[摘要] 2014年下半年以来，西安楼市在微妙的发生着一些变化，虽然“看涨派”的观点咄咄逼人，限购放松绑后的楼市“回暖论”也甚嚣尘上，但纵观西安市场，“降价跑量”无疑已经成了的普遍现象，大部分开发商所面临的任务就是四个字——去库存量。
2014年下半年以来，西安楼市在微妙的发生着一些变化，虽然“看涨派”的观点咄咄逼人，限购放松绑后的楼市“回暖论”也甚嚣尘上，但纵观西安市场，“降价跑量”无疑已经成了的普遍现象，大部分开发商所面临的任务就是四个字——去库存量。
“金九银十”作为传统的楼市销售旺季，是开发商们的必争之“地”。但对于今年“金九银十”的市场，业内却并不看好，多位房企负责人认为平稳出货的通道便是让利。更 有专家断言：在未来两月，西安的房地产市场会出现“跳水大赛”，开发商会为了冲刺任务、去库存量而抓住这年内的最后机会。
“降价跑量”成了业内共识
上周，西安市房源供应总面积达405430.13平方米，批售套数3289套，共有10个房地产项目获得《商品房预售许可证》。这个数字不温不火，但对于接近2000万㎡的西安房地产市场(还不包括城改和在建无“预售证”的项目)，已经颇显压力了。
据记者调查发现，从6月起，西安楼市一些楼盘开始明降，七月初，多家楼盘推出了特价房、低首付等，昔日遮遮掩掩、偷偷摸摸地暗降直接走上前台，一波接着一波的降价信息给西安楼市带来了不小的震动。
近日，大兴新区“太奥广场联合房天下5折拍强势开启，3500元/㎡，总价22万封顶”，这一消息无疑让沉寂的西安楼市炸开了花。而一向价格坚挺，被定为楼市风向标的万科，也打出了“万科30年，全城房源88折优惠”的广告。在此前，西安楼市出现的小规模降价也是不绝于耳。
“越来越多的开发商采取‘以价换量’策略来跑量。”国宾中央区营销总监张高旭表示，从2014年三季度开始，为加快销售，在一批有影响力的企业带动下，打折促销开始成为行业内的普遍情况。
对比，西安交通大学房地产研究所所长杨东朗表示，为加快消化库存，继价格明降、暗降之后，房企在促销手段上也各出奇招，使出浑身解数“抢客”。除了上演全城“送雪糕”、“送方便面”、“熊猫人降临”等奇招引眼球的同时，房企“让利跑量”也渐成共识。
“4”字头楼盘频现 “起价房”悄然消失
从西三环石桥立交向昆明路方向，远远就能看到华洲城打出的广告语“全部房源4500元/㎡”。但和以往出街广告不同的是，在这个价钱后边没有了“起”字。这在西安的房地产广告中是的。
而近日，在东三环边上的合能·十里锦绣，也打出了4780元/㎡的均价。
“对于‘起价房’，买卖双方早已心知肚明，无非是‘噱头’而已，而对于针对全部房源的低价销售，这无疑对市场是一个触动。”杨东朗告诉记者，实质性的降价在西安市场已经非常明显，这说明降价西安市场上还能够推动销售，此时“降价跑量”能为开发商在后市中抢得先机。
记者走访西安楼市，“4”字头楼盘早已不是新鲜事情，在新兴楼盘较多的三环沿线，4千元的楼盘更是频频出现。而细数这些楼盘，品质也都不低。
对此，某房地产公司总经理告诉记者，他们的项目从2012年入市以来，一直保持着价格的平稳，在2013年周边楼盘都纷纷涨价的时候，他们 并没有应声调整价格。在今年销售不畅的市场情况下，自己的项目便保持着强劲的势头，以每个月平均170套的去化量领先着此片区域。
“价格才是现在市场的‘王道’，看看现在市场上卖的好的楼盘，都是让利较大的项目，对现在的西安楼市来说，降价已经成为的出路。”这位总经理说。
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“金九银十”或将上演“跳水大赛”
8月18日国家统计局发布7月份70个大中城市房价变动情况，其中，西安新建商品住宅价格环比下降0.7%，同比上涨4.0%，西安的房价从增速放缓到了下跌的阶段。
