[摘要] 截至8月18日，据中原地产市场研究部统计数据显示，20家标杆房企年内合计拿地额仅1825.2亿元，相比2013年同期的2946.2亿元，减少了1121亿元，同比减少幅度高达38%。
有业内人士表示，从目前市场趋势看，下半年房企拿地有可能继续萎缩。
“底价成交”或者流拍是近期土地市场的写照。“市场下行，销售受压，土地市场亦由热转冷，持续接近半年的楼市降温，逐渐传递到了土地市场。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，一、二线城市的土地市场均明显降温，标杆房企拿地更是愈加谨慎。
截至8月18日，据中原地产市场研究部统计数据显示，20家标杆房企年内合计拿地额仅1825.2亿元，相比2013年同期的2946.2亿元，减少了1121亿元，同比减少幅度高达38%。
对此，链家地产市场研究部张旭也向记者表示，地价不断走高压缩了房企的盈利空间，高价拿地相对风险更大。鉴于此，房企目前抢收回款依然是重点，由于资金受限，开发商投资热情不高。
20强房企拿地骤减
据中原地产监测数据显示，20家标杆房企购置土地连续5个月锐减，此后仅6月份有小幅反弹，而从4月份至7月份的连续4个月内，这20家房企每个月拿地金额都不足200亿元。
从上半年房企拿地的变化来看，从4月份开始，房价下降现象蔓延至后，房企拿地态度开始急转直下，在土地市场少有出击动作，骤然间紧缩拿地金额。从月度变化来看，2014年4月份，20强房企仅斥资157亿元拿地，而2013年同期这20家房企则花费291亿元拿地，同比少花134亿元增加土地储备。
而从8月份单月来看，截至8月18日，20强房企花费95.3亿元拿地，其中万达在杭州及青岛有所入账，其他房企均在土地市场保持克制。
值得一提的是，根据链家地产市场研究部统计，截至8月14日，2014年北京土地成交量为105宗，土地出让总收入达1328.1亿元，比去年同期上涨40.7%。不过，居住类地块的成交宗数与规划面积、以及溢价率出现下降，尤其是7月份出让的4块居住用地块平均溢价率仅为12.2%，大幅低于前4个月37.7%的平均溢价水平。
“从目前市场趋势看，下半年房企拿地有可能继续萎缩，房企全面启动保守模式。”张大伟向记者表示，可见房企非常不看好未来一年内楼市的发展。
土地市场或陷入冰点
值得注意的是，据统计局实时统计数据显示，今年7月份，在70个大中城市中，房价下降的城市有64个，比6月份增加了9个，而上涨的城市仅有2个。简言之，今年7月份，近九成城市房价出现了环比下跌市场现象。
事实上，房价下行，房企的存货难以消化，现金回流速度减慢，房企资金链承压等现象传导到了土地市场上。近期，北京、上海等一线城市均已出现土地流拍现象，即使是优质地块也有无人问津的趋势。
据链家地产透露，曾于今年2月份被叫停的北京市二环内西城区华嘉胡同地块已经再度挂牌，由于该地块位置优越，被业内戏称为“女神级”地块，自允许竞价至今已有一周有余，但仅有两次报价，且价格不高。
对此，亚豪机构市场总监郭毅分析表示，土地市场流拍或底价成交现象可能继续增加。郭毅称，今年上半年楼市成交整体低迷，多数房企销售业绩同比下滑，在房企资金链逐步紧缩、对后市悲观预期加剧的双重作用下，开发商在土地市场上拿地态度将更为谨慎与务实。
此外，2013年初至今年年初内，标杆房企拿地动作较为密集，多数房企手中的土地储备较为充沛，因而拿地并不急迫。
而随着楼市下行趋势显现，开发商对土地的定价逐渐回归理性，也催生和加剧了土地市场上出现流拍、底价成交的现象。
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针对土地出让金的专项“审计风暴”已然铺开。
继21世纪经济报道报道审计系统即将开展性土地出让金和耕地保护专项审计行动后，21世纪经济报道记者从知情人士处获悉，日前审计系统已在内部下发有关此次“土审”的相关操作指引、报表及填表工具以及过往案例介绍。
据知情人介绍，在审计系统内部下发案例材料中，部分关于土地出让金环节的违法违规行为、模式也首次被曝光。
另一方面，国内部分基层的审计人员也已进行驻点，这意味着，这场性的土地审计工作即将进入实操阶段。
亦有接近审计署人士透露，此次审计风暴也剑指可能存在与土地出让金有关的腐败问题。
而在业内人士看来，随着审计工作的开展，部分与土地出让金收入有关的问题融资项目也将受到波及。
8项内容待填表校验
随着“土审风暴”的刮起，与专项审计有关的填表及校验关系内容也已下发至有关审计人员。
