[摘要] 谢国忠：“我家的保姆刚刚提出辞职，”我在北京的一位朋友最近告诉我，“她急着回家买房子。我建议她借的贷款不要超过七成，这样万一有损失，至少还有缓冲余地。”
这已经不是我次在中国听到这样的故事。上海也有几个朋友告诉过我类似的故事。似乎在同一时间，所有的保姆都杀入了楼市。
对于基金经理来说，请保姆可谓好处多多。中国的保姆可能就是擦鞋男孩的亚洲版。1929年华尔街崩盘前夕，美国前总统肯尼迪的父亲约瑟夫·肯尼迪有一天在擦皮鞋时，发现鞋童也在谈论股市、投资股市，老肯尼迪觉得情势不妙，回去就把股票卖光了。
另一位朋友最近在海南三亚度假，感到不由自主地要去售楼处看看。每个她认识的人都在那里买了房。似乎不在那里买房，就显的不合群了。
“你应该买了两套，”精明的售楼小姐建议，“三年后，价格会翻1倍。到时，你卖掉一套，另一套就等于白捡的。”
一个人怎么能拒绝这样的建议呢?
在官员腐败案件中，招牌的证据已不再是塞满冰箱的现金、抑或一身有点小名气的女演员做情妇，而是有多少套房子。上海的一位局级官员被抓时，就有24套房子。(注：2007年10月，原上海浦东新区副区长康慧军被“双规”，他和妻子名下的房产多达24处)
中国正处地产投资狂潮带来的剧烈阵痛中。首先，我想声明，说中国的房地产市场为一个“泡沫”，并非是在否定中国的发展成就。泡沫的一个关键组成部分是乐观，而乐观离不开经济上的成功。
另外，我也不是说价格明天就会下降。泡沫的发展和破灭，有自己的时间表。当它即将破裂时，我会让你知道。
免费午餐
人民币预期可能是催生泡沫的主要力量。首先，它迎合了人内心深处对免费午餐的欲望。你要做的仅仅是把钱兑换成人民币。所有华尔街上的专家都会告诉你，你稳赚不赔。这些钱已涌入中国。
其次，人民币的故事把中国人的钱留在了国内。美元向来是中国人的资产避风港，这就是为什么中国的银行有大量的美元存款，理所当然地，那些有头有脸的人物都在海外有美元。
但现在，所有的钱回来了。更重要的是，任何收入，合法还是不合法，现在都留在了中国，不出去了。
要房子 不要现金
腐败官员为什么会保有房子，而不是现金?按华尔街的说法，人民币将会，因此，根本就不应该持有美元。但在楼价飙升时，又何必持有现金呢?腐败的现金到了楼市可以再赚一道钱。贪官们只有在被抓时，才会体会到持有不动产是有坏处的。
巨量的流动性促使中资银行尽可能地放贷。有一个华尔街传统，中国人学得很快，那就是让公司开支票给自己发奖金。你需要做的仅是报告一个惊人的季度业绩。
这是一个比华尔街更容易的游戏：中国政府把存款利率和贷款利率都固定住，保持了很宽的利息差。你只需要放贷，利润会自动进来。贷款转坏总得过三年吧?到时，我用不着把奖金还回去，对不对?
要让泡沫持续，你需要一种力量，让它在有破灭迹像时也能将它稳住。华尔街不断地泵出新的天然或人工合成的产品，把债务转化为对资产的需求。在中国，地方政府扮演了这一角色。
寅吃卯粮
由于利益相关，中国政府已身陷泡沫不能自拔。卖地的钱都到了政府手里。土地价格已上升到了占开发成本的一半。在热点地区，土地成本超过了开发费用——政府要现在就把未来的价格收入拿到手里。
房子卖掉时，政府收到交易税和利得税。地产开发商向政府交的税超过了自己的收入。地产开发商最终将收入入账时，他们必须将钱再去投入，华尔街分析师会建议他们去买地。
由于土地价格升了很多，他们可怜的收入不够，所以他们不得不借钱。他们所有的收入和借钱的利息，都到了政府手里。你能责怪他们助推了楼市价格吗?