对于即将来临的“金九银十”，业内诸多企业都认为是今年放量的最后机会，如果失去这个机会，今年就基本上大势已去。但对于今年“金九银十”的市场形势，不少地产人士都表示担忧。
据杨东朗分析，金九银十是市场自发形成的供销两旺季，在需求旺盛的情况下，加上开发商促销，由市场为主导形成的客观存在，它不会因为政策的变动而消失。但在利率上调、限购没有完全放松的情况下，今年的“金九银十”不会有往年的喧嚣，将会比较冷淡。
某大型房企副总告诉记者，如果银行方面的利率不放松，“金九银十”就不会有大的起色，虽然未来两个月是房地产市场传统意义上供销两旺的时 期，但从今年的房地产形势来说，被寄予厚望的“金三银四”及“红五月”都相继败北，而传统意义上的7月淡季反而销量有小幅的回升，这说明传统的市场行情已 经不能左右购房者的出手时机了。
对此，中商联商业研究院专家工作委员会副主任王建红表示，针对市场的发展，标杆企业一定是先知先觉的，当判断到西安的房价可能会有一个较大 幅度的下滑时，这些房企就会先行一步调整价格。此外，大房企的降价也必定带动中小房企的动作，所以在接下来的两个月，楼市很有可能上演“跳水大赛”。
与此同时，也有一种支持“金九银十”的声音，7月底楼市限购的松绑，央行频繁的要求商业银行支持首套房贷，而中小银行在西安市场中出现的9折利率也给购房者打了一针强心剂。
西安三迪房地产开发有限公司总经理严平峰告诉记者，西安的房地产市场还是要依托刚需族，国际化大都市的定位带来的人口红利与分房制度下的首改需求，都能支持西安的房地产市场，未来一段时间内房地产将继续保持乐观走势，“金九银十”到来的可能性依然较大。
对此，西安中航·华府营销总监马广胜表示赞同，他说，西安市场未来虽有所波动，但整体上涨的可能性依然较大。随着“金九银十”的到来，楼盘活动频繁、推盘节奏加快，也将会促使出手客户增多。
购房者：出手“金九银十”待观察
历年的“金九银十”，许多购房者都会不约而同地将买房机会放在这两个月。
据西安市住房保障和房屋管理局数据显示，截至8月22日，8月份西安共为35个项目发放了《商品房预售许可证》。仅8月8日一天，就有8个项目、5676套房源获得预售证。
有业内人士指出，这或是政府刺激市场的一个新动向。也有专家提出，大批房源的面市，也可能是开发商响应7月西安调控放松新政，推出新品抓住“金九银十”这一营销旺季。
然而购房者对于“金九银十”认可度远远不及往年， 8月25日，记者城南在一家楼盘的售楼部遇到了前来看房的王女士，她告诉记者，近期在给儿子挑选婚房，但最关心的还是楼盘的价格，如果价格在心里预期之内 就会果断出手。而对于会不会选择在“金九银十”出手，王女士则表示不会去侧重考虑时间，主要还是看市场行情。
据某商业网站调查显示，在传统“金九银十”楼市促销旺季，77.9%的网友不会选在“金九银十”买房；14.2%的网友愿意在“金九银十”买房；7.9%的网友则态度游离，不确定何时买房。
为何楼市“金九银十”再难以吸引大批购房者，是房企优惠力度不够大还是“金九银十”概念逐渐退出了购房者的心里概念？
“噱头大于折扣，看不到真正的实惠。”平时喜欢网上收集资料的汪小姐表示，自己对房企打出的折扣优惠早已产生“抗体”。她认为如今买房气氛 变了，原来西安房企比较少，供选择的机会不多，有好房子出售很容易形成“抢房”，但此一时彼一时，西安的房子遍地开花，还得慢慢挑。
有着汪小姐这样想法的购房者并不在少数，在记者走访楼盘随机采访的数十位购房者中，绝大多数人认为“金九银十”出不出手的关键要看房企有没有实质性的优惠。
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“最近这一两个月，没有成交一套房。”昨日，西安市西甜水井街一家房产中介公司的业务经理吴涛（化名）对华商报记者说。而据来自陕西省统计局的一项调查数据显示，今年以来，西安市八成中介业务量比去年有所下降。
