[摘要] 这座城市房地产交易量活跃，2009年以后住宅年度销售面积在900万平方米以上。近期调查数据显示，西安有超过六成人有改善居住条件的需求。但另一方由于之前限购、限贷等政策的影响，数据显示目前西安市场的库存量需要17个月才能消化。
西安，一个常住人口在850万人以上的城市；一个称为西北中心城市，教育、医疗、城市基础配套都是西北五省(区)龙头，吸附了大量人口流入的城市；一个高校数量位于前列，在校生、毕业生数量高于国内诸多二线城市的中心城市；
这座城市房地产交易量活跃，2009年以后住宅年度销售面积在900万平方米以上。近期调查数据显示，西安有超过六成人有改善居住条件的需求。但另一方由于之前限购、限贷等政策的影响，数据显示目前西安市场的库存量需要17个月才能消化。
短期市场存量至少需要17个月消化完
西安，这个中国西北区域的中心城市，从2003年3000元左右的均价，到2011年后的今日，城市住宅均价依然在6500元上下徘徊，而且价格还有下滑趋势。这个价格远比不上旁边的兰州，也比不上郑州，甚至低于昆明和甘肃的天水。
据西安市房管局实时披露的信息显示，2014年1~9月份，全市累计新批准商品房预售1739.18万平方米，同比增长4.34%；其中住宅1287.13万平方米，同比增长4.33%。商品房销售1247.65万平方米，同比下降0.82%；其中住宅1070.63万平方米，同比增长0.6%。
西安新增入市的房屋面积远超过实际销售数量，并且入市面积在增长，而销售面积在下降，差距呈现扩大趋势。截至9月底，西安市普通住宅存量面积达1739.18万平方米，按照上半年市场的消化速度，至少要17个月才能卖完。
10月以来，各地楼市发生不小“逆转”，北京、上海、广州、深圳等一线城市的楼市出现“井喷”。而西安楼市政策利好带来了信心，但房贷细则未落地，许多购房者并不急于出手，市场因此未出现销量大幅上涨。存量不小，市场还在观望，是否有这么多的购房需求来支撑呢？
人口增量保障市场需求去库存不是传说
“房子够还是不够，不仅要看存量，还要看未来人口的增量。”在10月25日举行的“2014华山论剑中国西部房地产高峰论坛”上，著名经济学家马光远表示，根据调研，中国80%以上的城市的问题是房子太多，而西安则算是20%的城市之一。这些20%的城市未来属于人口流入型，人口流入便会有购房的需求，这些城市的房价不会出问题，短期的下跌后一定会上升。
根据2011年5月西安市第六次人口普查主要数据公报显示：西安市常住人口为846.8万人，同第五次人口普查2000年的741.1万人相比，10年共增加105.7万人，每年平均增加人口10万左右。不断加大的城市人口规模，能给房地产市场带来什么样的影响？
“西安市户籍人口不断增加，对房地产的有明显促进作用。”太奥广场营销总监刘玮表示，西安市每年有近40万的大中专院校毕业生，再加上外籍如韩国等在西安设立的办事处工作人员等，这一数字还在不断加大。巨大的人口数字对于房地产的促进是很明显的，比如三星入驻西安高新区后，大大促进了绿地项目的销售。由此可见，人口增量给楼市提供源源不断的购房需求，因而对于整个西安楼市来说，城市化进程所带来的城市人口增量将是未来楼市发展的强有力后盾。
GDP以两位数增长成为西安楼市发展持续动力
根据西安市统计局公布数据显示，2014上半年，西安市经济运行总体平稳，主要指标出现企稳回升势头。全市实现生产总值2245.69亿元，同比增长10%，呈现出总体平稳、稳中有进的良好局面。
“中国第三季度GDP同比增长7.3%，受房地产拖累比较明显。”陕西房地产研究会会长王圣学认为，房地产对于宏观经济的影响很大。而西安三季度的GDP却实现了两位数的增长，高于国家平均水平，这也从侧面反映出西安市的房地产仍然稳中有升，在平稳、持续发展。
“保守估计，我国房地产大规模发展还有10年时间，而西安还有20年。”王圣学表示，由于城镇化的发展，我国每年有1500万-2000万农村人口进城。尽管如此，根据2010年的统计数据显示，中国城镇化率也只有53%，而世界发达国家的城镇化水平却在70%以上。以这样的速度来算，中国城镇化至少还需15年。而想解决这些人的住房需求至少需要10-15年的时间。因而，我国房地产大规模发展还能够持续10年。
