[摘要] 用益信托的新数据显示，2015年全年预计共有505只集合房地产信托项目到期，到期规模达3000亿元。其中，中融信托、平安信托和四川信托位居前三甲，分别是中融信托66款，预计到期规模359.19亿元；平安信托22款，预计到期规模151.49亿元；四川信托124歀，预计到期规模114.29亿元。
用益信托的新数据显示，2015年全年预计共有505只集合房地产信托项目到期，到期规模达3000亿元。其中，中融压力大，近300亿房地产信托产品集中在下半年到期。
505只3000亿产品集中到期
用益信托对已披露期限和规模产品的统计显示，2015年预计共有505只集合房地产信托项目到期，到期规模将达2413.39亿元。其中，中融信托、平安信托和四川信托位居前三甲，分别是中融信托66款，预计到期规模359.19亿元；平安信托22款，预计到期规模151.49亿元；四川信托124歀，预计到期规模114.29亿元。Wind的数据显示，在到期多的中融信托66款产品中，有近8成都是集中在下半年。
对此，一不愿具名的信托业内人士26日在接受《经济参考报》记者采访时表示，一般房地信托产品的存续期都一到三年，长不会超过5年。而正好在2011年至2012年前后，伴随债市和银行贷款的逐步收紧，房企为开发新项目开始了一波信托融资，致使自2014年后逐渐进入房地产信托兑付高峰期。
用益信托统计的2015年到期房地产信托产品为2413.39亿元，其事实上肯定会大于这个数，因为信托为私募产品，有部分产品在成立时，并没有披露产品期限或是成立规模。对此，用益信托分析师帅国让在接受《经济参考报》记者采访时表示。他认为，前些年伴随信托业的整体快速膨胀，再加上房地产项目的丰厚的回报，以中融信托为代表的“激进派”，远不止其公开公布的房地产项目。他保守地估计，2015年全行业房地产项目到期规模将超3000亿元。
中国信托业协会的数据统计，截止到2014年三季度，中国房地产信托存量规模为1.27万亿元，在全部资金信托中的比重为10.38%。
黑天鹅或引爆地雷 中融信托先“补牢”
房地产信托到期规模庞大仅仅是一方面，今年还可能是“黑天鹅”频现的一年。董事长涉嫌贪腐犯罪案件的房企佳兆业，自去年以来一直处于“风口浪尖”之中。随着事件的持续发酵，债权人要求锁定资产以保全利益的行为愈加频繁。截至目前，已有包括银行、发债机构和信托公司等21家金融机构向深圳市中级人民法院提请诉讼，要求查封佳兆业相关资产以资产保全。
以信托为例，据不完全统计，至少还有包括华润深国投、爱建信托、外贸信托和中融信托四家信托公司为佳兆业提供数十亿融资，且上述四家公司发行的信托计划仍有多个项目仍在存续期。接下来，首当其冲的便是3月28日即将到期的中融信托“中融-佳兆业长沙梅溪湖股权投资集合信托计划”（以下简称“中融长沙梅溪湖”）。
此外，2013年中融信托经过相关尽职调查决定设立集合资金信托计划，信托规模6.33亿元，其中优先规模4亿元，劣后规模2.33亿元。并以 中融信托（代表“信托计划”）作为有限合伙人（LP）出资4亿元加入有限合伙企业深圳佳选稳赢投资合伙企业，基金期限2年。由该合伙企业以股权形式投资于项目公司，用于浙江省杭州余杭区“君汇上品”项目的开发建设。很显然，4亿元的信托资金目前仍然处在佳兆业房地产（杭州）有限公司和中融信托为合作开发“君汇上品”项目而成立的有限合伙基金的有效期内。
对此，中融信托相关工作人员28日对《经济参考报》记者表示，因上述项目担保足值，风险控制措施得当，目前对公司暂没影响。面对房地产市场的诸多不确定因素，公司不断收缩此类业务，进一步提高房地产业务操作标准，将业务重心向一线城市转移，谨慎准入二线城市房地产项目，三四线城市仅限特大型开发商。同时，提高房地产业务交易对手选择标准，严格审查交易对手开发能力与现金流压力，注重还款来源的充足性，并合理控制客户集中度。
其实，不仅仅是中融信托，今年房地产信托产品的整体发行明细锐减。新统计数据显示，2015年新年以来，仅成立了30几只房地产信托，成立规模约40亿元，成立数量较2014年12月份减少了70%，规模较2014年12月份减少了80%。
对此，格上理财分析师王燕娱认为，近期佳兆业事件对房地产信托的影响颇大。2015年开年以来，各信托公司已收紧房地产项目的发行，但相对的，基础产业类项目则有所增加。不过，房地产信托的收紧一方面是受到地产行业波动的影响，另一方面也是由于二级市场吸引资金对信托产品发行形成挤压的影响。
暗出负面清单 房地产成雷区
“对于房地产项目，信托行业内部已经形成了一个心照不宣的‘负面清单’，比如，哪些城市的项目属于禁止类，哪些属于谨慎类，“有些三四线城市已经被做烂了，未来也没有什么发展空间，房价面临持续下跌的风险，现在肯定不能再去碰。”对此，某知名信托公司管理人士坦言。他透露，该公司早在2013年年底以来，在原来房地产项目常规贯彻的“四三二”规定的基础上进一步加大尽职调研，重回房价“经抗”的一二线城市的布局。
