛上，恒隆地产董事长陈启宗曾直言。德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平也指出，整个房地产市场正在走向调整期，大量的商业地产泡沫会被挤破。
除日益走高的库存问题外，严跃进认为，房企进军商业地产，也需对整个经济周期进行较好地把控。他认为，商业地产有很强经济周期性，在目前宏观经济不好的情况下，咨询、贸易等行业业绩下滑，进而会影响此类商业项目的库存去化和租赁收入。
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商业地产商再造盈利模式:互联网思维＋个性定位
“商业地产发展的核心是要寻找到被市场和资本市场认可的盈利模式。”商业地产全程服务商RET睿意德高级董事王玉珂在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前国内大多数商业模式都还处于探索阶段。
中国新城市开发等房地产公司的招股情况不理想，显然和内地商业地产商普遍没有找到成熟的盈利模式有关。
通过移动互联网聚焦目标客群
住宅市场频频遭遇政策调控以来，商业地产一直被视为避风港。转型商业地产也成为近几年来行业中实时热门门的话题。作为地产一哥，万科无疑是有危机感的企业。
2013年以来，北京万科在万科商用的新业务层面不断探索，从 “盖有人住的好房子”转型到“盖有人用的好房子”,业务也已拓展至购物中心、社区商业、写字楼、酒店、养老服务等城市综合配套服务领域。
今年以来，万科则先后联手百度、雅诗阁、途家网，对商用物业进行新的尝试。
在接受《每日经济新闻》记者采访时，万科集团副总裁毛大庆表示，与雅诗阁合作意味着万科在北京真正开始了服务公寓的业务，据其介绍，双方在苏州、无锡、北京大兴和顺义的4个项目共涉及700套公寓。
此外，万科位于北戴河的某项目将首次尝试互联网思维模式，通过途家网为项目业主提供后期的增值服务。
借助互联网是目前被众多房企广泛运用的新利器，以万达[简介 实时动态]为例，正是利用“大数据”的电子商务模式对其线下资源进行整合，利用这些项目资源，建立会员体系，通过现代移动终端的先进技术，掌握每一个项目中，大量会员消费的次数、额度、喜好等，然后根据大数据做出分析，有针对性地进行下一阶段的招商[简介 实时动态]和调整商家布局。
强调个性化的消费体验
当越来越多的企业涌入商业地产的开发大潮中，如何避免同质化、实现独特的竞争力无疑是突围的关键。
有统计数据显示，去年全球新建购物中心面积排名前10的城市有9个在中国，全球在建购物中心面积超过一半也来自中国。
华远地产董事长任志强此前在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在华远的发展战略中，商业板块不可或缺，而商业战略和综合体运营将成为华远新的发力点。
作为主战场的北京，华远商业版图已初现雏形。其中，位于通州[实时消息 价格 户型 点评]的华远·好天地定位为区域型商业，华远·华中心着眼于城市和区域商业综合体，门头沟地块规划的华远·华中心（北京）则定位于商业综合体。
外资老牌商业运营商凯德也在不断调整其在国内的产品分布。凯德商用去年7月份收购的位于北京南三环的大峡谷购物中心项目后，通过升级餐饮及儿童业态，出租率已由收购时的92.7%提升至目前的99.8%,租户数量也从原来的163个增加到190多个。
凯德去年收购改造的另一处商业项目凯德晶品购物中心，则主打高端消费。
《每日经济新闻》记者近日实地走访北京多个商圈后发现，不同于核心商圈的业态布局，社区商业更注重贴近生活所需，针对某一类人群消费习惯设定的业态比例不断放大，带来的客流量不降反升。以位于海淀区清河板块的五彩城项目为例，该项目充分放大了儿童业态的配比，据了解，该项目的snoopy乐园[实时消息 价格 户型 点评]开业当天就吸引了7万人的客流量。
“每一个商业项目都会有2~3年的培育期，市场供应不断加大也考验产品差异化。”王玉珂对《每日经济新闻》记者说，产品差异化基于对需求的研究，“通过对周边客群的需求分析、消费方式变化的分析等，找到目标客群和产品的契合点。”
探索盈利能力再造
除了定位差异化，大量自持面积对于资金沉淀的需求以及运营能力的考验，也让商业地产项目没有想象中美好。
兰德咨询此前发布的一项调查数据显示，内地上市房企中持有商业地产的，持有型物业租金收入一般占年度营业总收入的3%~5%,高的达到7%;相对于持有性物业资产，租金收入仅占1.5%左右，经营利润则大都为负。
“就拿万达来说，之前一直希望将商业地产单独上市，但核心的盈利点却很难被资本市场所认可。”一位不愿具名的商业地产分析人士对《每日经济新闻》记者直言。
公开资料显示，去年万达商业地产公司收入1456.2亿元，其中地产业务（公寓、商铺、写字楼）收入1262.5亿，租金收入仅85.6亿元，占总收入的5.87%.
记者粗略统计了太古、新鸿基去年的租金，分别为96.73港亿和90.78亿港元，其中太古地产租金占整体收入的比例高达74.8%.
“类似新鸿基、太古等港资地产商，其融资渠道的多元化使其可以拥有低成本融资，能够接受长时间的持有运营，而国内运营占企业整体收入超过5%的少之又少。”王玉珂说道。
在王玉珂看来，如何寻找到真正的盈利点是目前国内商业地产面临的首要问题。“所有做得较好的商业地产基本都是租售相结合的模式，可售的产品很多，包括住宅开发、商铺、产权式酒店等，但最核心的是租售比例的把控。”
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