因此，从较长一段时间来看，由于人口增量、GDP增长等的促进，西安的房地产发展动力将依然强劲，楼市发展前景乐观。实习记者刘晓花
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楼市新政效果有限：释放820万套购房需求
楼市密集注入“强心针”，房企也使出十八般武艺，忙着到处找客户。那么，市场到底还能释放多少购买力？无论是对决策者还是房企高层，这似乎仍是一个悬念。
10月24日，在西南财经大学举行的“经济转型期的管理-以中国及新加坡为例”国际论坛上，中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁[微博]透露，当前房贷新政加上公积金新政，一共可释放820万套购房需求，其中房贷新政可释放550万套。
不过，甘犁强调，上述结论仅是一个静态估算，并未考虑到未来购房市场预期可能改变等因素。另从公开报道来看，多地楼市近来成交活跃，有回暖迹象，而且部分城市还推出了购房补贴配套政策。
空置房受房价下跌影响大
一边是存量房空置，一边是新房供应高企，当前中国楼市向何处去？
中国家庭金融调查报告显示，2013年我国城镇住房整体空置率为22.4%，较2011年上升1.8个百分点。从城市分级来看，三线城市总体空置率略高于一二线城市，其中一线城市空置率为21.2%，二线城市空置率为21.8%，三线城市空置率为23.2%。其中，一二三线城市有一个共同点，就是多套房家庭空置率远高于一套房家庭空置率。
“约4900万套空置房，其中商品房空置率为26.3%，约为2700万套，经济适用房空置率为23%，约为200万套。”甘犁强调说，此数据也引起了地产大佬任志强[微博]等行业人士的争议和质疑。
在甘犁看来，中国住房空置率之谜的关键在于城镇化之谜，城镇化除了“主动进城”部分，还包括“被动进城”部分，也就是当地的居住地由农村变成了城镇，关键是这部分到底有多大？“因为城镇化，建了很多房子，但大量‘被进城’的不需要房子，所以商品房是空着的，属于错配现象。”甘犁解释说。
按照上述报告的结论，当前楼市进入下行通道，空置房更易受到房价下跌的损失，如果房价下跌20%，28%空置房将低于购买价值。
新政释放需求有限
9月30日，央行[微博]“新四条”出炉，其中松绑限贷成为一大亮点，实质就是“认贷不认房”。同时，各大商业银行可根据自身情况，调整房贷利率，下限为基准利率的0.7倍。在刺激导入购房需求的同时，央行“新四条”还进一步松绑房企的融资渠道，包括发行债券和资产证券化等。
另一方面，作为地方救市一大抓手的“公积金新政”也频繁上阵。近日，住建部、财政部和央行联合出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，推出职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷，住房公积金缴存要实现异地互认、转移接续等措施。
在上述举措中，居民公积金贷款时，交纳公积金时限从12个月压缩为6个月，公积金贷款异地互认将进一步刺激外地购房需求。
在甘犁看来，房贷新政在短期内可刺激550万套购房需求提前入市，公积金异地互认至多刺激100万套购房需求，公积金门槛降低可释放170万套购房需求。
其中，对于房贷新政具体效果，上述家庭金融调查报告显示，一线城市中，有房无贷并且计划购房的家庭可实现的购房需求从58.7%上涨至79.9%，二线城市该比例从58.3%上涨至75.8%，三四线城市该比例从50.3%上涨至72.7%。据此推算，一线城市释放的购房需求约50万套，二线城市约200万套，三四线城市约300万套。
不过，甘犁强调，上述结论仍属于静态评估，并未考虑到未来购房市场的预期改变等动态因素。
记者注意到，近日部分城市在上述新政组合拳之外，另出奇招。比如，天津取消了对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定，鼓励房企设计适销对路的产品。宁波近来也出台文件，称毕业10年内在宁波购房的大学生买房可享受购房补贴、首付降低和贷款贴息等多项优惠。
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