[摘要] 秦虹介绍，2013年全国商品房销售面积已经达到了13亿平方米，是房地产的新房销售的一个相对高的平台。对于今年以及明年的房地产市场，秦虹认为，虽然今年房地产市场不可能崩盘，也不可能暴跌，但是今年房地产市场的销售指标要超过2013年是非常困难的。
8月19日，由坪山新区管委会与深圳广电集团联合主办的“深莞惠地产高峰论坛系列活动之坪山新区价值投资论坛暨2015年房地产发展形势研讨会”于房博会开幕当天，在深圳会展中心举行。活动邀请到国家住建部政策研究中心主任秦虹做2015年房地产走势分析相关主题演讲，同时邀请到部分企业、媒体、地产人讲述坪山，力求站在政策、未来最前沿，解读坪山投资发展价值。
房地产高增长时期已过
秦虹介绍，2013年商品房销售面积已经达到了13亿平方米，是房地产的新房销售的一个相对高的平台。对于今年以及明年的房地产市场，秦虹认为，虽然今年房地产市场不可能崩盘，也不可能暴跌，但是今年房地产市场的销售指标要超过2013年是非常困难的。
虽然房地产市场增速下滑，但和过去不同就是，房地产市场的分化已经开始出现。过去十年的房地产市场基本上是一个铁板一块的市场，无论中东西部地区，大中小城市，一二三四线总体增长的格局，今后市场市场不再是一个铁板一块。二线城市在分化，三线城市、四线城市本身也在分化，不是说二线城市就一定好，三四线城市就一定不好。住建部对未来的中国的经济发展以及城市化的进程，包括未来的城市群的发展做一个总体的研究。秦虹认为，现在的三四线城市也有一部分未来发展市场前景是非常好的，也有一部分城市现在面临着一些供应过剩，透支市场的一个格局，它们分化的格局比二线城市还要明显。
据此，秦虹认为，总体来看就是中国房地产行业的趋势性机会将会转到结构性机会，就是未来的房地产市场，和过去经历过十多年的房地产相比有很大的不同，这个不同是过去是趋势性机会，而未来是结构性机会。具体来讲，市场总体增速在下降，分化格局界定趋势；新房市场达到一个新的高点，新房竞争不断加快；结构性机会显现，细分市场是必然；传统住宅市场的空间增大，机遇风险并存；市场集中度提高，行业整合在所难免。
二手房交易将超过新房
秦虹介绍，从2010年开始，中国房地产市场的供求格局开始发生变化，从过去供求偏紧，到现在进入阶段性的供求关系偏松，局部地区供应过剩这样一个格局。2010年之前，商品房的供给增长速度和销售的增长速度基本是持平的，如果扣除商品房里面的不可销售面积的话，实际上在2010年之前商品房销售面积的增长速度是快于供给的增长速度的。所以在过去，政府的政策始终在控制房价，因为那个时候供求关系处于一个偏紧的状态。从2010年开始，住房供应的增长速度明显的快于销售的增长速度，体现在目前在建的销售量、库存量，整体是比较大的，局部地区是供应过剩的。
未来，新增的住房市场需求仍然很大，但是，由于二手房市场的兴起，对新建住房的需求量可能会降低。目前，中国二手房市场正处在一个发展的起步阶段，4个一线城市二手房交易已经超过了新房交易总量；40个重点城市，二手房交易和新房交易之比已经是40%。三四线城市我们盖了这么多城市，我们认为未来三四线城市也正在步入二手房存量房交易的时代。秦虹认为，到了未来某一个时间，中国一定会呈现出现在发达国家房地产市场的格局，每年的交易量依然很大，但是满足交易量需求的是存量住房，而不是新建住房。以美国为例，美国现在每年房屋的交易量是500万套，其中91%的房屋需求是靠二手房满足的，新房只满足房屋需求的9%。中国还没有到那一步，但是正在朝那一天发展。未来中国的需求量还会增长，也仍然很大，但是二手房的兴起会导致对新房的减少。
坪山新区位于深莞惠结合部，是住房市场的一处价值洼地。在当天的论坛上，与会的专家和学者还深入探讨了2015年房地产开发商在坪山新区的发展策略，规划、交通、教育等多重利好，让开发商纷纷看好坪山房地产2015年的成长空间，集结众力推动坪山房产开发市场，共同推进区域价值的提升。与会的专家和学者希望。坪山新区应该利用它的优势资源，努力打造我们东部的城市副中心。
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房地产进入新一轮调整 “金九银十”楼市迎变奏
8月18日,国家统计局公布7月份我国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示,70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降城市有64个,持平的城市有4个,上涨的城市有2个。
进入2014下半年,房地产市场整体量价齐跌,突破了所有人的预期。国家统计局今日公布数据显示,7月份70个大中城市中,无论是新房还是二手房,环比价格下跌的城市数量均超九成,且环比跌幅继续扩大,新房环比上涨的城市仅有两个。北京出现了年内首次下跌。
房价持续下跌,楼市已经明确地进入新一轮的调整期。分析人士认为,在贷款政策偏紧的状况下,大部分城市库存压力异常大,房价开始扛不住了,以往火爆的“金九银十”将迎来一波降价狂潮。
