[摘要] 日前，中指研究院发布报告，2014年三季度，全国百城住宅用地楼面均价2389元/平方米，环比二季度上涨1%，仍处于历史高位。3.3%的溢价率比去年同期低13.3个百分点，连续三季度同比下降，土地市场延续低迷态势。
日前，中指研究院发布报告，2014年三季度，百城住宅用地楼面均价2389元/平方米，环比二季度上涨1%，仍处于历史高位。3.3%的溢价率比去年同期低13.3个百分点，连续三季度同比下降，土地市场延续低迷态势。
报告认为，2014年三季度房地产市场继续受困于高库存，房企资金压力大等影响，市场持续走低。开发商预期愈发悲观，拿地意愿持续走低，三季度土地市场延续低迷，成交量继续萎缩。处于风险考虑，开发商拿地目标向中心城市核心区域转移，成交结构影响三季度百城地价依旧保持高位，而溢价率继续下行，流拍与底价成交增多。
楼面价仍居高位
10月17日，北京土地市场门头沟区两宗地块以总计59.7亿元的金额成交，其中门头沟永定镇南区地块楼面价约为14185元/平方米，溢价率为35.2%；10月22日，上海三湘集团以9.65亿元竞得浦东张江一幅住宅地块，楼面价26057元/平方米，溢价率高达93%。两条土地市场的消息为低迷已久的土地市场平添些许亮色。
中指研究院发布《2014年三季度百城住宅用地价格报告》显示，2014年三季度，2389元/平方米的百城住宅用地楼盘均价环比二季度上涨1%，仍处于历史高位水平。100个城市中有34个城市住宅用地楼盘均价同比上涨，45个城市下跌，其余21个城市相关时期无土地成交。
从区域分布看，价格较高的城市以长三角和珠三角地区居多；价格较低的城市主要集中在中西部地区。其中，珠三角地区楼面均价为4658元/平方米，价格在各区域中，同比上涨55.7%，创近四年来新高；长三角地区楼面均价为2895元/平方米，环比上涨13.7%，继一季度后再次环比上涨。
报告指出，三季度开发商拿地集中于中心城市的优质地块使得十大城市楼面价上涨。以北、上、广、深为代表的十大城市住宅用地楼面均价为6301元/平方米，继一季度后再创新高，约为百城平均水平的2.6倍，差距进一步扩大。
溢价率持续下行
住宅用地楼面价高位运行难掩溢价率下滑趋势。报告显示，2014三季度，百城住宅用地平均溢价率为13.3%，比去年同期低13.3个百分点，较二季度略微提升0.7个百分点，连续三个季度案同比下降，土地市场延续了此前的低迷态势。
其表现为底价成交和流拍现象增多，100个城市中有42个城市住宅用地溢价率为0，数量比二季度增加10个。环渤海、长三角、珠三角、东北、中西部等五大区域溢价率均低于20%，且溢价率均出现同比下降，其中东北地区三季度平均溢价率仅为0.6%，溢价率趋近于零。
值得注意的是，虽然十大城市住宅用地楼面价热火朝天，但溢价率上的表现并不理想。报告显示，三季度十大城市住宅用地平均溢价率仅为16.9%，较去年同期低18.8个百分点，下行幅度大于百城，其中十大城市溢价率均出现同比下降。
而今，延续了三个季度的低迷土地市场态势正迎来转机。业内人士认为，三季度土地市场受下行预期影响，开发商拿地态度谨慎，致使土地溢价率较低。不过，“9.30”央行新政后楼市预期正在向积极方向转变，率先体现在土地市场升温，一线城市表现尤其活跃。预计四季度房企或将积极抄底拿地，竞争将比三季度有所增加。
“今年第三季度，主要监测城市地价为3485元／平方米，环比增速为0.78%，连续第三个季度放缓，较二季度下降0.58个百分点。”
近日，国土部中国土地勘测规划院发布《2014年第三季度主要城市地价监测报告分析》。报告认为，三季度主要城市的综合、商服、住宅、工业地价环比增速均呈放缓态势。
根据报告，截至2014年9月30日，今年第三季度上报成交异常交易地块25宗，环比降幅超过40%，同比减少超过80%；平均溢价率为108%，环比、同比分别下降了63%和10%。
除了地价、供应量等指标外，“异常交易地块”也被认为是表征土地市场热度的重要信号。按照国土资源部的定义，异常交易地块是指成交总价或单价地块、溢价率超过50%的地块。
土地市场需求萎缩
国土部报告指出，截至今年9月30日，所有限购城市中仅余四大一线城市（北上广深）及三亚市仍在坚守。“限购”的取消或放松成为三季度房地产市场的关键词，但上述政策尚未引起市场的明显回应，仅在一定程度上促进了区域市场的平稳。
除平均竞价轮次有所上升外，三季度各地成交的异常地块数量、平均溢价率及土地面积总和等指标均延续今年以来的大幅回落态势。国土部报告认为，这显示市场土地购置需求进一步弱化。
此外，在整体市场不景气的背景下，不同城市的土地市场分化明显，一线城市的市场活跃度及抗压性更高。
值得一提的是，四大一线城市上报异常地块宗数在总量中的占比进一步提高达到44%。
尤其需要注意的是，根据中指研究院发布的百城价格指数，100个城市三季度的楼面均价的为北京，为20776元/平方米；的为兰州215元/平方米，高低差距近百倍。
国土部的报告亦显示，主要监测城市中，一线城市综合、商服、住宅、工业地价环比、同比增速均明显高于及二、三线城市平均水平；各用途地价增速对比来看，一线城市的工业地价环比、同比增速显著高于二、三线城市其他用途地价水平增速。
住建部住房政策专家委副主任顾云昌认为，地价对应的是市场对楼市前景的认可，取决于城市配套和产业导入情况，当前楼市都在推救市政策，但相比取消限购、限贷等楼市调控措施，加大产业投资，引入人口才是楼市长久可持续发展的保证，也是众多房企近年来回归一线城市的重要原因。
地价仍在高位
虽然土地市场萎缩，但是地价仍坚挺。
根据国土部报告，2014年第三季度，主要监测城市地价总体水平为3485元/平方米，位于历史高位，环比增速为0.78%，同比增速为6.42%；商服、住宅、工业地价分别为6527元/平方米、5236元/平方米和730元/平方米；同比增速依次为6.11%、6.98%和5.91%。
“按照正常的市场规律，楼市和房价下行的下一步就是地价下降。”某大型开发商负责人告诉21世纪经济报道记者，楼市在二季度以来就明显下行，房价也在下行，然而地价水平目前仍未明显下探。
10月24日，国家统计局发布的数据显示，9月份70个大中城市房价同比跌幅下跌1.2%，这也是该数据三年来首次出现下跌。
“房价在降，地价还未降。”上述大型开发商负责人表示，这也是房企拿地意愿下降的重要原因。
中原地产市场研究部统计数据显示：20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，今年4-8月连续5个月不足200亿，最近3个月更是在百亿附近徘徊。前9月，20大标杆房企合计拿地金额仅1873亿，相比2013年同期的3698亿，减少了1825亿，降幅高达49%。
顾云昌表示，限购等政策的解除是让房地产市场回归市场的表现。
地价坚挺的背后是土地供应的萎缩，2014年第三季度，105个主要监测城市土地供应面积达到4.89万公顷，环比减少10.65%，同比减少32.56%，明显低于近三年同期平均水平。
其中，房地产开发用地供应面积进一步回落，供应面积约1.55万公顷，环比、同比均呈下降趋势，分别减少1.63%、31.33%。
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