据前述知情人士透露，在专项审计中，将填表并校验关系的内容共达8个项目，其中审计区间跨度长达五年(2008年至2013年)的内容，包括土地出让收入与支出情况、地方财政收入与土地相关收入情况和建设用地审批、供应情况。
此外，2009年至2013年耕地和基本农田增减变化情况也是填表校验对象之一。
与此同时，地方土地利用规划和海洋功能区划编制、执行情况、开发区及企业用地情况、审计发现土地出让金收支与耕地保护情况以及土地储备和土地整治项目基本情况也被列为填表校验范围。
“除了土地出让金问题，还有耕地保护的项目，所以这次性审计所涉的范围都要多于以往。”前述知情人士坦言。“所以这次需要审查材料的有关部门也出奇地多。”
21世纪经济报道记者根据有关资料统计发现，此次需审查的资料共涉及地方政府、财政、国土、商务、海洋、发改委、建设规划、房管、农林，乃至开发区、城市开发公司、公安、民政、工商、信访、劳动保障等多个部门。
而另据一位接近审计系统人士透露，在审计系统内部下发的有关土地出让金和耕地保护专项审计的操作指引(下称《指引》)中，具体操作指引又被分为土地出让收支审计、建设用地审批供应使用审计以及耕地保护审计三类。
与此同时，被《指引》归纳和罗列的土地违法行为亦达17种之多。
其中，包括并不限于擅自将集体土地使用权出让(或转让、出租)用于非农建设、擅自批准出让或擅自出让土地使用权用于房地产开发、不符合房地产转让条件非法转让房地产、未经批准擅自转让划拨土地房地产、买卖或者以其他形式非法转让土地、非法转让和倒卖土地使用权等行为。
此外，破坏耕地、拒不履行土地复垦义务、非法侵占、挪用征地费、基本农田的耕地开垦费、应将耕地划入基本农田保护区而不划入等涉及耕地保护内容的违法行为亦被归纳其中。
而有业内人士认为，此次审计亦有可能对部分以土地出让金为还款来源的融资项目造成影响。“如果有些地方政府的土地出让收入存在问题，那么与之相关的融资也可能被牵连。”北京一位私募债权项目经理坦言。
事实上，审计《指引》亦指出，此次专项审计行动部分需要取得并审查的资料要面向“延伸单位”。
“这次指引提出要从投融资部门、财务部门取得融资合同、抵押合同、土地评估报告以及融资金额实际到位情况。”前述接近审计系统人士指出，“部分施工单位的会计材料也要被取样核查。”
剑指土地腐败
在此次下发的专项审计材料中，部分过往有关土地出让金的审计案例亦被还原。
“在审计开展前，上级也对内披露了一些土地出让金审计的过往案例。”前述接近审计系统人士告诉21世纪经济报道记者，“其中一起比较典型的案件，是一家外资企业先从地方政府手里低价拿地，然后又高价卖给央企下面的投资子公司的利益输送。”
21世纪经济报道记者调查了解，该人士所说的案件或与去年10月被双规的原烟台莱阳市委副书记、市长孙德奎涉嫌违法违纪被“双开”不无关联。
据一位了解此案的人士孙晔(化名)介绍，该案审计组曾在2012年底对某央企的国有资本预算情况审计中发现，该央企旗下一家投资管理公司曾以11.76亿元的价格收购了莱阳市的四个房地产项目公司股权。
“当时审计中发现的疑点是，项目公司名下资产也只有土地使用权，而且当初是通过多次挂牌分批取得，面积都不超过10公顷；项目公司在一级市场的拿地价格大概是11万元每亩，而投资公司的购买价格却高达近30万元。”孙晔指出，“而且这家央企的投资公司真要拿地，为何不去竞拍，反而去接手民营公司的土地，这其中就可能存在利益输送。”
而后，该案审计组便通过调查项目公司原股东公司(前述外资企业)与莱阳市政府的部分合作，逐步摸清了潜藏在外资企业在华投资以及将土地“低买高卖”给央企旗下投资公司背后的利益链条，而在该案上报后，有关部门亦对莱阳市曾任市长孙德奎的违法违纪问题进行立案查处
事实上，类似的腐败事件或亦将在此次专项审计中被发现。
据前述知情人士透露，与去年的地方债审计的摸底任务相比，此次专项审计行动也是对当下反腐行动的配合；而在专项审计完成后，存在问题的部分有关人员被查出、追责的可能性也较高。
值得一提的是，在去年发酵的债市整肃风暴中，审计系统也曾扮演重要角色。据报道，去年银行间债市整肃行动由审计署牵头，同时公安部、证监会[微博]等多部委联合开展，彼时，多位银行、券商及基金公司高管亦带走调查。
“这次专项审计是国务院层面给的任务，一方面是对土地出让金的整体情况进行摸底，另一方面也是对中央反腐行动的配合。”前述接近审计署人士透露，“在这次审计行动中，可能也会揪出一些腐败问题。”
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