[摘要] 数据显示，上半年万科权益拿地金额111亿，仅占同期销售额约一成。7月拿地金额仅2.2亿，创下28个月新低；8月也仅拿地两宗，权益金额11.23亿。
在楼市下行的2014年，大型房企用于储备土地的金额也在大幅收缩。
数据显示，上半年万科权益拿地金额111亿，仅占同期销售额约一成。7月拿地金额仅2.2亿，创下28个月新低；8月也仅拿地两宗，权益金额11.23亿。
万科并非仅以土地面积作为约束变量，而是以总获取金额作为获取土地的核心约束变量。万科董秘谭华杰曾表示，万科拿地金额的财务安全底线为当期销售金额的60%以内。
如果说前几年万科的此种做法还是特例，那么当前市场中，绝大多数房企已经或正在采用万科式策略，拿地集体趋于保守谨慎，显示其对未来一年的市场不看好。
背后的原因，一方面是地价仍然高企，另一方面则是房企本身的存货结构所致，一些房企之前储备的大量低效资产急需消化，再增加新的储备力不从心。
大型房企购地金额锐减
截至目前，万科全年拿地金额不足150亿，而去年前10月，万科拿地金额已达700亿。
万科并非孤例。根据公开数据统计，截至8月底，金地集团的购地额为48亿，富力地产的购地总额仅为19亿。
中原地产市场研究部统计数据显示：20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，4-8月连续5个月不足200亿，最近3个月更是在百亿周围徘徊。前9月截至目前，20大标杆房企合计拿地仅1873亿，相比2013年同期的3698亿，减少了1825亿，降幅高达49%。其中，9月前半月，20大房企仅万科与万达分别拿地9亿左右，合计仅拿地18.34亿。
地价的高居不下，是直接因素。万科董秘谭华杰称，上半年商品房市场已经发生调整，房价在跌，但是土地市场的调整刚刚开始，地价并未下降，下半年将继续谨慎观望。
不止是万科一家持有土地价格下降的预期，包括碧桂园、越秀地产等在内，其管理层均表达了类似的观点。
中原地产分析师张大伟认为，从目前趋势看，四季度房企拿地有可能继续萎缩，企业全面进入保守状态。包括上海等地在内的多个城市已出现了住宅土地市场流拍的现象。
大型房企不积极拿地的原因，还在于其去年的高歌猛进，已经提前完成了土地储备的布局。谭华杰在8月指出，万科一般会保持两到三年项目储备资源，目前还有3900万平米的土地，仍然符合储备标准，所以现在并不着急。
在中期业绩发布会上，恒大地产总裁夏海钧同样表示，恒大现有土地储备足够未来5-7年的稳健发展，因此在买地投入上不会像前些年，下半年在买地方面会更加谨慎。根据半年报，恒大拥有1.5亿平方米的土地储备，主要分布在147个城市，平均成本约986元/平方米。
抢占一二线高地避险
拿地节奏可以看出企业对市场的判断。年内20大房企在土地市场的表现透露出，房企非常不看好楼市未来一年的发展。但一二线城市仍被视为“相对安全”。
以万科为例，尽管拿地总额大幅降低，但万科的一线城市布局愈发突显。上半年万科收入囊中的21块地中，四个一线城市共10宗，拿地额为67亿，占购地总额的比例达60%。
保利地产中报显示，上半年新获取19个项目，其中，仅在大本营广州拿下的4块地规划建筑面积接近110万平方米，而去年全年其在一线城市也仅新增97万平方米。
佳兆业今年以来的拿地区域也集中在深圳、上海、南京、成都等地。其中期报告显示，今年上半年获取的地块，98.4%集中在一线和省会城市。
业内人士分析认为，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大，特别是库存严重、新增人口放缓的三四线城市，整体风险非常大；而一二线城市抗波动能力强大，市场风险较小。
尽管房价高企，但一二线城市强劲的市场需求支撑着楼市良性运行。数据显示，8月份，一线城市的成交同比增幅由7月份的-24.0%上升为-18.4%，二线城市由-10.5%下降为-11.7%，三线城市则由-14.0%下降为-24.3%。
张大伟预计，一二线城市拿地竞争将更加剧烈。房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在酝酿风险，但比三四线的风险仍要低得多。
同时，房企也在对一二线城市新购入的土地产品结构上作出调整。龙湖有关人士表示，未来三四年内会继续完成城市布局，拿地时开始增多高层住宅以及首次置业的刚需产品。
去库存仍是首要任务
多家房企人士表示，2014年以来，房价上涨幅度放缓，供需双方的市场预判已经出现转向。“大家都在忙着去库存，哪还敢去拿高价地？”一家央企地产内部人士对记者说。
截至8月底，上海某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%，库存再攀新高。
8月份，35个城市月度新增供应量大于成交量（其中8月份成交量为1737万平方米，环比增长9.8%，同比减少6.1%）。8月份市场行情略有反弹，但依然有部分未消化的新增供应转化成为库存。
此外，中原地产数据显示，2013年，20家标杆房企购入土地接近5586亿，储备充足，其中很多土地已开始变为可售库存。有数据显示，目前已经公布2014年半年报的125家上市房企，其报告期末的存货总金额已经达到了1.88万亿元。
然而，如此巨大的存货中很多是低效资产。在万科的应对策略中，集团将持续对低效资产进行去库存，定期计提减值并直接扣减当年利润，考核中利息成本不再进行资本化，直接作为其间费用当期扣除。
北京一家大型房企内部人士对21世纪经济报道记者说，公司近年来收到多笔并购收购需求，但是打开其资产包一看，其中多是低效、无效资产，比如太多位于三四线城市的土地，或者供应量已经远远大于需求量的城市项目。