64个城市房价环比下降
数据显示,7月70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有64个,比6月份增加9个。新房和二手房房价环比上涨的城市分别仅有2个和1个。值得注意的是,北上广深四大一线城市房价的环比同时出现下滑,其中北京更是出现年内首次下跌。
从房价下跌幅度来看,新建商品房住宅环比平均下调幅度达0.93%,二手房平均下调幅度达到了0.78%。其中,杭州新建商品住宅环比跌幅,达到2.5%。此外,北京环比降幅为1%,上海环比下降1.2%、广州与深圳分别下降1.3%和0.6%。
中原地产首席分析师张大伟认为,房价环比继续下跌主要有四方面的原因:首先,主要城市的新房市场的巅峰期已过,大部分已进入平稳期,增长空间有限,其中部分二三线城市增长过快,需求已被透支。其次,库存继续积压,各地政策的微调难以拉动市场成交。再次,偏紧的信贷政策依然是制约楼市成交量的显著因素。此外,由于标杆房企购地金额创年内新低,房企纷纷谨慎购地大量推盘,整体市场以价换量趋势依然明确。
值得注意的是,由于首套房贷款利率上浮的现象并未改变,刚需购房者多数保持观望。“7月份,由于市场预期依然不明,购房者不少选择观望,房价环比继续下降。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读数据时称。
尽管5月以来央行和银监会先后发出关于稳定信贷市场,鼓励首套房贷的相关表态。但大部分城市贷款政策偏紧的状态并未得到明显改观。分析指出,下半年房地产市场贷款政策出现大范围明显松动的可能性不大。
事实上,7月份的信贷数据远低于市场预期。央行实时数据显示,7月末,本外币贷款余额83.26万亿元,同比增长13.3%。人民币贷款余额78.02万亿元,同比增长13.4%,增速分别比上月末和去年同期低0.6%和0.9%。当月人民币贷款增加3852亿元,同比少增3145亿元。
救市效果微乎其微
与房价下跌相对应的是,各地纷纷打开了本轮“放购”潮的闸门来刺激市场。
在这场始于6月的楼市松绑大潮中,地方政府在没有中央明确反对的情况下,先后闯关放松楼市政策,手段越来越新,力度越来越大,大有向“集体救市”演变的趋势。在刚刚过去的周末,哈尔滨成为第37个解禁限购的城市。据媒体统计,目前尚未取消或者松绑限购的城市仅剩北京、上海、广州、深圳等9个城市。
然而,市场成交量并未有起色。有关数据显示,截至7月末,商品房待售面积55230万平方米,比6月末增加802万平方米。张大伟向记者表示,本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累,以及前期成交集中释放带来的需求断档。
国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群认为,三四线城市的购买需求并不旺盛,不限购是因为这些地区楼市供大于求。
上海某房地产研究院副院长则表示,房地产市场降温之后,限购基本完成历史使命。对于此轮放开限购的救市效果并不理想,他认为,大部分被限购的人群多属投资投机性需求,这些需求喜欢“追涨”,当前楼市大势降温,多数城市房价仍在下跌,那些被解放了的需求,不会在这种市况下入市。
针对买卖双方僵持的情况,中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示,放开限购只是解决了一小部分人的购房资格问题,而没有解决更多人的购房能力问题。只有加速销售库存、开发商降价等方式,才可能全面解决风险,让市场健康有序发展。
金九银十楼市迎来变奏
“金九银十”是房地产市场始终绕不开的话题。今年楼市扑朔迷离,业内普遍预计,传统的“金九银十”正在变奏。
目前坚持限购的已经所剩无几,北上广深等一线城市基本陷入包围圈。有市场分析人士认为,一线城市限贷短期内难以松动,库存和销售量之比持续攀升,房企为完成销售目标,“金九银十”或迎一波降价狂潮。
与往次不一样的是,本次调整结合了经济周期的下调,更多体现了市场自身的调整需求,未出现明显的宏观调控政策人为抑制。
张大伟告诉新华网记者,年内房地产市场转好的可能性非常低,整体市场以价换量的趋势依然明确。其中特别是东部区域,价格战出现的可能性非常大。
同策咨询研究部总监张宏伟也认为,2014年即将过去8个月,对于上市房企来讲,年报业绩压顶,其在9月份-10月份将加大推盘力度,适度调整价格抢收“金九银十”。
他进一步表示,以上海为例,大范围的“降价潮”即将来临。同时,一些大型品牌开发企业的项目预计会出现20%-30%的大幅降价。
楼市6至7月的成交量持续低迷,明显影响了开发商的定价。市场纷纷预期,二线城市下调房价的项目将明显增加,房地产整体市场在今年3季度将依然处于以价换量过程中。
业内认为,这轮房地产调整仍是短周期性质的,量缩明显,价跌不深。他预计,下半年将出现住宅成交量的底部,明年将出现房价的底部。
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