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起价房悄然消失 西安楼市"金九银十"或上演"拼跌"大战

新华网  2014-08-27 09:37

[摘要] 2014年下半年以来,西安楼市在微妙的发生着一些变化,虽然“看涨派”的观点咄咄逼人,限购放松绑后的楼市“回暖论”也甚嚣尘上,但纵观西安市场,“降价跑量”无疑已经成了的普遍现象,大部分开发商所面临的任务

2014年下半年以来,西安楼市在微妙的发生着一些变化,虽然“看涨派”的观点咄咄逼人,限购放松绑后的楼市“回暖论”也甚嚣尘上,但纵观西安市场,“降价跑量”无疑已经成了的普遍现象,大部分开发商所面临的任务就是四个字——去库存量。

“金九银十”作为传统的楼市销售旺季,是开发商们的必争之“地”。但对于今年“金九银十”的市场,业内却并不看好,多位房企负责人认为平稳出货的通道便是让利。更有专家断言:在未来两月,西安的房地产市场会出现“跳水大赛”,开发商会为了冲刺任务、去库存量而抓住这年内的最后机会。

“降价跑量”成了业内共识

上周,西安市房源供应总面积达405430.13平方米,批售套数3289套,共有10个房地产项目获得《商品房预售许可证》。这个数字不温不火,但对于接近2000万㎡的西安房地产市场(还不包括城改和在建无“预售证”的项目),已经颇显压力了。

据记者调查发现,从6月起,西安楼市一些楼盘开始明降,七月初,多家楼盘推出了特价房、低首付等,昔日遮遮掩掩、偷偷摸摸地暗降直接走上前台,一波接着一波的降价信息给西安楼市带来了不小的震动。

近日,大兴新区“太奥广场5折拍强势开启,3500元/㎡,总价22万封顶”,这一消息无疑让沉寂的西安楼市炸开了花。而一向价格坚挺,被定为楼市风向标的万科,也打出了“万科30年,全城房源88折优惠”的广告。在此前,西安楼市出现的小规模降价也是不绝于耳。

“越来越多的开发商采取‘以价换量’策略来跑量。”国宾中央区营销总监张高旭表示,从2014年三季度开始,为加快销售,在一批有影响力的企业带动下,打折促销开始成为行业内的普遍情况。

对比,西安交通大学房地产研究所所长杨东朗表示,为加快消化库存,继价格明降、暗降之后,房企在促销手段上也各出奇招,使出浑身解数“抢客”。除了上演全城“送雪糕”、“送方便面”、“熊猫人降临”等奇招引眼球的同时,房企“让利跑量”也渐成共识。

“4”字头楼盘频现“起价房”悄然消失

从西三环石桥立交向昆明路方向,远远就能看到华洲城打出的广告语“全部房源4500元/㎡”。但和以往出街广告不同的是,在这个价钱后边没有了“起”字。这在西安的房地产广告中是的。

而近日,在东三环边上的合能·十里锦绣,也打出了4780元/㎡的均价。

“对于‘起价房’,买卖双方早已心知肚明,无非是‘噱头’而已,而对于针对全部房源的低价销售,这无疑对市场是一个触动。”杨东朗告诉记者,实质性的降价在西安市场已经非常明显,这说明降价西安市场上还能够推动销售,此时“降价跑量”能为开发商在后市中抢得先机。

记者走访西安楼市,“4”字头楼盘早已不是新鲜事情,在新兴楼盘较多的三环沿线,4千元的楼盘更是频频出现。而细数这些楼盘,品质也都不低。

对此,某房地产公司总经理告诉记者,他们的项目从2012年入市以来,一直保持着价格的平稳,在2013年周边楼盘都纷纷涨价的时候,他们并没有应声调整价格。在今年销售不畅的市场情况下,自己的项目便保持着强劲的势头,以每个月平均170套的去化量领先着此片区域。

