[摘要] 2014年2月从杭州蔓延的商品房降价潮，终于在5月体现在官方的70个大中城市新建商品住宅价格指数上。4月下旬起，地方政府接连救市，招数眼花缭乱，从41城市解除限购到户籍开放乃至财政税收补贴，但依然难改下跌之势。
2014年2月从杭州蔓延的商品房降价潮，终于在5月体现在官方的70个大中城市新建商品住宅价格指数上。4月下旬起，地方政府接连救市，招数眼花缭乱，从41城市解除限购到户籍开放乃至财政税收补贴，但依然难改下跌之势。
9月30日，新中国成立65周年华诞前夕，央行临门一脚，联手银监会发布房贷新政，姑且称为央行“9·30狙击”吧。关于房贷新政的讨论中，首套房认定以及七折成为看点，但实际上被忽略的MBS才是杀手锏。但这一有透支之嫌的政策究竟能否扭转当前的房价跌势乃至未来数年的大势呢？
《鏖战房价：央行“9·30”狙击与C浪大杀跌》在回顾典型性城市温州的救市三部曲的基础上，从中国房地产的供需大剪刀的两端，即逆天的库存和正在转折的需求两端入手，结合2014年房价调整与2008年、2011年两轮调整的差异，以及中国房地产周期大推演等四大角度去分析。
此报告分为九大部分，计19小节，合计2.4万余字，本文为报告前三部分缩编版本，详细阅读该报告可加微信财经《财商》（caishang02）并按提示操作，或者前往百度阅读搜索阅读。
本报告不是10日之功，部分内容来自笔者2014年以来潜心研究的《房市大衰退：33年房市变迁大推演》（10月出版）。近乎半载废寝忘食，战战兢兢，只想对你我的钱袋子负责。
“9·30”狙击：MBS才是杀手锏
对于央行房贷新政，市场的目光更多聚集在首套房认定、外地户籍不再限贷、利率可打7折等，这也很自然，毕竟这对个人影响最直接。对于地产商，在可发行中期票据之后，终于又迎来REITs了，甚至有地产商说，“后悔没多买点地”，对这话只能呵呵了，几个月前房价跌时的恐慌情景这么快就忘了？
新政的杀手锏在于MBS，而恰恰关于这一部分的叙述最短。MBS即是住房抵押贷款支持证券，通俗点说就是银行用一种金融手段将住房贷款打包卖出而分散风险同时获取。
作为一种复杂的金融工具，MBS为大众所知则是因为它是2008年美国金融危机的元凶。
MBS的开闸，既稍显意外，但又合乎情理。2013年以来，随着外汇占款的下降，央行实质上的货币收紧，商业银行对住房按揭贷款的意愿降低。
二季度以来的监测数据显示，35个重点城市中有25个城市出现停贷现象，占比超过70％，停贷银行主要以中小银行为主。这种情况下，MBS的发行意味着商业银行可以通过资产证券化的方式对按揭贷款进行资产盘活，盘活之后银行可投放的贷款规模增加，自然愿意提供更多的按揭贷款，这样一来就能给房地产市场托底了。
不仅如此，MBS还可以将银行体系内的相关资产进行表外化腾挪，将淤积在银行体系的风险分散到整个金融体系。对于当前不良贷款余额大幅增长的银行业而言，无疑是个好消息。作为一种金融手段，以MBS为代表的“9·30”房贷新政效应应该显著于此前的解除限购、户籍放开乃至财政补贴等等。但是“9·30”房贷新政真能托住房地产市场的底吗？
调整还是衰退？
回答上述问题，我们需要追问2014年的房价下跌是出于什么原因？就此，我们可以对比2008年以及2011年的两轮调整。2008年房地产市场走出一个大V字形，2011年则出一个大U字形。但2014年起的调整可能既不是大V形，也不是大U形。
我们先来看轮大调整，受金融危机冲击，2008年1月起70个大中城市新建住宅指数同比数据开始快速下行，但在2008年底遭遇“四万亿”政策刺激之后，从2009年4月开始出现快速上涨，房价调整只持续了14个月，而上涨又非常迅猛，市场情绪经历了恐慌式下跌到贪婪性抢购，所以呈现出一个大V字形走势。
我们再来看第二轮调整，2010年4月“新国十条”出台，70个大中城市新建住宅指数同比数据从2010年5月一直调整到2012年9月，历时29个月。从2012年10月政策开始有所放松，房价开始出现反弹，最终房价走势呈现出一个大U字形。
这两次房价调整，如果从环比数据来看，轮从2008年8月下跌，至2009年3月上涨，只下跌了6个月；第二轮从2011年10月下跌，到2012年6月上涨，只下跌了8个月。
这也是很多人认为2014年房价下跌不会太久的原因，更何况不断有城市解除限购、财政补贴以及最近的央行房贷新政等救市措施。
