[摘要] “经济涨幅放缓致地方政府对房地产的依赖度明显上升。在房地产整体降温的情况下，最着急的并非开发商，而是地方政府。”中原地产首席分析师张大伟说。
“经济涨幅放缓导致地方政府对房地产的依赖度明显上升。在房地产整体降温的情况下，最着急的并非开发商，而是地方政府。”中原地产首席分析师张大伟说。
随着楼市持续半年的成交量下滑，选择“松绑限购”的二三线城市进一步增多。据不完全统计，截至目前已经有超过37个城市出台了松绑限购方面的救市措施。
8月28日，西安市住房保障与房屋管理局下发通知，自9月1日起，凡在市区内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况，并表示大力促进二手住房市场交易。这意味着，西安市区长达三年多的限购政策宣布取消。
当天，杭州市房管局官方微博发布消息，从8月29日起，购买杭州主城区140平方米以下住房(含商品住房、二手住房)不再提供住房情况查询记录，至此杭州也完全取消限购。
张大伟表示，土地财政的存在使得各地在楼市降温的情况下，救市政策的出台愈加频繁，力度越来越大，底线越来越低。多城市放松调控政策，对购房者的心理冲击比较大，部分购房者已经理解为政策全面救市逐渐开始，入市的积极性在提高。
随着“金九银十”的到来，市场供应将进一步增加，在限贷政策尚难放松的情况下，加大价格调整力度出货或将成为多数房企的选择。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，年初至今，市场价格已经出现了一定幅度的回落。从一线城市来看，7、8月份的市场成交表现比5、6月份有了小幅的回升，这表明价格回落对于购房需求来说是具备吸引力的，需求并非已彻底失去弹性。
“未来9、10月份市场成交如果要进一步增加，预计仍将以价格的逐步下行为前提。”胡景晖预测。
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北京、上海、深圳等一线城市纷纷传出将调整普通商品住房标准。
随着多数城市取消限购，假如一线城市调控松绑，房价还将跌多久？
缘何淡化限购
应看到，去年以来房地产(论坛)调控思路发生重大转变，新一届政府对于房地产调控的方针正在发生方向性变化，由以调控房价为主要目标，以限购、限价、限贷等行政干预为主要手段，转变成淡化房价目标，更多使用信贷、房产(论坛)税等经济手段，同时将重点放在加强住房保障和棚改等直接“惠民生”领域。
此外，房地产市场降温之后，限购基本完成历史使命。2010年4月的“国十条”中，首次提出了限购令，其后仅北京执行，当年9月29日调控升级后，更多城市加入限购阵营；2011年1月的“新国八条”后，限购城市数量进一步增多。在那个时段，我国房价涨势较猛，尤其是投资投机性需求爆发，房价狂飙。
自2003年之后，在中央尝试了诸多调控手段，仍难以较好的抑制房价的前提下，不得已动用了在国际上非常罕见的限购措施。
其实，2011年下半年市场步入降温之时，限购差异化的退出，原本部分城市的限购政策明确截止时间是2011年底，但受制于思维惯性，致使限购令成易出难退。在新一届政府管理思路及新一轮楼市降温的双重条件下，这一惯性终于被打破。
今年前7个月，商品房销售面积同比下降7.6%，房地产开发企业土地购置面积同比下降4.8%，70城房价指数，环比增幅5月出现下行拐点，6月环比跌幅扩大。一二线城市的商品住宅成交面积萎缩幅度更大，前7个月平均下跌三成左右。
这轮房地产降温的形态，相比2006年、2008年和2011年这三轮楼市降温，存在不同之处。其一，并无严厉调控政策。2013年出台的“国五条”并不严厉，且地方政府没有严格落实；其二，经济并无快速下滑。2008年在国际金融危机的冲击下，国内经济增幅急速下滑，2009年一季度回落至6.1%，2011年下半年亦出现明显回落，而今年上半年GDP增幅为7.4%，虽略有下滑，但自2012年中国经济已开始低位盘整，谈不上急跌；
其三，住宅库存压力持续增长。虽然一线城市和部分二线城市的住宅库存过去两年有所减少，但600多个城市中的大部分，自2011年住宅库存就一直增长，这在之前是没出现过的。住宅供应阶段性过剩，开始成为一个整体性的问题，本轮去库存周期也将会拉得比较长。
虽然这一过剩并非性的过剩（比如日本），但也是未来几年中国楼市必须面对的新课题、新难题。一方面是中央调控态度转变，另一方面地方楼市成交低迷，库存“压力山大”，因此只能出现一种情况——地方纷纷救市。
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