[摘要] 12月23日，万科总裁郁亮在给员工的一封信中表示，万科不再将规模作为企业年度经营的目标，“在黄金时代，规模数字本身就是领跑者的标志之一。但在白银时代，情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边的快速上涨。过多的存货，将不是财富而是负担；鲁莽的投资，将不是机会而是风险。”
新的统计数据显示，绿地2014年完成2408亿元的销售额，取代蝉联多年的房地产行业销售万科，成为新一届销冠。
有趣的是，在上述数据公布前，12月23日，万科总裁郁亮在给员工的一封信中表示，万科不再将规模作为企业年度经营的目标，“在黄金时代，规模数字本身就是领跑者的标志之一。但在白银时代，情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边的快速上涨。过多的存货，将不是财富而是负担；鲁莽的投资，将不是机会而是风险。”
2014年以来，房企业绩增速放缓，利润率也逐渐走低。在此背景下，简单地进行规模扩张，将无法实现利润增长，相反，还可能给企业现金流带来危机。
房企渐渐走上了转型之路。
房企利润率持续走低
2014年以来，房企业绩增速放缓，而此前，上市房企曾连续多年保持两位数以上的业绩增幅。这样的变化，与行业销售低迷、房企结算收入下滑、费用率攀升的现状密不可分。
可以说，2014年是房地产行业从“黄金时代”进入“白银时代”的转折年。长期以来，房地产行业高速发展，而自2014年开始，房企此前的高增长性和高利润率均有所回落。
据Wind统计数据显示，2014年前三季度，不少上市公司前三季度的业绩出现明显下滑。Wind统计的80家房企中，有48家房企的净利润出现同比下降，即使是房企龙头，在前三季度的业绩表现也不尽如人意。
万科2014年三季报显示，公司1~9月实现营业总收入631.4亿元，同比下降0.43%；实现归属母公司股东的净利润64.58亿元，同比增长4.84%。第三季度公司净利润同比增幅仅有2.80%。1~9月，公司累计实现结算面积554.0万平方米，结算收入615.8亿元，同比分别减少4.6%和1.0%。
值得注意的是，在销售增幅逐渐走低之时，房企的拿地成本却并无走低的趋势。2015年1月，由华润置地和首开股份与险资平安联合夺得北京丰台一幅地块，总价86.25亿元，溢价22%，该地块晋升为北京土地历史上贵的总价地王。与此同时，其他地区地块拍卖价格降价现象亦比较少见。
对此，万科北京区域首席执行官兼北京公司董事长毛大庆接受媒体采访时表示，2015年开始，北京楼市的普通商品房售价将进入每平方米6万元时代。
另一方面，在房地产销售有所降温的市场环境下，房企试图通过高周转减少开发成本的模式，效果也大不如前。
据Wind统计数据统计，2014年前三季度，上市房企整体的销售毛利率为34.18%，较中报下降0.01个百分点，较一季度下降1.65个百分点，同比下降1.33个百分点。
市场走量增势不再，拿地成本却居高不下，多重因素下，房企高毛利时代或暂告终结。
看淡规模偏爱转型？
2014年底，万科总裁郁亮在一封致员工的公开信中表态，“万科不再用规模作为企业年度经营的目标”。外界认为，万科正在淡化对规模的简单追求。
此前郁亮亦表示，规模是一把双刃剑。规模意味着行业地位，在获得规模效应的同时，也意味着形成更多存货的可能。
在房地产经理人联盟四川分盟秘书长何良栩看来，万科失去销冠的主要原因是房地产大气候不理想，而尝试新的商业模式和内部合作模式，不以一时领头为目标，跟随者步伐加快等也是重要原因。
地产行业利润率走低，房地产行业前景不明，在多数房企看来，规模扩张有可能带来库存高企、资金链断裂等风险，因此房企更偏爱转型。
回首2014年，房企转型路径多样。多年的行业“领头羊”万科转型走在前列。继27亿入股徽商银行后，2014年7月，万科又与渣打银行达成合作协议，合建金融数字化智慧社区。两度与银行联姻，其意在掘金社区金融新蓝海。
除了牵手银行，万科近年来还与快递公司韵达达成合作协议，今年1月，万科正谋划布局家装行业。万科的转型，始终围绕房地产行业上下游进行。
此外，持续上涨多年的商业物业租金，也引来开发商追捧。多数房企开始选择自持商业物业，欲通过稳定的金模式，保证一定的现金流，如SOHO中国、龙湖等房企均在加重自持物业的比重，潘石屹还曾用“把房子变成永远生蛋的鸡”比喻SOHO中国的转型。
