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利好楼市新政出台 业内称剑指“高库存”

陕西日报   2015-04-02 07:19

[摘要] 3月30日午后地产股走强,截至收盘,深深房A、中天城投、中关村、荣安地产等10股涨停,说明市场对降低二套房贷首付比例预期强烈,中国人民银行下午三点半召开新闻发布会,新政出台。

3月30日午后地产股走强,截至收盘,深深房A、中天城投、中关村、荣安地产等10股涨停,说明市场对降低二套房贷首付比例预期强烈,中国人民银行下午三点半召开新闻发布会,新政出台。

利好新政出台 二套房房贷首付降至四成

细想,此次新政颁出的时间节点非常微妙。之前,两部委刚联合发布楼市定调的文件,而3月30日,正是季度的完结,也是传统“银四”的大幕拉开之际。新政策是稳中求进的政策延续,3月27日,国土资源部联合住房和城乡建设部发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,表示要“合理安排住房及其用地供应规模”及“优化住房及用地供应结构”,已为2015年楼市定调,但具体落地措施还需央行新政助力。

根据新政策,二套房房贷首付降至四成,贷款利率也不再强制执行1.1倍及以上的标准。同时,财政部和国家税务总局对个人住房转让营业税政策进行调整,营业税免征门槛由5年变为2年。加之国土部和住建部联合通知合理安排住房和其用地供应规模,利好政策连发。

这则措施一出,股市快作出反应,一些始终从年前建议投资者底仓配置地产的证券公司的前瞻性得到验证。另外,从楼市角度,在新政出台当晚,杭州万科打出了“24不涨价,24不打烊”广告,意在锁定准客户。但也有人晒出某大型房企的内部文件,上称“集团项目每平方米提价500元——1000元”。而上海市一家开发商在新政公布后两内即宣布提价15%。

短期效果被业界肯定 金融手段是未来政策调整的方向

此次新政力度之大,超过了市场预期,中原地产首席分析师张大伟表示将对地产市场带来有力支撑。

“一定会有作用,效果有多大还有待观察。分类调控,部分地区停止住宅开发用地;降准降息、降首付,现在一线城市房价已经回升,核心区域甚至房价已创新高,二线城市只要有相当幅度的降价也能带动销量,但泡沬已破或将破的就没办法了,就看开发商是断臂还是断腿了,但至少态势不会区域性蔓延,而且能控制住。中、小地产商不管是手里的房还是地,只要有人出价就赶紧变现,这行业已经不是他们能玩儿的了。”富力总经理李宁表示。

某公司总经理在接受本报记者采访时表示:”从政策影响来看,首先政府的大尺度救市行为给市场预期带来良好正面促进,有利于市场信心的持续回升。降低二套房首付比例,一定程度上降低了改善类客群的入门门槛,扩大了消费客群的宽度,释放一部分市场购买力;营业税全额征收的免征期,由过去的5年转变为2年,这无疑盘活二手房市场,体现了住房市场金融财税政策的优化,对于鼓励市场成交以及市场信心提振是极大利好。”

房贷新政的横空出世,或有望短期提振购房需求,“但14年来地产刺激政策频出,从效果来看,取消限购降息后地产销量均是短期反弹后再度下降,预示本次房贷新政实施后,地产销量虽有望短期回升,但持续性仍存疑。”海通证券姜超表示,“地产就是政策不佳缘于中国人口结构出现拐点,地产销量或已达到峰值,而中国居民的财富配置正在历史性地从房地产转向金融资产”。而对于楼市的政策来看,金融手段是未来政策调整的方向。

营业税免征调整至2年 改善型需求迎来窗口期

另外,营业税免征门槛5年调整至2年,是助推有这部分需求的人积极入市,再加上之前公积金贷款商业贷款二套房首贷比例都已经明确降低,改善型需求迎来一个窗口期。两部门对此项政策的解释为“旨在促进房地产市场健康发展”。

二手房营业税政策由5年改为2年,对目前市场有交易需求的存量房买卖有一定实际意义,但仅限于人口稳定增长、有实际拓展城需求的大型城市,对于三四线城市意义不大”,独立地产评论人李连源表示,“这项政策的执行还需细则的到位,如细则到位及时,首先会解筹一批已经实际交易而未办理过户手续的群体,其次将覆盖2年以上新购的、有交易意向的一二手房,会解脱一批‘卖小换大’、‘卖旧换新’的需求”。

在此之前,业界执行的个人住房转让营业税政策是从2011年开始实施的,规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

业内人士称新政剑指“高库存”

“诸多楼市利好从根本上讲都是冲着天量库存而来,必以加速去化库存为主,况两部委新政中去库存和再拿地是直接挂钩的,各项政策都是直指去化库存”,独立地产评论人李连源表示,市场、房企等各方都应正确理解政策初衷,配合新政确实做好存量房的销售工作。

回看3月27日两部委的联合发文,称住房供过于求地区将减少土地供应,意在稳住供应端,规范土地新增供应以及盘活存量土地,以此引导供应过剩城市控制和消化库存。

国家统计局数据显示,截至2014年末,商品房待售面积6.2169亿平方米,比2013年末增加1.2874亿平方米,同比增长26.1%,3项指标均创下了历史新高。

西安方面,有数据显示,2015年的存量仍居2000万平方米高线徘徊。截至2014年12月,西安市商品住宅存量高达2270万平方米,按照现有的去化水平来看,需要21个月才能消化完。高库存的压力势必会使得大部分房企在2015年上半年仍要积极推动以价换量的营销方式来消化现有的库存。

因此,有人表示:“我们也该清晰看到,因为整体市场供大于求的格局尚未改变,‘去库存化’仍是当前市场主要特征;加之经济下行压力大,消费者收入预期下降,购买力不足的现实困难,短期内陕西各地楼市难以迅速回升。在此形势下,开发企业针对政策利好的改善型需求的挖掘和抢夺将是未来几个月的突破方向,对购房者而言,购买期窗口已完全打开。”

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