“价格才是现在市场的‘王道’,看看现在市场上卖的好的楼盘,都是让利较大的项目,对现在的西安楼市来说,降价已经成为的出路。”这位总经理说。

“金九银十”或将上演“跳水大赛”

8月18日国家统计局发布7月份70个大中城市房价变动情况,其中,西安新建商品住宅价格环比下降0.7%,同比上涨4.0%,西安的房价从增速放缓到了下跌的阶段。

对于即将来临的“金九银十”,业内诸多企业都认为是今年放量的最后机会,如果失去这个机会,今年就基本上大势已去。但对于今年“金九银十”的市场形势,不少地产人士都表示担忧。

据杨东朗分析,金九银十是市场自发形成的供销两旺季,在需求旺盛的情况下,加上开发商促销,由市场为主导形成的客观存在,它不会因为政策的变动而消失。但在利率上调、限购没有完全放松的情况下,今年的“金九银十”不会有往年的喧嚣,将会比较冷淡。

某大型房企副总告诉记者,如果银行方面的利率不放松,“金九银十”就不会有大的起色,虽然未来两个月是房地产市场传统意义上供销两旺的时期,但从今年的房地产形势来说,被寄予厚望的“金三银四”及“红五月”都相继败北,而传统意义上的7月淡季反而销量有小幅的回升,这说明传统的市场行情已经不能左右购房者的出手时机了。

对此,中商联商业研究院专家工作委员会副主任王建红表示,针对市场的发展,标杆企业一定是先知先觉的,当判断到西安的房价可能会有一个较大幅度的下滑时,这些房企就会先行一步调整价格。此外,大房企的降价也必定带动中小房企的动作,所以在接下来的两个月,楼市很有可能上演“跳水大赛”。

与此同时,也有一种支持“金九银十”的声音,7月底楼市限购的松绑,央行频繁的要求商业银行支持首套房贷,而中小银行在西安市场中出现的9折利率也给购房者打了一针强心剂。

西安三迪房地产开发有限公司总经理严平峰告诉记者,西安的房地产市场还是要依托刚需族,国际化大都市的定位带来的人口红利与分房制度下的首改需求,都能支持西安的房地产市场,未来一段时间内房地产将继续保持乐观走势,“金九银十”到来的可能性依然较大。

对此,西安中航·华府营销总监马广胜表示赞同,他说,西安市场未来虽有所波动,但整体上涨的可能性依然较大。随着“金九银十”的到来,楼盘活动频繁、推盘节奏加快,也将会促使出手客户增多。

购房者:出手“金九银十”待观察

历年的“金九银十”,许多购房者都会不约而同地将买房机会放在这两个月。

据西安市住房保障和房屋管理局数据显示,截至8月22日,8月份西安共为35个项目发放了《商品房预售许可证》。仅8月8日一天,就有8个项目、5676套房源获得预售证。

有业内人士指出,这或是政府刺激市场的一个新动向。也有专家提出,大批房源的面市,也可能是开发商响应7月西安调控放松新政,推出新品抓住“金九银十”这一营销旺季。

然而购房者对于“金九银十”认可度远远不及往年,8月25日,记者城南在一家楼盘的售楼部遇到了前来看房的王女士,她告诉记者,近期在给儿子挑选婚房,但最关心的还是楼盘的价格,如果价格在心里预期之内就会果断出手。而对于会不会选择在“金九银十”出手,王女士则表示不会去侧重考虑时间,主要还是看市场行情。

据某商业网站调查显示,在传统“金九银十”楼市促销旺季,77.9%的网友不会选在“金九银十”买房;14.2%的网友愿意在“金九银十”买房;7.9%的网友则态度游离,不确定何时买房。

为何楼市“金九银十”再难以吸引大批购房者,是房企优惠力度不够大还是“金九银十”概念逐渐退出了购房者的心里概念?

