[摘要] “快！这次房产新政西安相关部门反应真快！”西安某房产公司总经理程宾说。华商报记者了解到，西安存量房交易营业税已从4月1日起开始按照新政策征收了，个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的免征营业税。
“快！这次房产新政西安相关部门反应真快！”西安某房产公司总经理程宾说。华商报记者了解到，西安存量房交易营业税已从4月1日起开始按照新政策征收了，个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的免征营业税。
1咨询营业税“5改2”的人一个接一个
3月30日，财政部、国税总局联合发出《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（以下简称《通知》），将二手房营业税的免征期限从5年调整为2年。《通知》发出后，买卖各方热切关注新政在西安落地情况。
昨日上午，华商报记者来到西安市二手房交易中心，虽然下着大雨，但大厅里人潮涌动。不少窗口都围着前来咨询和办理业务的人。在交易中心二楼的地税办理窗口，咨询营业税“5改2”的人更是一个接一个。
据二楼办理窗口的工作人员介绍，他们已经在3月31日接到通知，从4月1日起西安存量房交易营业税按照新政策进行征收：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税；个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的免征营业税。
2 预计二手房价暂不会明显上涨
华商报记者了解到，西安对普通住宅的认定标准为144平方米以下，也就是说，此类住宅购买时间在2年以上（含2年），再次交易即免征营业税，但个人所得税仍需缴纳。通常来说，二手房买卖个税征收标准是所得额的20%，如果无法提供完整准确的房屋原值凭证，按照房屋评估价的1%征收。
购房时间该如何认定？按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》的相关规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则来确定购买房屋的时间。即：房产证注明的时间或契税完税证明的时间，哪个在先就以哪个为准。
“没想到新政落地的速度这么快。”在西安市二手房交易中心内，一位带着客户来办理网签的中介工作人员表示，新政出来以后，他们公司的二手房挂牌量已有所增加，但挂牌价保持稳定。也有分析意见认为，二手房营业税“5改2”后，可能导致部分业主产生加价卖房的想法。对此，地产评论人士李连源认为，政策本身是为了盘活不动产，促进销售，而不是为了涨价。再加上短期内，西安二手房以受到5年限制的房源为主，预计价格暂不会出现明显上涨。
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西安新建住宅 3月份均价6737元/㎡
去年5月至今年1月“9连跌”2月3月出现“两连涨”
中指研究院昨日发布的《百城房价指数》显示，西安3月新建住宅均价为6737元/㎡。业内人士分析，政策面的利好不断，有利于房地产市场的平稳健康发展，预计在未来一段时间，伴随成交量的回升，西安房价也将稳中略有升。
《百城房价指数》显示，3月100个城市新建住宅平均价格为10523元/㎡，环比下跌0.15%。其中，有43个城市环比上涨，55个城市环比下跌，2个城市环比持平。
西安位列上涨之列，新建住宅均价为6737元/㎡。相比2月的6722元/㎡微涨了15元/ 。该统计显示，西安从去年5月至今年1月新建住宅均价“9连跌”，自今年2月开始止跌回涨。不过，对比去年3月西安7456元/㎡的均价，一年来房价仍然下降了719元/㎡。
中指研究院认为，3月初以来，两会表态稳定住房消费，贷款利率下调、公积金贷款政策放宽等一系列政策出台。3月末，国土部、住建部、央行、银监会、财政部、国税总局等多部委又针对住房市场密集出台政策，如：降低二套房首付、二手房营业税“5改2”，稳定了市场和房价。
美城机构首席市场分析师严九远说，政策影响将首先反映在量的变化上。从截至2月份的西安商品住宅存量分析，针对改善性需求的三室、四室户型占比达52%，二套房贷放松等政策，将首先刺激到这部分需求尽快出手。陕西经典派地产管理有限公司董事长朱林分析，结合西安楼市的具体情况和库存压力来看，预计房价将稳中有升，不可能出现几年前的大起大落。
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