房地产信托贷款“四三二”标准，是银监会针对信托公司房地产信托贷款的要求，四是指开发商进行信托融资前要拿到《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证；三是指地产商必须至少投入30％的自有资金；二是指开发商必须有国家二级资质。从整体来看，通常在融资方资质达不到“四三二”标准的情况下，无法通过贷款类方式来进行融资，多会选择股权类融资的方式。
总体来看，信托公司的避险诉求使得房地产信托项目目前更加呈现两方面变化，一是倾斜于大中型房企，二是布局更集中于二线以上城市。操作上，房企携手信托走项目基金化的路线也是去年来的一大特色。如去年年初，平安信托与宋都控股及宋都集团拟采用项目合作的方式，对宋都集团开发或代建的单个或多个房地产项目进行投资合作，即平安信托拟与宋都控股共同设立平安宋都地产基金。
继去年四季度新增地产项目规模同比下降7成之后，2015年1月1-28日，房地产集合信托成立规模仅为43.62亿元，相比去年同期下降84.63%。
尽管2014年中旬政府出台了房地产限购松绑政策利好地产行业，但信托业还是嗅到了地产业繁荣背后危机，部分区域产能过剩、房企融资渠道拓宽、基金子公司抢占业务等均不利于地产信托的增长。
此外，据上证报记者不完全统计，去年12月至今共成立的79款地产集合信托产品，从融资方的项目所在地看，在北、上、广、深一线城市的项目仅13款产品，占比16.45%，涉及二线城市项目的则有32款产品，占比40.5%。统计结果与之前大部分信托公司声称“只做一线城市项目”不太一致。
地产信托新增规模下降84.63%
据用益在线统计，2015年1月1-28日，集合信托成立规模301.53亿元，相比去年同期711.77亿元下降57.64%，其中房地产集合信托成立规模仅为43.62亿元，相比去年同期283.72亿元下降84.63%。
分析人士指出，目前不少信托公司主动回避房地产类项目。“一方面部分区域还存在去库存的压力，供应过剩存在行业风险；另一方面随着反腐力度加大，波及一些开发商，引发市场对地产业违约的担忧。”
同时，2015年地产信托将迎来新的兑付高峰，势必造成部分房地产企业资金紧张。根据用益信托统计，今年房地产公司今年必须偿还2410亿元信托资金，用益信托分析师帅国让表示，创纪录的信托产品将到期，给已面临资金来源枯竭的房地产开发商雪上加霜。同时，投资者对房地产信托的需求已下降，他们担心房地产商的资金供应。
另一方面，优质的房地产公司现在已可以发债融资，再加上基金子公司等的竞争，因此信托不再是房地产项目偏爱的融资渠道。
据媒体报道，2013年和2014年，境内开发商分别通过垃圾债在国际市场上筹集了195亿美元和214亿美元的资金。而中小开发商已经转向与基金子公司等资管平台合作，继续经营信托公司已经逐渐退出的领地，他们以市级和区县级平台项目为主，并且绝大部分来自中西部的三四线城市。
二线以下城市超八成
上证报记者统计，2014年12月1日至2015年1月28日成立的79款地产集合信托产品，从融资方的项目所在地看，在北、上、广、深一线城市的项目仅13款产品，占比16.45%。统计结果与之前大部分信托公司声称“只做一线城市项目”不太一致。
涉及二线城市项目的则有32款产品，占比40.5%，主要集中于山东、河北、湖南、四川和云南省，成都、长沙、昆明等地的项目较多；三、四线城市项目34款，占比为43.04%。东部、中部和西部都有分布。比如徐州、临沂、镇江、湖南郴州等地。
规模较大的有五矿信托的“长利稳增1号投资信托”，实际募集规模28亿元，信托资金用于用于杭州拱墅万达投资有限公司开发的杭州拱墅万达广场项目以及绵阳经开万达广场投资有限公司开发的绵阳经开万达广场一期项目开发建设。
上证报记者统计还发现，发行一线城市项目的信托公司较为分散，仅有大业信托有3款产品、中融有2款，其余8家信托公司各有一款，包括国民信托、杭工商信托、北京国际信托等。
二线城市项目里，涉及近17家信托公司，其中华融国际信托有3款，中融信托、陆家嘴信托、方正东亚信托各有2款，而在三四线城市项目中，共涉及近15家信托公司，其中融信托、北京国际信托各有3款。
此外，记者对照由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家共同发布的2014中国房地产百强企业名单，上述79款地产信托产品中，共有15款产品开发商在百强之列，占比仅18.99%，包括恒大地产、万科、华夏幸福和绿地等11家开发商。记者注意到百强开发商的项目基本都在一二线城市。
除项目所在城市区域外，交易对手开发商的实力雄厚与否，也直接关系着投资者购买产品后的资金安全。信托公司副总经理告诉记者，应该以百强开发商、中小开发商两个档次区分，前者抵御市场波动风险能力更强。“现在三四线城市的房地产市场库存高企，过剩严重，未来将不可避免的影响当地政府的土地出让收入，进而使得这些平台项目的财政收入测算发生偏差。”
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