“噱头大于折扣,看不到真正的实惠。”平时喜欢网上收集资料的汪小姐表示,自己对房企打出的折扣优惠早已产生“抗体”。她认为如今买房气氛变了,原来西安房企比较少,供选择的机会不多,有好房子出售很容易形成“抢房”,但此一时彼一时,西安的房子遍地开花,还得慢慢挑。

有着汪小姐这样想法的购房者并不在少数,在记者走访楼盘随机采访的数十位购房者中,绝大多数人认为“金九银十”出不出手的关键要看房企有没有实质性的优惠。

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楼市可能到金九银十回暖 政府默认地方调控

对于房地产市场而言,缺乏政府的指引的确会产生不少的混乱。

关心市场动态的人可以发现,近期,政府关于楼市的明显表态增多。而此前,关于楼市中央政府的表态并不多,即便是在两会期间,也是历年来对于房地产问题涉及内容的。由此可见,对于楼市不仅市场、买家、开发商在观望在等待,就连政府也在观望和等待。如果说前两三年政府对于楼市的态度是坚决地打压的话,那么今年的态度则是非常的微妙。这也可以解释为什么在往年即便是政府打压楼市的时候房地产市场仍然可以坚挺地回暖,而在今年,政策并没有明显的打击楼市,但市场却显得如此的低迷。原因就是政府的态度未明使得市场很多因素都在不断地发生着变化。对于房地产市场而言,缺乏政府的指引的确会产生不少的混乱。

近日,政府的表态增多了,特别是住建部。据消息称,日前住建部派出多个调研组,前往南京等长三角、深圳等珠三角城市进行调研摸底,了解当地房地产市场、政策等方面的相关情况。在汇总调研城市相关材料的同时,住建部也将向国务院提出下一阶段楼市调控政策的相关建议。据称,按照住建部的建议,如果市场不出太大的意外,"不打压、不刺激"、"尊重市场规律对房地产市场调整的作用"以及"加强市场监控、做好应对方案"等,将成为下一阶段房地产市场政策的基本口径。

而住房城乡建设部总经济师冯俊近日在接受媒体访问时也公开地提出了用"两条腿"解决城镇化过程中的住房需求。条腿,发展住房市场,让尽可能多的老百姓通过自己的努力在市场上购置或者租赁住房;第二条腿,为那些没有能力住上合适住房的家庭提供住房保障。当然城镇住房发展过程中还有一个重要问题要解决,它与公共服务资源的配置、公共交通的配置要有一定的关联性。光建住房,没有公共服务设施、没有基础设施,那是无法居住的,所以有个协调发展的过程。

事实上,所谓的"两条腿"就是此前的"双轨制"。一方面是要搞好房地产市场,另一方面则是建设好保障房。如果单从这一方面来看,政府的政策仍然坚持以往的双轨战略。但如果结合此前住建部的表态则可以发现,接下来市场将会发生一定的变化。

今年以来,大家都在讨论楼市的拐点问题。而随着上半年楼市的不振特别是五一成交的低迷,再加上端午不少楼盘的降价,都使得市场氛围一下子转向了拐点甚至"崩盘"方向。但事实上,楼市的走向很有可能会在第四季度出现一个回调。广州部分专家就指出,9月是楼价加涨的一个节点。其理由有两方面,一是信贷有可能松动,另一方面则是政策有可能转向。住建部的"不打压、不刺激"这句话让人产生了不少的遐想。其中有一种声音则是认为这种表态事实上是对地方政府的一种放松政策的默认。如果真是这样,那么接下来楼市的回暖并非是难事。

而且关键的是,政府对于楼市有依赖性,市场过热固然会受到控制,但过冷同样也会影响到地方政府的土地财政。因此最理想的情况就是,在经历一个短时间的冷静后,市场会回到正常的稳定状态。从这个角度去考虑,今年的楼市真的有可能会如专家们所预料的那样,在上半年甚至是前三个季度进行冷却,而在第四季度,金九银十开始有一波的回暖。

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