对土地的痴迷是另一个推动因素。就在不久之前，中国还是一个农业国，最重要的资产永远是土地。“三年清知府，十万雪花银”，这是一句中国老话，这句话没有说明“十万雪花银”去了哪儿。
它们去买地了!当然，在城市里，你已经看不到地了，只能看到地上的建筑，但毕竟，建筑也是长在地上的。
现在，保姆们都去买房了，还会有谁?永远不要低估13亿人的力量。在中国，许多人说你应该听擦鞋男孩的意见。事实上，确实会有很多人听他的。
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商业地产临泡沫化隐忧 高空置率只能"养老鼠"
今年以来，与住宅市场的冷清不同，商业地产市场在此番楼市调整中并未见太大波动。统计局实时公布的数据显示，前7月住宅销售额同比降幅为10.5%，而商业营业用房销售额则增长了8.6%，年内平均同比增幅为近7%。
与此同时，近来万科、龙湖、绿地、华润置地等多家房企对商业地产频频加码，宣布将加大对该领域的投资力度。对此，业内普遍解读为：面对住宅市场疲软，开发商将拓展多元产品分散风险。
然而，随着品牌房企扎堆进军商业地产，部分城市供应量过剩、空置率高企等问题也逐渐浮出水面。相关报告显示，未来三年商业物业市场供应将超过3300万平方米，增长率达47%。
商业地产成房企“香饽饽”
最近，关于品牌房企加大商业地产投资力度的消息并不少，万科、龙湖等成了业内津津乐道的“典型”。
日前，万科派亮相，成为广州万科商业综合体首次亮相；7月26日，华润置地发布商业地产战略，并称目标是做“中国商业地产领导者”；7月24日，龙湖地产公开展示其未来几年的商业地产发展蓝图，将把每年销售收入的10%用作商业投资……
看准商业地产这块“蛋糕”的还有恒大、绿地。今年4月，许家印在恒大内部会议上提出了“要打造恒大的商业地产帝国”。而早在今年3月，绿地集团就在其商业战略推荐会上，将商业地产与住宅地产开发摆上了同等重要的位置。
频频转型加码，体现着开发商对商业地产较乐观的市场预期。“在对124个城市、500多位开发商或业主、800位资深专业人士等进行调查统计后发现，2014年上半年，中国商业地产信心指数是112.1，整体市场普遍乐观。”盈石集团研究中心总经理张平表示。
住宅市场遇冷促房企转型
业内人士分析指出，品牌开发商对商业地产的追捧，与住宅市场的下行不无关系，多元产品有助于分散市场风险。
据统计局公布的房地产开发和销售情况显示，今年以来，住宅市场成交面积、金额连续6个月均呈现同比下滑趋势，7月两者降幅均达到年内新高。
而商业地产市场则无论从销售面积还是销售金额上，都表现得较为坚挺。“相对来说，商业地产整个业绩一直是持续的，降温力度不明显。”上海业内人士分析称。
另外，严跃进认为，商业地产的吸引力也表现在相较于住宅更大的利润空间上，“商业地产可以做高附加值”。
商业地产面临高库存之忧
在住宅市场，“去库存”已经成了不少房企的首要任务。而在房企扎堆转型注资后，商业地产市场也面临着高库存、泡沫化、高空置率的隐忧。
盈石集团研究中心8月13日发布的《中国商业地产信心指数报告》显示，截止今年上半年，商业物业市场存量为7000万平方米。“未来三年供应将超过3300万方，达到47%的增长率。”张平认为，商业、写字楼都面临过剩严重的压力问题，写字楼更加明显，未来供应将是现有存量是1.5倍。
“内地商场空置率很高，这些空置的房除了养老鼠之外，还有什么用处？”在日前举行的2014博鳌房地产论坛上，恒隆地产董事长陈启宗曾直言。德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平也指出，整个房地产市场正在走向调整期，大量的商业地产泡沫会被挤破。
除日益走高的库存问题外，严跃进认为，房企进军商业地产，也需对整个经济周期进行较好地把控。他认为，商业地产有很强经济周期性，在目前宏观经济不好的情况下，咨询、贸易等行业业绩下滑，进而会影响此类商业项目的库存去化和租赁收入。
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