但需要注意的是，2014年房价调整的背景完全不同于2008年和2011年。2008年的下跌，原因很明了，由美国次贷危机演化成全球性的金融危机，属于严重的外部冲击。2009年报复性反弹的原因也很简单，“四万亿”政策刺激以及房地产调控的放松，属于巨大的政策刺激。
2011年下跌，原因在于号称史上最严厉的房地产调控，一、二、三线城市陆续开展了限购，属于内部调控。而2012年10月开始的上涨也是因为调控的放松，数次降息以及降存准率，部分城市首套房贷利率打八五折，所以房价显著回暖。
2014年没有严重的外部冲击，也没有严厉的内部调控，而且2013年房地产市场还高歌猛进，商品住宅无论是销售面积还是销售额都创历史新高。
说明什么？这只能说明是房地产市场内在的调整需要，是一场衰退。
报告的前三部分摘编到此结束，在报告后续部分，笔者将对中国房地产的供需两端入手，告诉你一个惊人的库存，以及正在发生的需求逆转，尤其是购房适龄人口规模正发出一个危险的信号，最重要的则在于5个角度测算本轮房价的下跌周期。
读完你将明白，本轮房价走势很难是大U走势，至于大V走势更不可能。一系列恐有透支嫌疑的救市措施可能会阻碍房价的下跌或者推动反弹，但市场的意志从不因为人为而改变。
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四季度主要城市房价或继续下行
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业内分析人士认为，在诸多楼市刺激政策下，部分购房需求得以释放，北京等一线城市将迎来交易量的进一步复苏。但受库存高压、房企追求全年销售业绩等影响，短期内房价上涨可能性不大。
政策利好搅动一线楼市二手房升温明显
在楼市限购取消步入尾声后，楼市刺激政策接踵而至。9月30日，央行出台房贷新政，涉及“贷清不认房”、“7折利率”等优惠政策。同一天，北京公布了普通住房价格标准下调方案，享受普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。
不仅如此，日前住建部、财政部、央行三部门发文对公积金政策也进行了松绑，包括放松公积金贷款条件、推进异地贷款、降低中间费用等内容。
在这些楼市政策影响下，一线城市楼市出现了复苏势头。据链家地产市场研究部数据显示，“十一”长假期间，日均新增客源量较9月增加约25.3%。广州、深圳、上海也迎来了看房高峰，人数大超今年“五一”和中秋假期。
长假后，一线城市在实际合同签订方面也有所升温，二手房成交回暖幅度较大。以北京为例，据北京我爱我家监测，10月前12天，北京我爱我家的二手房买卖合同签订量比9月同期上涨了121%，比去年同期涨幅达64.2%。
上海某研究院数据也显示，10月前10天，上海新建商品住宅成交量同比下滑幅度较前三季度收窄约10%。
诸多利好下，一线城市楼市看房热度、客源量均有回升，不少购房者开始担忧：一线城市房价会否反弹上涨?据观察，目前一线城市新房成交价格并未有明显波动，二手房实际成交价格多为“止跌企稳”。
在业内人士看来，无论是成交量还是成交价格，短期内都不会出现大幅上涨。究其原因，中原地产首席分析师张大伟认为，库存的积压去化时间较长、信贷供给量有限等是制约房价的主要因素。
相较于二三线城市，一线城市库存压力似乎更为严重。据上海某研究院统计，截止9月底，一线城市新建商品住宅库存总量为3794万平方米，环比增长8.8%。这已是一线城市库存连续8个月环比上涨，且9月增幅有所扩大。并且，这一环比增幅明显高于二线、三线城市的3.5%和2.2%，同比增幅也为。
不仅如此，四大一线城市去化速度较之今年年初均有大幅缩水，其中北京存销比约为年初2.3倍。严跃进表示，9月一线城市存销比明显攀升，在本轮楼市周期中，这是一线城市去化速度首次低于二线城市。
另外，亚豪机构分析指出，受制于全年销售业绩，开发商仍会以“跑量”为主，去库存依然是其首要目标。
对于北京等一线城市未来楼市走势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预测，在目前利好影响尚未释放充分的情况下，市场成交量价暴涨的可能性偏低，“量涨价稳”将成为基本趋势。
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