[摘要] 春节假期刚一结束，一项重磅政策——《不动产登记暂行条例》牵动着大家的神经，这项政策似乎和每个人都多少有点关系。
春节假期刚一结束，一项重磅政策——《不动产登记暂行条例》牵动着大家的神经，这项政策似乎和每个人都多少有点关系。
西安为3月1日起首批进行不动产登记的15个城市之一，陕西省国土资源厅在春节前已经成立了不动产登记局(名称待定)，虽然具体细则还需要在多部门的联席会议之后才能确定，但此项工作的开展已经迫在眉睫。
纵观此项政策，在近期内之所以形成热点，一来是因为其覆盖面几乎涵盖了每一个人。二来此举很可能让拥有众多房产的人们“抛盘”，短期内楼市供过于求的局面可能进一步失衡。三来条例实施将为房产税全面征收扫平障碍，未来楼市保有成本可能大幅度提升，进而影响供需。
政策覆盖面广短期内无法实现全面登记
西部网记者了解到，所谓不动产登记，其所包括的不动产包括集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建筑用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权以及法律规定需要登记的其他不动产权利。
因为覆盖面较广，因此从广义上来说，此项政策的落地对于每一个中国公民来说都甚为重要，而通过此项政策的施行，也相当于国家对于我国当前不动产情况的一次摸底，为后期的相关决策提供数据依据。
2月26日，国土部公布了《不动产权证书》和《不动产登记证明》的样本。据了解，新的不动产登记簿证启用后，以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。居民原有的相关簿证采取“不变不换”的原则，即权利不变动，簿证不更换。
据记者了解到，此前，我国的不动产登记分散在多个部门，如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记;房屋所有权等由住建部门登记;林地所有权和使用权由林业部门登记;水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记;海域使用权则由海洋部门登记。
陕西省国土资源厅相关工作人员表示，由于各部门的管理办法不一致，分散登记很容易出现各种重叠、漏登现象。不过，统一的不动产登记并非易事，各地的试点进展情况不一，推进程度也不一致，而且只有变更产权才会变更登记，因此短期内尚且无法实现不动产的全面登记。
2月27日上午，西部网记者来到西安市二手房交易中心，从工作人员处得知，近期西安二手房市场没有出现大批二手房扎堆抛售的情况，后期随着政策的进一步落实细化可能会有变化。
西安独立地产评论人李连源表示，如果单从个人信息泄露角度讲，大多数人并不畏惧，因为即便有二三套房也属正常。而另一部分人对此却如坐针毡，因为他们房子太多，且来路不明。
“不动产登记在于摸清个人不动产信息，在建档、联网的同时为今后征税奠定基础，此举也引出大户型二手房抛售，并对房价带来一定影响。虽说这个影响究竟有多大一时很难说清，但还是给已经连续数月走低的楼市不轻不重的一击。”李连源说，因为楼市购买主力大多都拥有多套住宅，受登记因素使然均想抛售，而市场本就存量巨大，接盘人则在观望，成交受累房价自然受累。
另外，从《条例》发布到信息系统建设和整合，再到运转和利用信息平台，无法一蹴而就。此前有媒体报道的所谓不少人“抛盘”的内容，很大程度上是少数中介的宣传手段。
专家答疑解惑
问题1：已有数套房产的业主该如何取舍?哪些房子必须出手卖掉?
从长远来看，不动产登记是国家在房产持有环节进行征税的基础。如此一来，手上已有数套房产的业主该如何取舍?哪些房子必须出手卖掉?
陕西社科院专家张宝通表示，如果在城市核心地段拥有多套住房，即使未来收税，租金等经营仍有盈余，那可继续持有。如果持有房源位置较为偏僻，租金常年较低，没有甚至是贴本养房，那就可考虑出手。
一位业内人士表示，随着《条例》的实施，以下物业的持有成本和风险会加剧：包括中小城市郊区、新区的商业物业，尤其是“场内铺”;不太知名风景区的旅游地产、养老地产;一些传统商业区的天价商铺等。市民在购买这些物业时需再三权衡。
问题2：小产权房能登记吗?