值得注意的是，除了围绕行业上下游转型的房企外，也有不少房企跨界转型。其中，恒大的“任性”表现尤为抢眼。在继高调跨界卖水后，2014年8月，恒大粮油借势亚冠“横空出世”，此后不久，恒大又涉足光伏产业。
绿地亦展开了较大幅度的跨界投资。目前，绿地在南京、重庆等地投资近600亿元进入地铁产业，此举亦成为跨界转型的一大谈资。
自去年12月释放出即将成立的消息后，万科集团下属的商业地产公司就一直受到业界与投资者关注。日前，住宅市场“老大哥”万科旗下的这一商业地产团队，有了更具体的时间表。
在去年底万科北京公司人事变动后成为万科新晋商业地产负责人的丁长峰1月17日接受《财经日报》等媒体采访时称，万科集团下属的商业地产公司将在本季度末宣布成立，6月完成资产处理。
关于万科商业地产的运营模式，他表示，为了实现“轻资产”运营，他将为万科商业地产继续打通国际资本。
商业地产“单飞”
“从住宅专业化转型城市配套商”，是2014年以来万科高管谈及战略之际频繁使用的语汇。历经管理层多番博弈、住宅市场调整、土地出让方式转变，商业地产（万科内部多称“商用地产”）的经营模式与未来比重，成为了观照这家“三十岁”的龙头房企如何自我裂变的重要窗口。
“实际上万科有这样的想法不是一天之间的，对于很多新业务的探索过去一直在进行，北京公司（指北京万科）三年前就开始试验过购物广场，海南度假项目三四年前也就做了，只是当时还没有全部整合在一起。”1月17日下午，吉林长春松花湖区强烈的阳光穿透王子酒店整面玻璃墙，从600余米落差的雪场外射进来，打在身着深蓝抓绒工作服的丁长峰身上。此时，他已不再是北京城市公司上属的北京区域的首席执行官，而是万科集团商业地产业务的总舵手。
在去年12月万科对北京的那轮人事调整中，丁长峰与彼时负责城市公司北京万科的毛大庆“对调”，正式接管商业地产业务。
“去年年底人事变化也是为了未来布局。”丁长峰对本报等媒体记者表示，万科将于今年一季度末宣布成立万科集团下属的独立商业地产公司，并于6月底完成万科旗下购物中心的资产处理。
随着丁长峰一串中英文夹杂的表述，万科今年在商业地产上的计划图景逐渐显现：今年万科将建立统一的万科商业地产品牌，建立起关于商业地产统一的工作标准，更重要的是，要使得商业地产成为一支队伍，而不是原来散落在各个城市公司的分散队伍。
据丁长峰介绍，万科目前已经营业、在建及规划中的购物中心有25个，布局在多个城市，购物中心投资达到200亿元。
实际上，万科早年曾对商业地产颇为疏离，创始人王石一度想保留万科住宅开发商的纯正“血统”，直到后来态度才出现转变。对于万科转型商业的原因，华远地产前董事长任志强曾对本报记者分析，主要与北京等城市眼下的土地出让模式有关，近两年纯宅地在北京五环内已经难觅踪影，房企要拿地，就不可回避商业地块。
这一点，丁长峰也未讳言。他说，万科做商业，的确有主动的成分也有被动的因素：“你们都知道拿地（纯宅地）不好拿，所有政府尤其是中心城市政府很多地都是混合用地。”
目前，万科布局的商业产品有三大类型，定位全部是针对周边居民的社区型或者区域中心。从2013年下半年开始，在加大商业地产比重的同时，万科也开始就商业物业资本化与国际资本频繁接触。2014年9月，万科与拥有新加坡政府投资公司（GIC）背景的RECONANSHAN PRIVATE LIMITED达成协议，以约16.51亿元的价格出售上海虹桥万科中心90%的股权。
此前，万科还与凯雷投资集团有限公司签署《万科凯雷商业地产战略合作平台之意向书》，双方拟成立资产平台公司，以收购万科所拥有的9个商业物业，在新平台公司中，凯雷和万科分别持有80%和20%的股权。根据万科的计划，新的资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化为目标退出。
早前，出身凯德的毛大庆就曾对记者表示，万科商业将寻求轻资产路径，批经营性不动产明确要做轻资产，至于“轻到什么程度”还未可知，可能不会像凯德一样住宅和商业运营完全独立，二者相互还将存在关联。
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