[摘要] 具体来看，2014年7月份，北京、上海、广州和深圳4个城市新建商品住宅库存量分别为1024万平方米、1158万平方米、857万平方米和362万平方米，环比增幅分别为4.5%、4.1%、2.0%和11.2%，同比增幅分别为28.5%、20.5%、33.9%和33.9%。
“金九银十”或迎降价狂潮
有市场分析人士认为，一线城市限贷短期内难以松动，库存和销售量之比持续攀升，房企为完成销售目标，金九银十期间将“降价走量”抢收
“北京土地市场又一宗地块流标，可见房企资金链逐步紧缩的压力。”亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，随着年底还贷、销售目标完成的时间节点的到来，房企将会承受来自于销售业绩以及资金层面的更大压力。
“一线城市库存压力异常大，房价开始‘扛’不住了。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向记者表示，今年7月份，一线城市新建商品住宅成交均价环比下降2.4%，每平方米下跌了540元，房企降价让利的力度在加大。
无独有偶，同策咨询研究部总监张宏伟也认为，开发商将在“金九银十”期间加大推盘力度，而年报业绩压顶，适度调整价格策略仍将是大多数房企的选择。
一线城市房价实降
8月17日，上海易居房地产研究院的一份研究报告指出，2014年7月份，一线城市新建商品住宅成交均价为22428元/平方米，环比减少2.4%，同比增长3.3%；7月份成交均价比6月份下跌了540元/平方米。
而从具体城市房价表现来看，2014年7月份，北京、上海、广州和深圳4个城市新建商品住宅成交均价分别为24933元/平方米、26512元/平方米、14939元/平方米和24476元/平方米，环比增幅分别为-8.2%、0.2%、-12.0%和0.3%，同比增幅分别为-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%。
而对比2014年6月份商品住宅成交数据可见，北京和广州6月份房价环比增幅较大，而进入7月份后，则变成跌幅较高。
值得注意的是，房企销售量难以提升导致资金回流不畅的压力已经传导到土地市场上，以北京土地市场的表现为例，过去有地块入市即被抢走的现象真正地成为了“过去”。今年进入8月份后，土地市场保持了持续低温态势。据统计，截至8月17日，北京国土局共推出9宗地块，其中2宗挂牌出让地块以底价成交，1宗流拍，5宗招标地块亦基本以底价成交。
郭毅判断，接下来土地低价成交或者流拍现象仍将继续，而下半年若无来自房调政策以及信贷政策层面的放松，楼市下行趋势仍将持续。
“一线城市看跌情绪在未来几个月内依然难以驱散，无论是商品住宅、办公物业还是商业营业用房，其库存都面临较大的去化压力。”严跃进表示，自2月份以来，一线城市连续6个月每个月均呈现供大于求的市场现象，这加剧了库存积压和销售不利的矛盾。
库存高企将催生降价潮
据上海易居房地产研究院统计数据显示，2014年7月份，一线城市新建商品住宅库存量为3402万平方米，环比增长4.4%，同比增长27.5%。这意味着继6月份库存量创新高后，7月库存继续攀升。
具体来看，2014年7月份，北京、上海、广州和深圳4个城市新建商品住宅库存量分别为1024万平方米、1158万平方米、857万平方米和362万平方米，环比增幅分别为4.5%、4.1%、2.0%和11.2%，同比增幅分别为28.5%、20.5%、33.9%和33.9%。
而从库存和销售量之比(简称“存销比”)情况来看，2014年7月份，一线城市新建商品住宅存销比为16.4个月，而6月份则为15.4个月。由此可见，市场低迷下，一线城市的存销比上升速度加快。
具体来看，2014年7月份，北京、上海、广州和深圳4个城市新建商品住宅存销比分别为18.9个月、17.2个月、14.1个月和14.7个月。而在2013年年末，上述4个城市的存销比分别为7.6个月、8.7个月、9.0个月和11.9个月。
“显然，2014年一线城市楼市消化库存变得艰难。”严跃进表示，北京存销比的反弹力度，由去年库存压力逆转成为今年去存货压力的城市，预计北京市场房价的降温力度将较大。
此外，上海商品住宅市场的去库存压力也不低。同策咨询研究部数据显示，2014年1月份-7月份，上海商品住宅累计成交面积约476.29万平方米，同比跌幅达29.96%。而从8月份前两周的楼市表现来看，市场仍然没有回归到“量”的轨道上来。
对此，张宏伟表示，上海市场成交量普遍性下滑、去库存压力仍然较大、房贷收紧局面并未出现实质性改变等多重等因素使得上海房企下半年销售压力、经营压力明显增加。
“2014年即将过去8个月，对于上市房企来讲，年报业绩压顶，其在9月份-10月份将加大推盘力度，适度调整价格抢收‘金九银十’。”张宏伟进一步表示，以上海为例，大范围的“降价潮”即将来临。同时，一些大型品牌开发企业的项目预计会出现20%-30%的大幅降价。
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千方百计去库存，这句话说易做难。
截至7月底，上海某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26594万平方米，环比增长1.4%，同比增长22.8%。各地依然面临“压力山大”的窘境。
