[摘要] “随着房贷新政出台，看房的人多了两三成。但市场总体仍持观望态度，真正拿钱出来买房的还是不多。”从事多年房地产业务的王玉桢说。多轮房贷新政下，中国传统楼市旺季“金九银十”(即九月、十月)里，大多数城市市场以平淡收尾。
安徽省合肥市滨湖新区一处楼盘销售人员王玉桢十月以来忙了起来，但是看房的人多，成交量并没有太大的提升。
“随着房贷新政出台，看房的人多了两三成。但市场总体仍持观望态度，真正拿钱出来买房的还是不多。”从事多年房地产业务的王玉桢说。多轮房贷新政下，中国传统楼市旺季“金九银十”(即九月、十月)里，大多数城市市场以平淡收尾。业内专家分析指出，受商品房库存压力及宏观经济形势影响，短期内楼市反弹的可能性小。
今年以来，中国各大城市“限购令”纷纷松绑，只有北京、上海、广州、深圳、三亚等地仍未取消限购政策。中国人民银行、中国银监会9月30日联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，修改了首套房的认定标准，首套房贷款还清再购房享受首套房政策;未实施或已取消限购城市，第三套住房不限贷。同时，央行重申了房贷利率7折的政策。
住建部等部门14日出台了住房公积金新政策，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，推进异地贷款业务。在国家政策“松绑”之外，中国部分地方政府还出台全面取消限购、购房补贴、契税减免等措施“救市”。如，安徽宿州10月18日宣布，在一个月内，个人购买新建商品住房或二手房缴纳契税的，市财政按所缴纳契税额的100%给予住房补贴;天津近日发文取消了对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定;山东潍坊也公布购房补贴新政，对个人购买90平方米以下首套商品住房或二手住房的，给予实缴契税额100%补贴……
不过，楼市总体反应平平。国家统计局数据显示，9月份，新建商品住宅(不含保障性住房)价格，70个大中城市中，69个城市环比下降，1个城市持平;二手住宅价格，70个大中城市均环比下降。
数据显示，10月份以来，楼市成交量都有一定程度的回升，但整体未现大幅波动。在北京一家外企工作的王婧告诉记者，虽然是“刚需”，但是她在“金九银十”却并未出手购房，“感觉市场还在调整，另外，也对房贷打折有所期待，所以仍在观望。”业内人士分析认为，尽管后市销售数据随着政策叠加效应的释放将继续改观，但大幅度反弹现象不会出现，从近期公开的数据看到，大部分上市房企前三季度并未完成销售量任务。去库存仍然是各家房企当前的首要任务。合肥学院房地产研究所所长朱德开表示，今年以来，“救市”政策扼制了房地产市场大量下行，使其保持了一个缓慢向下的幅度，但总体影响有限。
“房地产行业的下行趋势跟目前中国整体的经济结构有很大的关联，”
朱德开说，“目前中国处在宏观经济的调整时期，经济增长放缓，经济结构也在转型升级，只有健康的经济结构才能保证房地产市场的健康发展。”独立地产评论人李连源表示，“限购”、“限贷”解禁后，楼市并未出现成交量井喷，主要是因为市场逐渐回归理性轨道，楼市自我调整成为新常态。
专家认为，房地产业发展环境正在发生变化，限购、限贷等手段逐渐退出，包括保障房建设、不动产统一登记、户籍制度改革、房地产税立法等在内的长效机制正稳步推进并不断完善，未来的房地产场调控手段将更趋于长效、稳定，从而促进市场建立自身调节机制，保障长期稳定发展。
观望？出手！西安楼市去库存不是传说
西安，一个常住人口在850万人以上的城市；一个称为西北中心城市，教育、医疗、城市基础配套都是西北五省(区)龙头，吸附了大量人口流入的城市；一个高校数量位于前列，在校生、毕业生数量高于国内诸多二线城市的中心城市；
