[摘要] “金九靠不住、银十可期”是不久前在网络上流传的一份“万科9月销售情况电话会议纪要”中的一个基本判断，而在此前包括万科、远洋等在内的龙头房企也纷纷再次入市拿地，其中9月万科的拿地额达到了76.65亿元，是今年月度拿地额的最高值。
“金九靠不住、银十可期”是不久前在网络上流传的一份“万科9月销售情况电话会议纪要”中的一个基本判断，而在此前包括万科、远洋等在内的龙头房企也纷纷再次入市拿地，其中9月万科的拿地额达到了76.65亿元，是今年月度拿地额的值。同样，20家龙头房企也纷纷表现出了拿地信心，一举将9月拿地总额推高至174亿元，一改此前月拿地额在百亿元徘徊的尴尬境地。
拿地现小高潮
远洋这次可能踩对点了，这是不久前远洋地产以49.17亿元拿下石景山刘娘府地块后业内不少人士的判断，而此前对于远洋拿下亦庄、望京两块高价地，业内颇多质疑。
9月28日，北京土地市场重现“冰火两重天”：以“准地王”之名的孙河BCDE地块再中“流拍”咒语，尽管自降身价3.7亿元，却未能如期迎来自己的买家；而石景山刘娘府地块却引发了众多房企争抢，最终以总价49.17亿元、楼面价3.26万元/平方米的价格被远洋奥宸联合体夺得。
而与远洋入市一样，万科也开始了重启拿地战略。10月14日上午，青岛市公开拍卖李沧区东部四幅地块，最终前三幅地块被青岛万科企业有限公司以底价竞得，总成交价11.19亿元；而第四宗地块则以流拍告终。据悉，自9月以来万科拿地动作明显加速，加上此次获得的地块，万科近期已分别在福州、合肥、南京、广州、青岛共计五次拿地。
根据中原地产数据显示，今年9月，20家标杆房企拿地金额173亿元，虽然低于200亿元，但已是最近半年。今年以来，20家标杆房企购地金额呈现出连续锐减的情况，已经连续多月在百亿元徘徊。
“从孙河地块降价入市来看，目前的土地价格正在出现低谷，已经进入了一个适合拿地的周期。”一位开发商向北京商报记者表示。
尽管大市不好，但是一线城市土地依然保持着巨大吸引力。今年前9个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市合计土地出让金为3671.16亿元，与2013年同期的3672.7亿元基本持平，但仅完成了2013年5242.3亿元的70%。
市场见起色
龙头房企敢于入市拿地，一方面得益于新政带来的市场信心恢复，另一方面也源自业绩的回暖。
其中，恒大地产公告显示，恒大地产1-9月累计合约销售金额约为982.4亿元人民币，累计合约销售面积为1396万平方米，销售均价为7037元/平方米，分别较去年同期增长31.6%、26.7%及3.9%。9月，恒大地产合约销售金额约为82.3亿元人民币，合约销售面积为121万平方米，均价为6788元/平方米。
万科数据显示，2014年1-9月，公司累计实现销售面积1263.8万平方米，销售金额1490.6亿元，分别比2013年同期增长15%和16%。其中，9月万科在销售金额、销售面积均出现环比上涨。数据显示，当月万科实现销售面积165.6万平方米，销售金额195.9亿元，销售面积及金额环比8月的销售面积140.3万平方米、销售金额152.4亿元均有所上涨。
同时一份数据表明，10月的开局相当不错。“十一”期间，万科新推货30亿元，而实际认购达到了80亿元，新政对于市场带来的不仅是信心，同时也加速了此前积累客户的签约速度。
楼市难迎暴涨
新政后楼市该走向何方？是否会出现暴涨成为了业内普遍关心的话题。
对此万科判断，今年四季度将继续维持降价的态度，甚至会有更多的楼盘降价，降价的比例和范围会更宽。
的确，在新政落地的时间，并没有出现敢于提价的项目，而降价的却出现了不少。日前，中冶德贤公馆宣布以3.65万元/平方米起的价格正式入市，而此前该项目一直透露的价格是4万-4.5万元/平方米。
