[摘要] “两会”后，关于楼市新政的猜测一直不绝于耳，3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，新政的靴子终于落地。
“两会”后，关于楼市新政的猜测一直不绝于耳，3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，新政的靴子终于落地。文件明确要求各地合理安排住房及其用地供应规模，优化住房及用地供应结构，在楼市高库存地区，减少住宅用地供应量直至暂停计划供应，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，允许未开发房地产用地的转型。
楼市新政将对房地产市场带来哪些影响？专家分析称，此次新政的出台，并非“救市”政策，主要作用在于调整结构、规范土地市场秩序、保障民生等方面，同时还将助力三四线城市的库存去化。但由于种种现实因素的制约，新政实施效果还要看各地出台的具体政策。另外，专家还预测，在当前利好政策频出的态势下，后市楼市政策或将持续宽松。
要点一：合理安排住房及用地供应规模高库存地区暂停土地供应
《通知》提出，要合理安排住房和其用地供应规模。省级住房城乡建设主管部门要加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排。对住房供应明显偏多，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
对此，亚豪机构分析，该项政策符合中央分类指导、因地施策的调控原则。在库存高企的三四线城市，一方面要控制房地产市场的进口，减少土地供应，另一方面还要打开市场的出口，提振经济、增加购房需求，才有可能逐步缓解区域房地产市场的供需矛盾。
但北京市房地产业协会秘书长陈志在接受中新网房产频道采访时表示，在住房供应明显过量的城市，即使住房和土地结构调整，需求也不会很快增加，库存的消化问题短时期内仍难以解决。中原地产首席分析师张大伟也谈到，很多三四线城市的库存积压已经非常严重，一些城市即使在“救市”的情况下，依然有崩盘的风险。
同时也有专业人士提出，此项政策或将面临执行难题，亚豪机构指出，要地方政府压缩土地供应，也就意味着减少土地出让收入，对于地方财政收入过度依赖土地出让金的城市来说，能否按照部委的要求落实执行还是一个未知数。
要点二：优化住房及用地供应结构 允许未开发房地产用地转型
《通知》提到，要优化住房供应套型，促进用地结构调整。对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。
这条规定为滞销地块及项目提供了新的机会，开发商手中的高风险地块可以申请改变产品类型，滞销项目可以申请调整户型产品，从而打破市场困局。我爱我家集团副总裁胡景辉分析，该政策有助于解决目前我国三四线城市库存过剩、土地供应无序的问题，将从供应和消化两个方面逐步扭转供大于求的问题，逐步稳定房价。
但该项政策也或许将面临执行阻力，亚豪机构指出，不同性质的用地在拿地时的成本差距较大，以北京为例，2014年出让的地块中住宅用地的楼面均价为14557元/平方米，而商服用地的楼面均价仅为8549元/平方米，如果涉及到养老、文化、体育等用地，地价水平往往更低，开发商把高价拿到的土地转换为低价值、回报周期长的用地类型，如果政府不给予一定补贴，必然会影响到政策的落地实施。
文件还提到，要进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的。
分析认为，该项政策有利于实现“保障”和“去库存”的双重目标。在陈志看来，很多城市一方面有着楼市高库存的压力，一方面存在大量的棚户区改造的要求，政府通过把一些商品房转化为安置房和公租房，把保障房建设和去库存、调结构相结合，可以减少社会总的财富的浪费，这是比较合理的。
分析：“托市”并非“救市”后续楼市政策或将持续宽松
“两会”后，关于楼市即将出台“救市”政策的猜测甚嚣尘上，但对于此次调整，多位专家认为是“托市”并非“救市”，在陈志看来，此次政策谈不上是“救市”政策，“调”的意味更多。胡景辉也认为，《通知》总体与我国新常态下的宏观经济政策相吻合，表现出“控规模、调结构、讲秩序”的特征，是调整结构、规范土地市场秩序、保障民生，控制和消化库存的举措。
陈志还提到，这一文件实际是对2015年政府工作报告的一个落实，是原则性、指导性的意见，但相关政策的落地还要看各地出台的具体政策及落实情况。
对于后市楼市政策走向，张大伟分析，2015年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，已经有多地发布了房地产刺激政策，预计后续各部门都会出台类似政策，并且有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接的出台税费减免、购房补贴等多种“救市”政策。
房产救市新政是分类指导消化库存 加快房企转型 证券日报
靠土地增值和资金杠杆赚取利润的房地产时代已经结束，但已开发未销售的房产、已拿地未开发的土地还大量“趴在”三、四线城市和不少二线城市。2014年下半年以来，房地产市场期待的楼市调整新政叠加式落地。
近日，国土资源部与住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，该《通知》被业内称为楼市“新政”。
记者查阅发现，该《通知》主要包括四方面内容：合理安排住房及其用地供应规模；优化住房及用地供应结构；统筹保障性安居工程建设；加大市场秩序和供应实施监督力度。
值得注意的是，新政中并未如预期中出现的降低二套房首付等内容。对此，业内也有诸多声音，包括“内容可执行度不高”、“需要细化政策才可实施”、“真实意义是短期内通过分类调控消化存货，长期意图是引导未开发房地产用地转型，融合养老、体育、文化等产业，转变经济增长方式”等解读。
