[摘要] 从市场表现来看，进入三季度西安市场总体呈现以下特征：一、政府二次救市。二、供求差距持续拉大。三、降价潮愈演愈烈，但实质降价才能获得销量。
2014年以来，西安商品房市场成交量价持续下滑，虽然三季度西安市房管局曾先后两次松绑楼市限购政策，但并未使西安房地产市场迎来转机，市场深陷调整期，房企年度业绩完成情况普遍堪忧。从市场表现来看，进入三季度西安市场总体呈现以下特征：一、政府二次救市。二、供求差距持续拉大。三、降价潮愈演愈烈，但实质降价才能获得销量。
商品房：三季度量涨价跌，供求差进一步拉大
2014年1-9月份，西安市商品房市场总供应面积1539.4万㎡，与2013年同期相比上涨16.2%；总成交面积1030.2万㎡，同比下滑2.7%；2014年三季度成交均价7159元/㎡，同比下跌5.1%。
从成交走势来看，进入2014年三季度西安商品房市场总体呈现以下特征：住宅市场供需差距进一步拉大，市场存量压力持续增大；商业市场成交下滑明显，投资客信心严重不足；受集中备案影响，办公市场呈现量价齐升。
土地：企业拿地谨慎，土地供应下滑明显
从西安市经营性用地供应情况来看，2014年3季度共挂牌供应185万㎡，与去年同期基本持平，但环比出现约51%的跌幅。从供应结构来看，三季度商住综合类用地约占总供应量56%的比重，处于主导地位。
据线下了解发现，在房地产市场处于盘整期、且土地一级市场表现疲软的市场背景下，部分房企如万科、恒大等受制于资金压力，主要以股权合作的方式拿地，集团对于地方公司的拿地审批过程更为严格。如金地、绿地、万科等企业主要以前期的存量用地开发为主，华远和首创目前在西安的土地储备出现空缺的局面。而恒大目前仅枣园一宗约334亩的意向用地，而之前洽谈的锦绣天下对面地块，则因种种原因主动放弃。
房企：企业业绩普遍下滑，全年业绩完成堪忧
2014年三季度典型品牌房企备案成交金额较去年同期均出现不同程度下滑；而从企业制定的全年销售任务来看，前三季度各大房企销售业绩完成情况也均在五成左右；进入四季度，在整体市场供大于求的形势下，企业业绩完成情况堪忧。
房企10与去年同期相比，成交总金额下滑46.5亿元，榜首成交金额下跌6.2亿元，入榜门槛也由18.1亿元降至12.5亿元。业绩下跌最明显的龙湖，同比下滑49.6%，中海、万科也分别同比下滑27.9%、16.8%。
近期，西安房地产市场上，绿地小花房、太奥广场、大兴新悦城……均以4880元/平方米起价，几乎刷新了本轮调控以来的商品房低价纪录，引起了市场广泛关注。4880元/平方米，究竟为何颇受众多开发商的青睐，而这一数字背后又反映出怎样的市场信息呢？
现象
4880元/㎡楼市营销新热点
华商报记者走访发现，绿地高端项目香树花城中的小花房公寓、太奥广场特惠期间经典住宅、大兴新悦城三室特价房等，均以4880元/㎡定价。据调查，与此价格相近的项目也不少，如绿地翠屏湾3期巴厘小镇，特价房起价4888元/㎡；保利曲江春天里，特价房起价4899元/㎡；海璟·暖暖的宅，在售三期起价4900元/㎡。价格略高一些的项目，也不乏大项目，其中有天朗长安4980元/㎡，荣德棕榈阳光4990元/㎡，上东大道4980元/㎡。而价格略低一些的项目，包含了高科麓湾国际社区、中铁·缤纷新城、海棠华府等项目。更有甚者，利君未来城、中渝国际城、华洲城领誉等竟然打出了“4500元/㎡”价格。一时间，“4字头”项目似有席卷古城之意。
据华商报记者调查，这些“4字头”的项目，遍布西安二环沿线、曲江、经开、浐灞、西咸新区等区域，住宅品类也涵盖洋房、公寓、Loft、普通住宅等不同类型，其中更不乏万科、保利、金地、绿地、天朗等品牌房企主推的项目。风头最旺的还要算4880元/平方米，俨然已经成为楼市价格营销战中新的热点。
原因
局部促销或降价只为回笼资金
为何这些开发商都特别青睐“4880”这个数字呢？在西安房地产市场上，“4880元/平方米”现象曾经在2009、2011年先后密集出现过。在房地产市场步入调整期、量价呈现低谷的时候，开发商就会推出这一营销噱头。而今年9月以来的“4880元/平方米”，究竟是噱头还是真实惠呢？
“绿地小花房综合考虑项目成本、市场需求等各方面因素，提出了4880元/平方米的实际销售价。”绿地集团西北事业部企划经理李博告诉华商报记者，在绿地荣膺世界500强之际，各城市都在推优惠活动，以推动项目尽快跑量。绿地小花房是绿地在西安的高端项目绿地香树花城沿路边的高层小公寓，房源面市便定位在4880元/平方米。这个营销点更好地迎合了周边市场的预期，因而该产品自8月底上市以来销售情况也较好。
“最近4880元/平方米的项目众多，而是否真的优惠还要看具体产品。”太奥广场营销总监刘伟告诉华商报记者，真正刚需的项目，这样的价格对购房者来说无疑是有利的。而像一些洋房等项目，位置偏远一些，却也定出这样的价格，对市场则是一种误导。面临年底回款的压力，开发商局部促销或者降价的行为，也能得到市场认可。但是不合理的降价则会导致潜在购房群体继续观望。在政策普遍利好之下，楼市回暖已经不远，观望则会导致买房者错失良机。
西安创典全程地产咨询有限公司总经理徐正茂表示，目前西安房地产市场上的购房群体依然是刚需，而影响这一群体买房的关键因素就是价位。在年前最后一个销售时机，许多开发商打出4880元/平方米的价格，一方面是为了吸引购房者的眼球，增加项目的知名度；而更重要的原因是开发商加大优惠力度，以价换量，想尽快实现资金回笼。
本质
精准定位 满足刚需心理价位
业界戏称：楼市促销，请输入密码“4880元/平方米”，背后蕴含的却是无限的“商机”。虽然这一价格，每平方米只比5000元低了120元，100平方米的房子，总价就低了1.2万元，但反馈给消费者的信息却是“4字头”的楼盘，给他们的心理暗示非常好，感觉像占了很大便宜。在目前西安市场以6000-7000元/平方米的在售项目居多的形势下，这一数字无疑有着巨大的吸引力。“4880这个数字，不仅看起来很吉利，而且精准定位到刚需人群的心理价位，能够明显刺激市场购买需求”，中商联商业研究院专家工作委员会副主任王建红表示，在今年六月至八月，西安市场低迷、量价持续下滑的情况下，开发商资金压力都比较大，这一价位不失为回笼资金的有效办法。
“这些项目定价4880元/平方米，适应了中低收入者的购房能力，是市场调节房价的一种表现”，陕西省社科院学术委员会副主任张宝通认为，在行政调控手段逐渐退出之后，市场的调节作用将更加明显。房子作为一种商品，在整个西安房地产市场供大于求的背景下，也在适应市场的发展规律，价格也更贴近市场的消费需求。
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