这座城市房地产交易量活跃，2009年以后住宅年度销售面积在900万平方米以上。近期调查数据显示，西安有超过六成人有改善居住条件的需求。但另一方由于之前限购、限贷等政策的影响，数据显示目前西安市场的库存量需要17个月才能消化。
短期市场存量至少需要17个月消化完
西安，这个中国西北区域的中心城市，从2003年3000元左右的均价，到2011年后的今日，城市住宅均价依然在6500元上下徘徊，而且价格还有下滑趋势。这个价格远比不上旁边的兰州，也比不上郑州，甚至低于昆明和甘肃的天水。
据西安市房管局实时披露的信息显示，2014年1~9月份，全市累计新批准商品房预售1739.18万平方米，同比增长4.34%；其中住宅1287.13万平方米，同比增长4.33%。商品房销售1247.65万平方米，同比下降0.82%；其中住宅1070.63万平方米，同比增长0.6%。
西安新增入市的房屋面积远超过实际销售数量，并且入市面积在增长，而销售面积在下降，差距呈现扩大趋势。截至9月底，西安市普通住宅存量面积达1739.18万平方米，按照上半年市场的消化速度，至少要17个月才能卖完。
10月以来，各地楼市发生不小“逆转”，北京、上海、广州、深圳等一线城市的楼市出现“井喷”。而西安楼市政策利好带来了信心，但房贷细则未落地，许多购房者并不急于出手，市场因此未出现销量大幅上涨。存量不小，市场还在观望，是否有这么多的购房需求来支撑呢？
人口增量保障市场需求去库存不是传说
“房子够还是不够，不仅要看存量，还要看未来人口的增量。”在10月25日举行的“2014华山论剑中国西部房地产高峰论坛”上，著名经济学家马光远表示，根据调研，中国80%以上的城市的问题是房子太多，而西安则算是20%的城市之一。这些20%的城市未来属于人口流入型，人口流入便会有购房的需求，这些城市的房价不会出问题，短期的下跌后一定会上升。
根据2011年5月西安市第六次人口普查主要数据公报显示：西安市常住人口为846.8万人，同第五次人口普查2000年的741.1万人相比，10年共增加105.7万人，每年平均增加人口10万左右。不断加大的城市人口规模，能给房地产市场带来什么样的影响？
“西安市户籍人口不断增加，对房地产的有明显促进作用。”太奥广场营销总监刘玮表示，西安市每年有近40万的大中专院校毕业生，再加上外籍如韩国等在西安设立的办事处工作人员等，这一数字还在不断加大。巨大的人口数字对于房地产的促进是很明显的，比如三星入驻西安高新区后，大大促进了绿地项目的销售。由此可见，人口增量给楼市提供源源不断的购房需求，因而对于整个西安楼市来说，城市化进程所带来的城市人口增量将是未来楼市发展的强有力后盾。
GDP以两位数增长成为西安楼市发展持续动力
根据西安市统计局公布数据显示，2014上半年，西安市经济运行总体平稳，主要指标出现企稳回升势头。全市实现生产总值2245.69亿元，同比增长10%，呈现出总体平稳、稳中有进的良好局面。
“中国第三季度GDP同比增长7.3%，受房地产拖累比较明显。”陕西房地产研究会会长王圣学认为，房地产对于宏观经济的影响很大。而西安三季度的GDP却实现了两位数的增长，高于国家平均水平，这也从侧面反映出西安市的房地产仍然稳中有升，在平稳、持续发展。
“保守估计，我国房地产大规模发展还有10年时间，而西安还有20年。”王圣学表示，由于城镇化的发展，我国每年有1500万-2000万农村人口进城。尽管如此，根据2010年的统计数据显示，中国城镇化率也只有53%，而世界发达国家的城镇化水平却在70%以上。以这样的速度来算，中国城镇化至少还需15年。而想解决这些人的住房需求至少需要10-15年的时间。因而，我国房地产大规模发展还能够持续10年。
因此，从较长一段时间来看，由于人口增量、GDP增长等的促进，西安的房地产发展动力将依然强劲，楼市发展前景乐观。实习记者刘晓花
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