[摘要] 已经过去的2014年8月,上海二手房指数为2919点,比7月下降21点,环比下跌0.71%,跌幅环比扩大0.18个百分点,二手房指数跌幅连续两个月扩大。
已经过去的2014年8月,上海二手房指数为2919点,比7月下降21点,环比下跌0.71%,跌幅环比扩大0.18个百分点,二手房指数跌幅连续两个月扩大。
8月上海二手房市场跌势不减,价格下行压力继续加大。上海二手房指数办公室认为,目前市场购买信心下滑,连环案与刚需置业往往等不到房贷放松而却步,使得部分原本不愁卖的业主不再咬紧牙关,诚意卖家的议价空间可达10%左右。截至8月31日,挂牌量为102888套,较年初下降16%。抽样统计表明,部分板块新增挂牌量下降三成,导致市场“无好房可售”。除了二手房供应量减少,面临传统“金九”,不少买家对一手房降价抱有较大期待;而不少二手房买家向银行贷款出现困难,拉长了交易周期。综上分析,导致二手住宅成交量在持续低位下徘徊。市场由此恶性循环:有的挂牌许久不成交,“有价无市”;市场低迷又加重业主的观望情绪,致使新增挂牌进一步减少。
据观察,8月16日晚间,上海再次传出房贷放松的传闻,随即马上被澄清,部分银行即使重新给出优惠利率,个别甚至8折,但门槛过高。下跌行情中信贷持续不放松,加剧了市场看跌心理。8月27日,上海市房管局第五次放宽共有产权房准入标准,释放出夹心层不必走购买商品房“华山一条路”的信号。
议价空间可达15%。2014年8月,传统市区全部8个区及浦东陆家嘴下跌0.82%,跌幅较上月扩大0.61个百分点。其中,市中心4区及陆家嘴8月整体下跌0.62%,跌幅较上月扩大0.48个百分点。
8月,传统市区如虹口、杨浦、黄浦、徐汇分别下跌0.88%、0.81%、0.68%、0.64%。由于行情不佳,不少卖家选择观望,导致有效挂牌量偏少,一些楼盘的新增挂牌甚至不足10套。挂牌的减少让一些诚意买家也挑不中房源,部分板块房源甚至降价后看房客也不见增长。从成交结构看,受一手高端住宅供应增加影响,二手高端住宅卖家跟风降价,带动成交上升一成左右。刚需类房源卖家不再坚守价格,开始降价5%-8%出售。传统市区房价出现了加速调整趋势,即使抗跌性较强的房源也有小幅松动。目前不少买家抱有“越降越等”的心态。而一些有资金压力的卖家以降价促成交,降价行为从点到块,并且覆盖到面。
8月,新兴城区跌幅加深,整体下跌0.67%,跌幅较上月扩大0.36个百分点。跌幅较大的嘉定、闵行、宝山近市区部分分别下跌0.80%、0.69%、0.64%。区域内一手房降价跑量,销售力度大,分流了一定客源。非新兴城区整体下跌0.94%,跌幅较上月扩大0.93个百分点。
200万元以内的刚需房源价格松动明显,大多卖家让利空间在5%-8%,成交速度仍然缓慢。前期价格坚挺的也出现了一定松动,由于临近开学,交易开始步入淡季。一些中大户型降价幅度在2%以内,但一流、小户型卖家强势不让价。
据上海二手房指数办公室分析,8月延续7月的颓势,降价的范围和力度明显扩大,卖方撤牌、买方观望,供需两端遇冷。八成的案例为降价成交,买方市场特征日益显现。9月为传统销售季节,预计一手房将表现出更为强劲的促销力度,以价促量。如果二手房卖家未能采取相抗衡的措施,在推盘集中的外环外区域,二手房将受到明显分流冲击。而中环以内区域,由于一手房项目少,二手房或将主导行情。随着新一轮的“金九”到来,成色几何,拭目以待。
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昨日，复旦发展研究院金融研究中心FDFRC发布7月份“复旦－ZEW经济景气指数”。从房价景气指数来看，与6月调查相比，除对上海房价仍然保持看涨的预期之外，专家对其他代表性城市房价都给出看跌预期。
从房价景气指数数值来看，唯有上海的房价景气指数仍然为正数：6.52，但这一数值比6月份已经下降了约9个点。其他代表性城市的房价景气指数全都为负数，表明专家除了对上海房价仍保持看涨预期外，对其他代表性城市房价均做出看跌预期。
同时，除广州和深圳，其他代表性城市的房价景气指数都出现不同程度的下滑，这也显示出专家对于房价未来走势比之前更加不看好。其中，北京房价景气指数为－2.17，下降了约10个点；上海房价景气指数为6.52，下降了约9个点；香港房价景气指数为－17.39，下跌超过7个点；天津房价景气指数下跌近10个点；重庆房价景气指数为－22，与上期保持一致；广州与深圳房价景气指数分别为－10.87和－13.04，分别上升近7个点和9个点。
报告显示，48%的专家认为上海房价会上涨。北京的这一指标比上海低9%，同时认为北京房价小幅下降或下降的占比却比上海同类指标的占比多出9%。此外，专家对香港房价持有上涨或小幅上涨预期的占比为13%。预期天津房价上涨或小幅上涨预期的占比为17%，与6月调查相比，下降了3%。
复旦发展研究院金融研究中心主任孙立坚教授认为：“上期调查中发现的"钱荒"现象的缓解与限购令的局部松绑，显然未能消除专家对代表性城市房价看跌的悲观预期。但随着"钱荒"格局的持续缓解和限购令松绑范围的扩大，政府"保增长"的政策取向越来越明朗，在定向"微刺激"不断加码的影响下，区域经济增长趋势会逐步向好，这也会对未来各地房价起到一定的稳定效果。”
此外，本期的“复旦－ZEW经济景气指数”显示，虽然近期中、美GDP增长指标出现回暖迹象，但专家对当前经济形势的判断不容乐观。
中国经济的景气指数由6再次下滑至－4.3，通过对近五期的中国经济形势景气指数的变化来判断，专家对经济发展形势判断的波动性依然在延续。美国经济的景气指数从40回落至34.8，但依旧反映出美国经济复苏势头相对稳定；欧元区经济的景气指数从0下跌至－8.7，经济复苏势头出现波动。
此外，专家预测美元兑人民币汇率3个月后的平均值为6.15，1年后的平均值为6.13，与上期数据相比，无论是短期还是长期人民币预期都呈现的迹象。
孙教授指出，“人民币贬值的短期调整将告一段落，其将再次进入通道。在发达国家维持低息的情况下，国际货币的宽松格局不会发生实质性的改变，同时我国正处在金融逐步开放的进程中，未来人民币结构性的趋势必会吸引热钱的流入，这将对相关部门的监管能力构成一种考验。另外，在定向降准、存贷比计算口径的调整等货币政策宽松的影响下，专家对货币供给M2增长率的上升预期不变，结合银行间同业拆放利率的下滑预期反映出货币市场的"钱荒"格局将继续得到缓解。”
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