目前，福建、湖南等地已经发文，通过财政、税费补贴等形式刺激楼市，并且尺度和力度越来越大。
中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，因为经济增幅放缓，导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升，这种情况下，预计各地的救市热情将持续上涨，年内市场存在出现反弹的可能性。特别是已经开始涉及的信贷松动，一旦银行实施，预期购房者将被刺激入市。
7月35城楼市新增供应环比减7.1%
数据显示，在监测的35个城市中，有30个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、宁波和九江3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到112.4%、84.0%和68.3%；5个城市库存同比下滑，太原的跌幅，为19.2%。
在去化艰难时，房企也选择放缓入市节奏的策略。7月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1951万平方米，环比减少7.1%，同比减少11.4%；成交行情略有反弹，环比增长13.4%，但同比仍然处于下跌态势，并且1575万平方米的成交量也仍然少于库存增量。其中，一线城市库存3402万平方米，环比上涨4.4%，已保持连续6个月的环比正增长，并且远高于二、三线城市1%左右的增幅。
上海某房地产研究院研究员告诉《每日经济新闻》记者，随着降温气氛的加重，一线城市的成交量持续疲软，相应的新增供应难以得到有效去化，进而使得库存积压。高库存的压力下，一线城市房企的降价促销力度也会加大。
亚豪机构提供的统计数据显示，截至今年7月25日，北京楼市共新增8320套房源，而商品住宅成交量却仅有4299套，楼市总的供需比罕见地高达1.9∶1。这意味着，每新增两套住宅就只有一套能卖出去，而去年很多热销盘的供需比都是1∶4，甚至1∶5。
亚豪机构市场总监郭毅认为，今年以来新盘供应量大增，原因在于去年的土地成交量较高，在经过9到12个月的前期开发后，项目大多集中在今年上市。
地方去库存力度升级
目前，各地楼市政策呈现由单纯松绑向全方位救市转变的趋势。
8月5日，内蒙古包头市人民政府发布 《包头2014房交会优惠政策》，给予购房者直接财政补贴，除发放15000元的购房券外，购买首套新建商品住房，给予所纳契税100%的补贴；8月8日公布的“闽八条”不仅涉及到放开福州、厦门两个中心城市的限购、普通商品住房的认定，更为突出的是在放松信贷方面———提出购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定；而第二个出台省级楼市提振文件的湖南，在去库存方面“下药”更猛，“湘五条”直接明确规定将由政府回购普通商品房用做保障房源。
各地接连出台的刺激楼市政策对市场已经有所影响，比如安徽合肥取消限购首周，当地住宅备案2164套，环比增长23.7%。其中合肥市区1811套，环比暴增40%。
但更多人对地方政府救市效果持观望态度，云南财经大学教授周大研在评论刚刚取消限购的昆明楼市时就指出，影响市场成交的主要是限购、限贷及房地产税。在供过于求的情况下，限购的存在本身就不合理。他认为，取消限购对昆明市场成交不会产生太大影响，因为目前昆明楼市还是刚需为主，取消限购与否对刚需并无太大影响。
张大伟说，认房不认贷，预计将接棒限购松绑，成为8月份楼市松绑的最主要政策。
严跃进还表示，救市已从过去的去库存逐渐转变为盘活城市经济的做法，随着合肥、厦门等库存去化好的城市也加入救市大军，说明地方政府救市不光是为了楼市着想，也在为城市均衡的发展所考虑。
北京深圳辟谣放松限购
限购松绑是否会蔓延至一线城市已经得到否定答案。深圳、北京等地均辟谣此前的放松限购传闻，而一线城市库存增幅却超过二、三线楼市，这使得北上广深楼市处境十分微妙。
伟业我爱我家报告显示，目前来看，北上广深四地的新房库存分别是8.3万、7.5万、6.1万和3.5万套的水平，按照7月份的去化量估算，去化所需时间从13个月到16个月不等。考虑到四大城市较大的人口基数和潜在购房需求，四城存量与二、三线部分城市相比依然处于相对较低的水平。
但买方市场格局已经形成，近两个月来，北京不少刚需项目降价也未能刺激市场成交，相反，7月份北京中高端楼市成交量开始止跌回稳。据统计，在8月份北京计划开盘的32个项目中，有16个中高端改善型楼盘入市，多数项目每套总价均超过500万元。
企业经营策略也因2014年拐点来临而发生改变，泰禾集团品牌总监沈力男在中指院品牌研讨会时称，北上广深依然是目前抗风险的一个避风港。
不过，近日中指院发布的《2014中国城市居民居住满意度研究报告》显示，北京和深圳并列第9，上海和深圳则在10名开外，交通、教育和医疗等区域配套不足成为一线城市居民满意度偏低的主要原因。
中指院分析师称，随着市场由热转冷，开发商布局一线城市时，不仅仅需要资金等硬实力，更谨慎的拿地眼光以及住宅舒适度等软实力对于企业盈利以及品牌塑造更加关键。
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