针对不少城市居民(当然也有城郊农村居民)较关心的“小产权房”问题，国土资源部有关负责人26日表示，不动产登记是按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。
我国现行法律法规条文明确，世界上普遍实施土地用途管制。所以‘小产权房’不可能予以登记，更不可能通过合法登记‘漂白’。
国土资源部印发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》强调，必须严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。
对于借户籍制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。
问题3：商品房70年后怎么办?
随着统一不动产登记簿证全面启用，另一个问题浮出水面——房产、地产统一登记突显商品房土地70年使用权问题。
中国社会科学院研究员杨重光说，商品房土地70年使用权到期后怎么办，会在不动产统一登记过程中显化。“随着不动产登记推进，登记这一技术问题背后的产权问题会更明晰，依法改革任务也会更明确。”
3月1日起，《不动产登记暂行条例》（以下简称“条例”）将正式实施。这标志着中国在完善法治建设，特别是物权法建设方面迈出了重要一步。
从条例实施的核心目标来看，一方面是为了保护居民的合法权益，明确物权，保证不动产交易的安全性。无论是个人还是单位，房屋买卖双方在动态登记、联网、适度开放查询等情况下，都可以避免由于信息缺失、产权不确权、查询困难等原因而产生交易风险。这使得不动产交易的安全性、便捷性得到提高，将进一步推动存量房市场的健康发展。
另一方面，该政策还可以极大地改善涉及不动产信息工作时的行政、司法效率。此前，我国不动产登记长期存在“九龙治水”、“政策多门”的行政管理痼疾。根据我国相关法律法规，国有土地使用权、矿产资源勘察、开采需要到土地行政管理部门登记；房产确权需要到房产管理部门登记；农村土地承包经营权要到农业管理部门登记；国有、集体和个人林权的确权需要到林木主管部门登记；海域使用权则要到海洋行政主管部门登记。
这种多部门、多机构的登记方式很容易造成重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等问题。通过此次统一登记，不动产管理有望实现统一标准、统一簿册，这将为日后不动产登记信息平台的建设打下坚实基础。
当然，条例出台引人关注的一点还在于其对房地产市场可能产生的深远影响。
根据条例，此次不动产登记主要包括集体土地所有权、建设用地使用权、耕地、林地、草地等土地承包经营权和房屋等建筑物、构筑物所有权等10项权利。其中，对市场影响为广泛的当属建筑物、构筑物所有权，而这一点与房地产市场息息相关。
经过20多年的发展，中国的商品房市场已经相对成熟，商品房的存量高，涉及面广。此次条例的出台让市场各方普遍预期，该政策有可能对地产业的走向产生重大影响。而从长期政策效果看，楼市的调控机制或将因此改变。
条例出台前，我国楼市调控主要是看房价。当房地产市场热火朝天之时，政府通常出台限购、限贷等抑制性政策，以稳定房价；一旦房价出现下跌，政府又急于推出救市举措。遗憾的是，这样的调控措施往往难以达到预期效果，甚至面临南辕北辙的政策窘境。比如，此前限贷、限购政策的实施不仅没有稳定房价，反而加剧了房价上涨势头，楼市调控陷入“越调价越涨”的怪圈。
究其原因，在于政府对楼市的真正“家底”并不清楚。当前我国房地产市场中商品房的存量有多少？每年的增量到底有多大？一手房规模如何？二手房市场怎样？这些问题并没有清晰的答案。至于商品房在一、二线城市等各类城市的分布情况和商品结构，就更是一笔糊涂账。这使得政府的楼市调控政策只能是“头痛医头、脚痛医脚”，治标不治本。
本届政府执政以来，无论是从日常政策导向，还是从中央经济工作会议这样的全年工作部署，均强调市场化调控，尽量减少行政干预。之所以政府没有采取更多的调控政策，也是因为缺乏对楼市的全面、权威统计数据。
随着条例生效，我国不动产信息管理将更加透明、高效，中央将对各地的楼市数据摸底，从而更清楚地掌握商品房的总量和结构分布信息。只有“中国有多少房子，其分布结构为何”等问题搞清楚了，房产税征收才能有据可依，楼市交易中，税费混乱、以费代税等现象才有望得到改变。在这一基础上，我国楼市调控的长效机制方能建立。
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