[摘要] 日前，全国将首次针对土地出让金展开大范围审计的消息引发关注。记者采访发现，分散在国土、土地储备、财政等部门的土地出让金收支管理，除接受一些审计外，大多“封闭运行”，导致违规不断、腐败滋生。
据新华社电日前，将首次针对土地出让金展开大范围审计的消息引发关注。在过去的13年间，土地出让年收入增长超30倍，总额累计近20万亿元。部分地区土地出让金占据地方财政“半壁江山”。去年，有些省份土地出让收入总额甚至超过税收收入。
记者采访发现，分散在国土、土地储备、财政等部门的土地出让金收支管理，除接受一些审计外，大多“封闭运行”，导致违规不断、腐败滋生。
“收多少，怎么用，只有‘一把手’清楚”
长期以来，各地土地出让金因收支明细处于公众监管视野之外、去向不明而饱受诟病。判断土地出让金是否合理使用，并非无规可依。国务院办公厅2006年出台相关规定，明确土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿、土地开发、支农、城市建设等方面。
记者梳理自2009年至2013年财政部公布数据发现，最近5年间，国有土地出让金支出总额达13.49万亿元，其中征地和拆迁补偿、土地开发、城市建设三项占比超过八成。
记者采访发现，尽管各地土地出让金收支大多增长迅猛，但能把这项“政绩”说清楚的部门和干部却“很难找”。少数基层干部透露，土地审批和出让金征收由国土部门管，开发整理和招拍挂归土地储备中心，资金管理在财政，“具体收了多少，怎么用的，只有部门一把手和具体经办人说得清楚。”
侵占挪用，“土地账”成“糊涂账”
巨额的土地出让金，除偶尔接受审计调查外，通常情况下处于地方“自己管自己”状态，由此滋生四大乱象：
一是做高成本。土地出让金部分需按比例提取用于教育、农田水利支出，还需与上级财政分成。因此，一些地方为减少部分固定支出，拼命做高土地出让中的征地拆迁、土地开发成本。
二是体外循环。尽管国家三令五申要求土地出让金实行“收支两条线”管理，审计署2010年的审计公告却显示，11个市的674.8亿元土地出让收入，未按规定纳入基金预算管理，占征收总额的20.1%。中南财经政法大学教授乔新生说，很多土地招拍挂后，出让收入却被瞒天过海，在过渡账户内长期“体外循环”，甚至成为地方政府或部门机构的“小金库”。
三是侵占挪用。有的地方土地出让金账户长期脱离监管，直接成为少数主要领导的“私房钱”，随意侵占挪用。
四是减免寻租。一些土地招拍挂出让后，开发商只缴纳保证金就开始用地，余款长期拖欠不缴，或能减免。
分析
“摸家底”为财税改革做铺垫
土地出让金收支“顽疾”为何屡禁不止？湖北财政系统内一位负责人说，因土地出让金属于地方政府基金预算管理，其收支预算编制无需通过人大审批，报同级财政部门批准即可执行，“土地收入开支多处于封闭运行状态，违规操作的弹性空间很大。”
土地出让乱象丛生，背后折射出地方财权与事权不匹配。中国社科院城市发展与环境研究所所长潘家华等专家介绍，自分税制改革以来，地方税收收入有限，土地往往被用于地方财政“补窟窿”。“这次土地出让金审计将对地方财政‘摸清家底’，为下一步财税改革做好铺垫。”
一些业内人士认为，土地出让金不能成为监督外资金。各地应将土地出让金收支管理情况作为重大事项定期向人大报告，增加公众信息公开透明度，接受公众信息公开申请，减少土地出让金的收支随意性，压缩权力寻租空间。
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编者按：统计数据显示，在限购令松绑消息公布的7月，共成交33宗，成交面积135.32万方，环比上涨49.96%，同比上涨265.04%，创下今年来新高。
房企拿地热度不减
7月西安出台楼市微调政策，在此背景下西安楼市保持稳定不动摇的姿态，土地市场表现火热，7月成交量攀升达2014年来月度峰值，一些大牌开发商选择了在7月进行土地投资。从2014年各月品牌房企拿地宗数和拿地面积汇总表中可以看出，2014年1-3月份，品牌房企拿地比较平稳，各成交2-3宗;4月5月无品牌房企拿地；6月份，仅一家品牌房企成交3宗土地;而到7月份三大品牌房企共成交9宗土地，成交面积达68.54万平米。可见进入7月后，品牌房企拿地热情迅速高涨。
西安土拍成交火热
进入8月，西安的土地成交势头依然不减。从7月30日至8月5日，西安每个工作日均有土地成交，总面积为671亩。其中，成交金额高达5.8亿元，也接近2亿元。
购房者更关注信贷政策
距西安发布“限购松绑”至今已经过去近一个月时间，有人认为是“隔靴搔痒”，有人认为是“投石问路”，更有人认为“毫无作用”。从目前西安楼市需求特征来看，刚需人群占比，其次呈现了一定比例的首次改善购房人群，两室、小三室为市场的主力需求。
并且从目前来看，短期内尚未出现较为明显的销售上涨趋势。可见，“60平米以下取消限购”政策对西安房地产市场影响显得“杯水车薪”，但此次新举措却相当于风向标。
与松绑限购相比，越来越多的购房者更关注信贷政策能否向首套购房者倾斜。但四大行目前为止在西安的首套房贷政策未发生变化，按揭无优惠维持基准利率。相比地方政府，房企的处境更为艰难，行业的持续深度调整，房企面对新时期的战略转型、资金、库存等深层次的挑战均推动行业整体集中度持续上升，同时为了提高成交量开发商打折降价将越来越普遍。与此同时，信贷门槛偏高已经成为阻碍交易量的主要因素，要真正起到刺激成交的效果，信贷政策松绑将是必然之选，不排除未来首套房贷利率进一步打折和放松。
8月预计开盘42个项目
本周已是八月最后一周，传统销售旺季“金九银十”已悄然迈进。虽然目前整体态势较以往略显冷淡，但经历数月来买卖双方的持续观望，让很多购房人心态出现明显松动。
据监测数据显示：8月，西安楼市预计开盘的项目达到42个，其中不乏众多高性价比的纯新盘。对于大型品牌企业来讲，在当前银行信贷紧缩的市场背景下，在第四季度市场基本面还没有好转的情况下，应采取高周转的市场策略，快速回笼资金，而推出各式优惠以换销量将是不二的选择。
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