[摘要] 据西安市房管局数据统计，2014年1-9月，全市累计新批准商品房预售1739.18万平方米，同比增4.34%，其中住宅1287.13万平方米，同比增4.33%。商品房销售1247.65万平方米，同比下降0.82%，其中住宅1070.63万平方米，同比增0.6%。按照上半年消化速度，至少要17个月才能卖完。
据西安市房管局数据统计，2014年1-9月，全市累计新批准商品房预售1739.18万平方米，同比增4.34%，其中住宅1287.13万平方米，同比增4.33%。商品房销售1247.65万平方米，同比下降0.82%，其中住宅1070.63万平方米，同比增0.6%。按照上半年消化速度，至少要17个月才能卖完。
虽然取消限购、放松信贷、降低公积金门槛等一系列“救市”为房地产市场带来利好，但西安楼市回暖迹象依然不明，仍有一些滞销房源存在。未来如何进一步优化楼市产品，满足购房者需求，就显得尤为重要。
高新一家地产公司营销总监张森
楼市抄袭现象挺严重，今天你家出新品，明天我就找人拍照，照猫画虎赶制，就跟你大同小异了。大多数购房者根本看不出来，他们觉得这样的房子很多，根本谈不上稀缺，不买东家的还可以买西家的，这样就会导致一些楼盘滞销。
独立地产评论人 李连源
由于区位、配套，以及同质化的产品保有量过大等问题，西安楼市确实存在一些滞销房源。这部分产品因为自身“特质”的不足，吸引购房者眼球的东西不多，在市场表现上欠佳，导致了同质化产品的去化非常缓慢。而新开盘的产品在市场上的表现却相对较好。鉴于这样的现象，开发商在第四季度，如果想要跑量，实施以价换量等更有力度的促销举措，就显得十分必要。目前的西安楼市，粗放式、高密度的开发时代已经过去了，在产品的设计阶段，开发商应该在个性化、差异化方面做足“文章”，只有这样才能赢得购房者的青睐。而未来，地产业的订单式生产方式会是楼市发展的方向。
陕西省社会科学院学术委员会副主任 张宝通
房子之所以滞销，与宏观经济的形势有关。国内经济在下滑，特别是今年以来，宏观经济下行压力依然很大，在这样的背景下，房子的销售也难免会受到影响。在这种特殊时期，开发商想要“突出重围”，快速实现楼市去化，还有赖于对市场的科学研判，楼市产品对目标客群的精准圈定，以及吸引眼球的让利举措。
易道顾问机构副总经理 张计卫
由于一些项目在前期的开发中可能存在一些定位、市场研判上的偏差，比如一些应该做刚需产品的区域，开发商却觉得做洋房合适。判断上的失误，导致产品上市后出现了“后劲不足”的状况。要修正，确实存在一定难度。因此，开发商应该依据具体市场特点，关注市场、解读市场，综合研判后再实施开发行为。
陕西经典派地产商业运营管理有限公司总经理 朱林
在西安楼市整体供大于求的市场环境下，开发商不妨停下脚步“盘点”一下，思考下楼市产品滞销的原因是什么，存在哪些问题，在楼市产品的品质和服务方面下一些功夫。现阶段，楼市已经进入了一个“薄利”时代，在这样的市场背景下，要想赢得购房者的认同，房子的品质和后期的服务必须有吸引眼球的亮点。从这个角度出发，谁注重产品的差异化和品质，谁就会赢得市场。
西安万科销售经理 杨先生
开发商未来在设计产品时，不妨做一些适合刚需购房者的产品。因为这一部分的客群，就目前的市场分析来看，依然占据了购房人群的主流。开发商如果定价也十分合理的话，对未来决胜楼市非常有利。 实习记者郭继涛
记者说话
人性化设计和提高品质是关键
任志强曾说，“房子卖不出去，那是你没本事。”但在行政调控手段退出之后，房子作为一种商品，受市场供需的影响在逐渐加大。从整个房地产行业以及西安本地房地产市场来看，近期之内都将难以摆脱供大于求的现状。曾经“开盘排长队疯抢”的情景已难再现。房子，也进入了卖不出去的时代。
在“萝卜快了不洗泥”的时代，很多项目只挖了个坑，就开始销售，连最基本的配套设施都难以保证。为了追求快速生产，直接复制别的城市类似产品的设计规划，根本不考虑本地人的生活习惯、居住喜好。而在当时，这些项目尽管存在很多问题，却依然在供小于求的市场下热销了。尽管2011年范围内政策性调控遏制了房地产的大规模发展，却依然有很多项目沿用之前的开发思路，浑然不知这样生产出来的产品早已跟不上市场的需求，以至于造成今天的滞销。
供大于求的现状下，竞争日益激烈，购买者的需求日渐在市场上发挥指导性的作用。究竟市场对房子有多大的需求？购房者对房子有什么要求？怎样做，产品才能在市场上占据上风？这些曾在楼市“野蛮增长”时期被普遍忽略的问题，也开始成为开发商关注的焦点，进而也将对整个房地产市场产生深远的影响。
房子，是商品，就必然会有卖不出去的时候。下一步，开发商如何适应市场的变化，在日益激烈的竞争中取胜，在于生产出“适销对路”的产品。在购房者变得更加理性、对产品更加挑剔的背景之下，在产品开发之前，多做市场分析调研，针对购房人群的个性化需求考虑产品定位，做出更多人性化的设计，不断提高产品品质，才能在竞争激烈的“白银时代”取得一席之地。
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