[摘要] 60平方米“吃不开”，90平方米受热捧，买房多被限贷卡。楼市松绑是“信号警示”还是“文字游戏”？房价一直备受关注，国家统计局昨日发布7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况验证，房价同比涨幅收窄明显，7月份，西安新建商品房价环比下降0.7%，同比上涨4.0%。
60平方米“吃不开”，90平方米受热捧，买房多被限贷卡。楼市松绑是“信号警示”还是“文字游戏”？房价一直备受关注，国家统计局昨日发布7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况验证，房价同比涨幅收窄明显，7月份，西安新建商品房价环比下降0.7%，同比上涨4.0%。
与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，上涨的城市仅有2个，其余城市房价保持不变，涨幅为0.2%，下降2.5%，西安新建商品房价环比下降0.7%；与去年同月相比，上涨的城市有65个，涨幅为7.2%，西安新建商品房价同比上涨4.0%。按照户型大小，90平方米及以下新建商品房环比下降了0.2%，同比上涨了3.7%；90—144平方米以及超大户型房价环比均下降，同比表现依然“坚挺”。从二手住宅价格来看，7月份，西安二手房价环比下降了0.9%，同比“原地踏步”。
7月，18城市密集松绑楼市“限购令”，下半年楼市如何“去库存”将考验地方政府智慧。据业内披露，市场方面，西安高端住宅空置率较高，而在价格方面，大多数项目基本上处于下跌的态势，甚至有的新房优惠政策“”，优惠竟达48个点。数据显示，西安市商品房存量按照上半年市场的消化速度，至少要消化27个月，普通住宅至少要17个月才能卖完。
限购松绑各方博弈心态 三季度房价跌幅将扩大
受银行信贷紧缩、市场去化压力大、房企业绩指标等因素影响，7月份100个城市中76城房价环比下跌，此前坚挺的一线城市也全部下跌。百城新建住宅均价10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，连续第3个月下跌，跌幅扩大0.31个百分点。
业内分析人士普遍认为，当前近30个限购城市取消或调整限购政策，将反而助长开发商博弈市场的决心，难以有效拉动市场成交，预计三季度市场将依然处于“以价换量”的过程中，预计“降价潮”在下个季度真正来临。
百城房价连续3月下跌
2014年7月，100个城市住宅均价连续第3个月环比下跌且跌幅继续扩大；十大城市全部环比下跌、且跌幅超过。2014年7月，住宅价格环比下跌的城市个数为76个，较上月增加5个。同比来看，2014年7月，百城住宅价格同比2013年7月上涨4.72%，涨幅较上月缩小1.76个百分点，为连续第7个月缩小。
此外，根据百城价格指数对北京、上海(楼盘)等十大城市新建住宅的全样本调查数据显示，2014年7月十大城市住宅均价为19328元/平方米，环比下跌0.97%，为连续第3个月下跌，且跌幅持续扩大，10个城市全部下跌。同比来看，十大城市平均价格上涨9.76%，连续第21个月上涨，涨幅缩小至10%以内，较上月缩小2.56个百分点。
对于7月百城价格多数下跌的情况，同策咨询研究部总监张宏伟向中国经济网记者表示，总体来看，受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，市场去化压力大，此时，部分开发企业由于资金面压力、业绩指标等因素开始采取“以价换量”策略，甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金，导致100个大中城市房价环比上月下跌0.81%，甚至出现76个城市环比下跌，跌幅在拉大。
“从十大城市房价表现来看，即使是房价较为坚挺的一线城市等大中城市，市场形势也不容乐观。”张宏伟说。
当前“救市”难以拉动成交
无论是统计局发布的70个大中城市房价变动情况，还是中指研究院发布的百城价格指数情况，都在清晰地传递着市场整体下行的信号，而近期过半的限购城市出台“救市”措施，也让消费者降低入市意愿，预期市场保持下行。
张宏伟表示，至少30个城市限购政策调整或取消，将反而助长开发企业博弈市场的决心，一定程度上不利于市场成交量拉开。从成交价格的角度来看，尽管第二季度开发商定价更贴近市场，6月份品牌开发企业也开始“抢收”半年报业绩，但收效并不好。当前来看，整体市场仍然处于博弈状态，难以有大幅下跌的动力。
地产分析师张大伟也告诉中国经济网记者，日益强烈的调控微调难以拉动市场成交，6、7月成交量持续低迷，明显影响了开发商的定价，预期后续特别是二线城市下调房价的项目将明显增加，三季度市场将依然处于以价换量过程中。
三季度楼市“降价潮”或真来临
影响当前市场成交量的重要因素之一是信贷情况。业内人士表示，当前大多数商业银行并没有下调首套房贷利率，商业银行信贷仍然偏紧，即使出现下调首套房贷利率，下调的空间也不会太大(8月1日起，上海农行只针对200万以上房贷有九五折优惠，至少50%以上的首套自住客群无法享受这个优惠)，甚至广州(楼盘)、石家庄(楼盘)、海口等城市首套房贷利率还出现比此前上浮的现象。
张大伟表示，在多地相继放松限购之后，个别商业银行开始恢复首套利率优惠政策，虽然目前并不普遍且折扣力度不大，但其对市场预期的影响不容小视，信贷政策的放松将直接利好楼市需求的释放，后续市场的走势依然依赖信贷的变化。
张宏伟预计，三季度开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，千方百计消化库存，坚持以现金为王。尤其是对于上市房企来讲，由于6月份半年报“抢收”不利，在第三季度里，在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企“以价换量”的市场行为让当前的市场态势更加明朗化，预计在三季度楼市“降价潮”会真正来临。
严跃进向中国经济网记者表示，受到信贷收紧、看跌情绪影响，整个购房的热情继续低迷，使得房企的库存压力加大，降价成主策略。“房价跌幅扩大态势在三季度会继续延续，会继续探底。”
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