[摘要] 国庆节前，房地产政策调整接连出台：从多数地方取消限购，到央行、银监会对房贷政策松绑，引发了市场的高度关注。
国庆节前，房地产政策调整接连出台：从多数地方取消限购，到央行、银监会对房贷政策松绑，引发了市场的高度关注。
人们当然关心，短期内房地产市场能否改变此前的颓势。其实跳出简单的“救市/打压”思维模式，还有更为关键的问题：中国经济进入新常态后，房地产业将如何发展？房地产政策将何去何从？
房地产供求形势改变，市场出现分化
如同过去30多年以两位数高速增长的中国经济，近几年进入减速换挡、提质增效新阶段一样，1998年房改以来保持快速发展、价格快速上涨的中国房地产业，如今也步入了一个新阶段。
“中国经济进入新常态，房地产市场也进入新常态。住房普遍短缺的时代已经过去。不少城市房地产市场出现了明显的供大于求。”全过程经历了房地产业发展变化的中国房地产业协会名誉副会长朱中一深有感触。
在朱中一看来，房地产行业已经度过了居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，进入到居民理性消费、企业理性开发和产品质量进一步提升的时代。
“市场分化，房价涨幅放缓，房地产企业利润下调，价格波动周期缩短。”来自市场一线的中原地产首席分析师张大伟这样概括新常态下房地产市场的新特征。
张大伟分析，现在一二线城市房地产市场的问题是价格超出了普通老百姓的购买能力，而此前的限购和限贷政策又抑制了改善型住房需求；三四线城市的问题在于，房地产供给出现了过剩。今后市场的变化，不会再出现以往那种房价都普遍快速上扬的情况，而是不同城市价格走势出现分化，价格波动周期也会缩短。
释放改善型需求，保持房地产市场稳定发展
虽然现在人们已经达成了共识，不能再用强力刺激房地产发展的办法拉动经济快速增长，但另一方面也不能由此走到另一个极端，认为经济发展就可以不要房地产业。保持房地产业健康稳定发展，对于稳住经济大局、提高百姓生活水平都是十分重要的。
“无论是为了稳增长、促消费、扩内需，还是为了全面建成小康社会、让老百姓过上更好的日子，都要保持房地产市场稳定健康发展。目前看，立足点就在于释放合理的自住性住房需求，包括合理的改善型住房需求，盘活市场。”朱中一认为。
合理的自住性住房需求是老百姓真实的住房需求，不是投机投资性需求。随着经济的发展，很多在房改之初买了小户型的家庭，在步入中年，收入提高后，需要扩大住房面积；随着单独二胎的放开，想要第二个宝宝的不少家庭，也产生了新的住房需求。这类需求通常有一定的购买力，在政府政策的支持下，就能释放和满足这种需求，既改善了百姓居住条件，又能避免房地产市场出现“断崖式”调整。
“释放改善型住房需求，目前起码可以增加30%的可购房人群，这部分人群恰好是之前被政策抑制的有意愿购房人群，也是银行的优质客户，银行会乐意向他们放贷。”张大伟分析认为。
张大伟预计，对改善型需求的释放，将会使房地产成交量触底反弹，除了小部分库存积压严重的三四线城市外房价可能将“止跌”，从而稳定房地产市场预期，有利于房地产市场保持平稳健康发展。不过，这次应当不会再出现房价全线大幅持续上涨的情况。
更加注重市场化手段，长效机制建立不可或缺
多数城市限购的取消和房贷政策的松绑，某种意义上也是房地产调控政策向常态的回归。未来的房地产价格走势，应当由市场来决定，关键在于长效机制的建立。
“限购、限贷应当说是上一轮房价过快上涨时出台的不得已的行政手段。随着房地产供求和经济形势的双重变化，特别是在全面深化改革的大背景下，必然会逐渐淡出，还是要让市场发挥在资源配置中的决定性作用。”中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军认为。
在交通银行首席经济学家连平看来，虽然现在房地产市场供大于求，但其实很多需求比如改善型需求是存在的，只是受到一些行政手段的抑制，现在就要顺应市场变化，取消这些行政限制。今后的房地产市场政策，要更加注重采用市场化手段。