>>有中介店一两个月没成交 老板月亏近万元
“去年每个月有四五单业务，今年情况好的月份也只有两单顶多三单业务，和去年相比业务量至少下降了一半。”西安市红缨路众富房产经纪人黄小军介绍说。由于没有顾客，黄小军正在躺椅上闭着眼睛休息。
8月22日中午，华商报记者走访了西安市多家房产中介公司门店，均发现门店里只有中介工作人员，没有见到任何前来咨询房屋买卖租赁的市民。
近日，陕西省统计局开展了“百家房屋中介”经营情况问卷调查。结果显示：西安市八成中介业务量比去年有所下降，比去年成交量上升的只占19.2%。104家房屋中介上半年促成房屋成交量5769个，同比下降12.1%。其中，新建房促成成交量下降2.6%，二手房下降28.9%，促成租赁房交易量下降9.6%。可见，今年西安房屋中介企业经营情况整体不如去年。
吴涛说，自己做业务没有底薪，今年有的月份没有成交，个人收入也是零，比去年差远了。老板的日子也很难过，中介店面的房租等各项开销成本，老板每个月“开门费”亏损近一万元。说着，他指着旁边另一家房产中介门面告诉华商报记者，“隔壁已经关门近一个月了，老板转让了店铺”。
华商报记者看到，这家房屋中介大门紧锁，门口摆放着杂物。通过门头上的手机号码，华商报记者联系到这家中介的老板，他表示，这个店的租金太高，业务量一般，因此把店转让了……
“今年至少我认识的房屋中介公司，至少有七八家关门或转让了。”科威国际不动产红缨路店一位经纪人说，今年有的加盟店或单店中介业务量下降严重，老板支撑不下去就关门或转让了。但也有直营连锁房屋中介公司的开店数量增加，业务量和去年基本持平。这位经纪人表示，直营连锁的中介公司，由于店铺数量多，房源信息丰富且共享，管理制度规范等原因，业务量并没有明显下降。而单店或加盟店的资金薄弱，抗风险能力低，当业务量下滑时，老板支撑不下去就关门或转让了。
>>中介称：今年房屋租赁价格每套约下调一两百元
“听说房价下降了，看一看，也许价格会继续降下来，再等一等，一套房就节省了好几万元了。”市民张先生原本今年计划买房，现在也不出手了。当华商报记者问你期望的房价合理价位是多少时，张先生表示希望房价“当然是越低越好”。
调查数据显示，均价7000元属于大众可接受的上限，而均价在6000元以内是大家认可比较合理的价位，西安市中介成交的价格比去年略有上涨。西安市百家房屋中介促成新建房均价今年比去年上涨0.2%，二手房价格上涨3.0%；租赁成交价格总体平稳略有上浮。多数中介认为西安合理的房屋价格应低于六千元。
据吴涛介绍，今年房屋租赁价格每套约下调一两百元，二手房销售价格一房一价，房价有涨有跌，波动幅度在每平方米两三百元，单套房价要看每个房东的具体期望。今年购房者大多想着房价要下跌，观望情绪浓厚，二手房销量下降明显。
根据国家统计局发布的2014年6月份的70个大中城市住宅销售价格变动情况的相关数据显示，新建住宅同比增长5.3%，二手住宅销售价格同比增长1.1%。房屋中介的调查数据和国家统计局公布的数据趋势基本一致，反映出西安市的新建房和二手房价格比去年同期略有上涨。对于房价未来的走势，半数以上中介机构认为2015年西安房市会基本平稳。
六成调查中介认为居民收入水平是影响房地产业发展的主因，而是否限购对房地产的影响并不大。百家中介机构认为影响西安市房地产发展的最重要因素是居民收入偏低，政府应该增加居民收入以便能更好地促进房地产市场的发展。在2013年15个副省级城市中，西安城镇居民人均可支配收入为33100元，排名第九位，位次偏后。
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