加快去库存速度
“就目前大中城市楼市库存状况而言，由于前期库存累积、季节性因素、开发商推盘节奏等原因，当前库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占大多数。”同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示，尤其是在2015年之初，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低，导致市场去化速度降低，去化周期还会略回升，此时，“去库存”仍然是市场主旋律。
事实上，《证券日报》记者年初以来接触的多家房企高层也都表示，今年去库存是首要任务，多数开发商也都在营销上下功夫。近期，中小房企甚至品牌房企推出“3%首付”、“零首付”、“首付一成”等低首付的营销措施。尤其是季度楼市平淡已成定局的市场背景下，开发商“垫首付”的营销措施频频浮出水面。
鉴于此，张宏伟认为，就两部委新政来看，分类指导、因地施策等政策为消化库存提供了明确的政策依据，比如优化住房供应套型结构，允许开发商根据市场需求适当调整户型结构比例；将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源；支持居民自住和改善性住房需求等，这些政策直接的目的还是消化商品房的库存。
对此，亚豪机构表示，《通知》颁布后，为滞销地块及项目提供了新的机会，开发商摘得的高风险地块可以申请改变产品类型，滞销项目可以申请调整户型产品，从而打破面临的市场困局。
不过，可对在建项目的住房户型做出调整的政策初衷虽好，不过，在建项目调整户型的产品设计投入、建安成本的投入都会进一步增加开发成本、推高房价，如果拿地价格低，增加的成本可以被市场消化，确实能够帮助部分开发商缓解面临的销售压力，但如果在地价较高的情况下，仅靠调整产品也将无法扭转滞销困境。
值得一提的是，对于房企来说，加快推盘节奏，抓住新政推出后的跑量“窗口期”，对去库存还是有利的。
加快房企合多元化转型
事实上，上述《通知》首次提出统筹调整土地和商品房供给等内容，包括通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。
对此，张宏伟认为，上述政策主要意图在于调节土地市场供应总量、节奏，消化过量土地供应，通过土地用途转换方案新政促使地方政府、房企转变经济增长方式。
张宏伟表示，对于地方政府而言，可以利用好当前产业基础，进一步优化产业结构，布局新兴战略产业，终在人口、产业、市场等(产城融合)多方面实现融合。这样，地方政府一方面尽快摆脱了原有单纯依靠住宅用地获得土地出让金的尴尬局面；另外一方面，也可以借助新政实现产业与地产的协调发展，终实现经济发展方式的转型。
此外，对于房企来说，可以利用上述政策利好机会，实现向“地产+X产业”的发展模式的转型。事实上，市场嗅觉敏感的开发商早就开始了转型行动，包括以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等，这些都有可能成为房企战略转型的方向。
新闻分析:政策利好下中国多地楼市"乍暖还寒" 新华网
放宽公积金贷款首套房标准、下调贷款利率、降低公积金首付比例，在多重利好因素刺激下，中国部分地区楼市呈现成交量回暖迹象。但业内专家分析指出，目前这批新政拉动市场的效力有限，不同地区楼市分化将更为突出，多数地区楼市“乍暖还寒”。
3月以来，楼市利好频传。月初召开的两会上，政府工作报告指出，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。业内人士普遍认为，这对连续多个月低迷的房地产业来说是重要的“稳定剂”。
中国住房和城乡建设部部长陈政高近日强调，要进一步增加公积金房贷的额度、降低门槛。与此同时，济南、福建、广州等地相继出台更为宽松的公积金房贷新政，主要包括放宽公积金贷款首套房的认定标准；降低公积金贷款首付比例；下浮贷款利率等内容。
一些机构及专家预测，后续各地还会有房地产业刺激政策出台，影响市场走向。
事实上，一些大城市的楼市已经出现积极变化。
上海中原地产研究咨询部数据显示，上周（3月16日－3月22日）上海新建商品房成交面积17.8万平方米，环比增加30.1%，周成交量达到2月以来的高值。武汉受远城区部分楼盘热销拉升作用，上周全市成交均价重回8000元／平方米以上。
业内人士指出，3月份以来逐渐趋于宽松的政策环境带来楼市基本面的改善，进而带动入市情绪的提振。随着改善型购房需求的积极释放，市场成交量将继续提升。预计随着3月份下半场入市节奏的加快，3月份全月的成交量会有明显的环比增长。
不过，专家也指出，楼市下行压力依旧明显，分化将更为突出。
比如，上海市上周（3月16日－3月22日）新建商品房成交面积同比仍减少10.1%。武汉市主城区均价整体仍呈现下跌态势。而合肥市3月份连续三周周末开盘项目少于3家，加上没有高价盘入市，市场成交价格略有下降。
中原地产的监测数据显示，3月第二周，54个城市成交量呈现复苏迹象，一周签约套数超过4万套，环比3月周上涨了20.7%。其中一线城市回升为显著，环比增幅达33%，四线城市则依然复苏乏力，环比下滑20%。从不同城市区域看，市场行情分化更为突出。
“公积金货款政策的放宽将拉动部分刚需人群进入市场，但对楼市的刺激作用有限。因为信贷支持只是降低门槛，让有购买需求的客户流进市场，但不解决市场供需问题。庞大的库存量，加上宏观经济形势影响，这批新政的效力可能并不如市场预期那么好。”朱德开说。
业内专家普遍认为，中国一二线城市楼市有可能迎来一拨轻微的上涨行情。但三四线城市，在目前库存积压的情况下，很难在短期内迎来房地产业的逆转。
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