从已公布前8月销售业绩的18家房企来看，房企去库存的效果仍不容乐观。18家房企总销售751亿，相比7月份的652亿上涨了15%，依然低于6月份的991亿。大部分房企可能难以完成年度销售目标。
包括中原地产、世联行(002285,股吧)等机构人士指出，楼市依然处于明显调整过程中，预期后续特别是二线城市下调房价的项目将明显增加，3季度以价换量去库存仍是主流，而本轮市场调整将延续到2015年。
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10家标杆房企，8月份拿地金额同比骤减八成！
中原地产实时研究报告显示，10家标杆房企8月份的权益购地金额50.78亿元，环比回落38.6%，再创年内新低。而去年同期这10家房企的权益购地金额为343亿元，今年8月份拿地总款比去年同期减少85.2%。中原地产研究监测的10家标杆房企为保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海。
这是个值得警惕的信号。
标杆房企的动向是观察楼市走势的重要风向标，也是影响地价的温度计。标杆房企拿地金额骤减，虽与这些房企观望楼市、收缩战线、现金为王的“过冬”心态有关，但也充分显示出这些房企有多么缺钱。要知道，这些房企一直叱咤楼市江湖，在他们眼里，只要有地，钱从来不是问题。作为对房地产业影响举足轻重的“土豪”，他们在房企的拿地大战中，常常扮演“地王”角色，他们也一直是各地地价上涨的重要推手。拜他们所赐，地方政府这些年坐享土地价格飙升、地方融资平台大举抵押融资的投资盛宴。
仿佛一夜间，房地产业从夏天来到了冬天。去年同期，10家房企在购地上一掷千金，今年8月则捉襟见肘。
是什么让房企如此缺钱？
国家统计局发布的7月份70个大中城市房价变动情况或许能说明问题。统计显示，7月份无论是新建商品住宅(不含保障性住房)还是二手住宅，70个大中城市中，价格环比下降的城市个数都超过了受调查城市总数的九成，达到64个，而北上广深四个一线城市也首次出现全面下跌的情况。房地产市场的普遍低迷由2014年初延续至今，销售冷淡、库存高企的局面始终未能缓解：数据显示，今年1至8月，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1至7月扩大0.7个百分点；商品房销售额41661亿元，下降8.9%，降幅比1至7月扩大0.7个百分点；8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。房天下监控数据显示，上半年销售金额排名前50位的上市房企中，近半数未能达成全年销售目标的40%，金地(28%)、首创(24%)、莱蒙国际(24%)等甚至未达三成。因此，几乎所有上市房企在其半年报中，都将“去库存化”作为下半年的首要目标。
房地产行业是典型的资金密集型行业，只有加速产品开发销售，快速回笼资金，才能继续拿地，才能维持以相对较少的资金撬动多个项目同时滚动开发的野心。现在库存累积，出货不畅，必然导致房企现金流短缺，拿地自然也就缩手缩脚。
当然，房企即便库存居高不下，如果其他融资渠道畅通，也能在拿地之战中一显“英雄本色”。问题是，今年以来的货币政策一直实施的是“滴灌法”，而非“大水漫灌法”。定向降准也好，定向再贷款也罢，资金重点支持的对象都是“三农”和小微企业等薄弱环节以及棚户区改造、高铁投资等重点领域，资金渗流到房企的很少。不仅如此，受管理层加大对影子银行监管力度以及楼市拐点到来的影响，作为房企融资重要通道的房企信托贷款，也显著萎缩。8月信托贷款减少515亿元，同比少增1724亿元；7月份减少158亿元。
此外，以前颇受房企青睐的海外融资，今年不仅成本普遍上涨，融资难度也越来越大。统计数据显示，2014年前7个月，中国房企海外融资规模达到424.33亿美元，其中，7月份海外融资规模为56.6亿美元，环比下滑幅度为40.79%。此外，从万科等10家标杆房企国内外融资的表现来看，7月份融资额度为50.37亿元，环比下降63.74%。
一向“钱多多”的标杆房企，突然变得手头拮据。拿地金额骤减，当不意外。
房企拿地金额骤减，虽然会影响未来楼市新增供应，但更值得警惕的是，它拉响了地方政府债务偿付风险的警报。
众所周知，2014年是地方政府性债务到期的高峰年份之一，有约3.56万亿元的债务到期。不仅如此，未来3年里，地方政府还有将近10万亿元的债务到期。由于债务集中到期，此时如果地价收入急剧减少，那么，地方政府将因为缺乏收入而可能出现偿付危机，甚至可能引发系统性偿付风险。据了解，上半年地方政府卖地收入为2.1万亿元，但7月份300个城市土地出让金总额仅1475亿元，环比减少15%，同比减少49%。地方政府卖地收入不断下滑，倒逼部分城市不得不对限购政策松绑。
为了防止地方政府债务风险爆发，今年以来，管理层双管齐下，未雨绸缪：一方面，今年将地方政府债券自发自还试点扩容到10个省份，推进阳光融资；另一方面，为改善房企融资环境，继房企再融资、发行债券放开后，房企中票融资也拟放开，国研中心日前甚至建议“调整和完善房地产信贷政策”，这有望为开发商拿地提供流动性，从而支撑地价。
当然，这些办法只能惠及少数地方政府以及具备中票融资条件的房企。但毕竟有关方面已经意识到了问题所在，也知道房企拿地金额骤减对地方债偿付意味着什么，而且已经采取各种应对措施。从这个意义上说，日前有关方面突然放开房企中票融资，不应仅视为是改善房企融资环境，更是对拿地金额骤减的应对。
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