朱中一分析指出，最近房地产政策的调整，侧重点是在更好地发挥市场的作用。在强调发挥市场配置资源的决定性作用的同时，还要注意更好地发挥政府作用，政府作用就在于建立引导房地产市场健康稳定发展的长效机制。“为了防止市场的大起大落，按照十八届三中全会和有关会议的部署，要积极稳妥地推进有关工作：一是不动产登记，二是个人住房信息联网，三是房地产税的立法并适时推进。”朱中一建议，房地产税的原则和政策趋向在基本形成框架后要尽早向公众征求意见，以此引导公众对房地产业长远发展形成合理的预期，也便于公众作出理性的决定。
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9月楼市“成色”不足，10月份是房企冲量的关键。“十一”长假将至，多数房企加大推盘和促销力度。业内人士认为，“十一”长假楼市将迎来成交小高峰，环比9月同期或有小幅上升，但与去年同期相比依然将下降，至今年底楼市还将处于调整期。
降价促销力度不减
根据亚豪机构数据统计，10月份，北京商品住宅市场预计仅有22个项目(包含1个自住房)入市销售，其中，包括中建国际公馆、北京城建北京密码、方庄公馆等12个纯新盘，泛海国际、常楹公元自由派、首创澜茵山等10个老项目后期。
在9月阶段性冲高之后，10月北京楼市项目开盘入市数量略减，但降价促销力度依然不减。中国证券报记者近期走访北京的部分楼盘发现，房企降价或者变相降价的力度还在加大。位于北京房山区的五和万科长阳天地，二期计划在10月开盘，目前报价在21000元左右，还有3万抵5万的优惠。而相同区域的楼盘价格基本在25000-26000元之间，这就意味着该楼盘价格实际降幅在5000元左右。位于北京亦庄的合生摩尔公馆项目，准现房销售，单价仅为13800元，而同区域的商品房价格基本都在20000元以上。
事实上，北京楼盘供应量的房山、大兴、通州、昌平、顺义等区域，目前的多数楼盘都有不同程度的优惠措施，同时开盘价格基本都是低于周边在售楼盘，比肩自住房价格。
朗诗集团董事长田明认为，在成交不足的情况下，很多开发商的房子卖不掉，就会产生现金压力。一些企业为了资金流就会降价，一旦降价，就会带动周边的楼盘降价。
尽管出现实实在在的降价，但购房者出于“买涨不买跌”的心态，购房变得谨慎。中房集团董事长沈东进介绍，根据目前代理商反馈的信息，各地楼盘的销售情况依然是去化缓慢，大部分城市的开发商都已开始采用做金融产品等方式变相降价，万科、恒大、保利等大型房企在不少城市已经采取了直接降价的促销手段。
限购的城市仅剩5个，但放开限购的城市的成交量并未出现明显回升。不少开发商认为，今年的“金九银十”差于往年，不会出现爆发式增长。“根据市场情况调整，该降就降。”北京万科一位中层人士表示。在年度销售目标的压力下，以价换量的销售策略得到了多位业内人士的认同，部分房企也将全年推货重点放在9月和10月，以冲刺全年销售任务。
年底前楼市难有起色
在当前信贷小幅改善、政策趋松的环境下，蓄客、认购率正从年初以来持续恶化转为平稳修复。然而，客源值仍维持低位，与去年低点相近，房企仍然面临着激烈竞争。
中原地产分析报告显示，6月开始的松绑限购刺激作用逐渐放缓，8月二线城市成交放量后，因为没有信贷的明显鼓励，市场又归于平淡。三线城市成交有所上涨，主要是大部分城市都有以价换量的项目出现。
在多地相继“放松限购”之后，个别商业银行开始恢复首套利率优惠政策，虽然此现象目前并不普遍且折扣力度不大，但其对市场预期的影响不容小觑，信贷政策的放松将直接利好楼市需求的释放。
中原地产首席分析师张大伟预计，10月楼市成交量将有所回升，但并不意味着市场已经摆脱困境。虽然楼市及信贷政策均有松动趋势，但显然力度和速度均受到控制。渐进式的放松对市场心理的恢复效果是有限的，市场复苏所持续的时间依赖后继信贷的支持。这也决定了9、10月不可能出现爆发式的量价齐涨局面。
“目前来看，地方政策无法刺激楼市回暖，使得购房者的观望情绪愈加严重。如果没有重大政策和市场环境的变动，四季度房地产市场依然会处于调整期。”沈东进说。
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