同样的事情也出现在上海，受银贷利好等影响，上周上海商品住宅“供销两旺”，双双越过20万平方米的大关。商品住宅成交面积为24.73万平方米，环比前周上涨110.11%；商品住宅新增供应面积为23.54万平方米，环比前周上涨48.14%。降价促销成为市场的热点。位于周浦康桥路上的绿洲康城金邸，推出原均价4.6万元/平方米直降至均价2.88万元/平方米、总价直降约400万元的限额20套巨幅优惠促销活动，促销的大平层公寓短短几天便有80%以上被订购一空。据悉，今年9月上海土地市场周浦的土地拍卖楼面价已达1.9万元/平方米，而此次绿洲康城以均价2.88万元/平方米的“地”价促销，而且推出的房型都是面积在198-285平方米的大平层公寓。
“这次市场转冷是内因造成的，不断推高的地价导致房源销售价格暴涨，让市场一时进入了僵局，新政后，开发商利用这次利好消息积极出货成为了共识，因此新政后楼市会进入一个相对合理的价格和成交量区间。”业内专家表示。
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楼市政策暖风频吹，加之“黄金周”开发商大力促销，“银十”开局成色十足。上证报记者从相关机构和开发商处了解到，10月以来，各家房企售楼处来电来访增长明显，其中投资改善型客户增加明显，总占比约20%；多家品牌房企“黄金周”期间认购量同比翻番。业内人士预计，10月大型房企销售额有望普遍环比增长20%以上，个别企业甚至能达到30%至40%。
“黄金周”收获的不俗战绩，对房企四季度销售策略将产生一定影响。以万科为代表的“稳健派”依然坚持市场化定价，慎言涨价；在“黄金周”狂斩20亿的融绿集团则更加大胆激进，已根据项目具体情况酝酿涨价；更多的大中型房企则表示，对四季度市场持乐观态度，仍以加大供货、积极跑量、抓紧“窗口期”完成全年销售指标为主。
房地产咨询机构上海亿翰智库在“黄金周”期间调研各地众多售楼处后发现，“十一”期间售楼处来电来访增长明显，普遍来电来访增长20%以上，且成交转化率有所提升，约为8%至10%；贷款新政出台后，改善型客户增加明显，总占比约20%，反映到楼市产品上体现为改善类项目成交加速，如大户型公寓、洋房类产品利好明显。
从城市结构来看，二线城市表现，如成都、杭州、合肥、南京、南昌、苏州、重庆等城市10月以来楼市成交表现领先市场；三四线城市则存在政策传导的时间差，且信贷额度仍不足；一线城市市场则表现得更为乐观。
记者从部分大型房企处了解到，整个“黄金周”销售普遍不错。其中，融创绿城集团狂销近20亿元，仅上海区域就揽金12.86亿元；阳光城(12.45,0.11, 0.89%)9月开盘的上海项目愉景湾“十一”期间基本售罄，另一个在福建晋江的改善型项目更是一天成交额超过4亿元。
“房企‘黄金周’期间销售业绩普遍大增，保利、华润等多个品牌实现大定交易额同比翻番，还有部分房企7天实现了相当于月均销售额一半的业绩。”专家告诉记者。
亿翰智库董事长陈啸天预测，10月大型房企销售额或将环比增长20%以上，个别房企甚至能达到30%至40%。
10月开局不俗，对房企四季度销售策略将产生一定影响。万科依然比较谨慎，郁亮回应近期盛传的涨价风称，“不积极涨价，也不积极降价，而是积极定价。”由此可见，万科根据市场定价的策略依然不变。
更多大中型上市房企则表示对四季度市场“态度乐观，策略谨慎”。阳光城相关人士告诉记者，公司节后的营销会上并没有提出涨价，仍以年初制定的“快而稳”作为销售策略。“原本集团四季度的供货量就比较大，结合政策窗口期，我们的营销力度肯定会加大，争取积极跑量。”
陈啸天表示，房企应该意识到，此波行情是市场“窗口期”，而不是逆转，因此房企不可纠结于价格，现阶段仍需要以去化为主，四季度将是企业完成业绩目标的重中之重。
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