[摘要] 据Wind资讯统计数据显示，2014年75家上市房企总资产增加了3821亿元，负债合计增加了2877.89亿元。
平均资产负债率达74%
据Wind资讯统计数据显示，2014年75家上市房企总资产增加了3821亿元，负债合计增加了2877.89亿元。
截至4月6日，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计75家上市房企公布了2014年年报，75家上市房企2014年负债合计接近1.95万亿元，同比增长幅度达17.32%。
不过，这75家上市房企的资产总计为2.63万亿元，同比增长幅度达17%，与负债增长水平相差近0.3个百分点。
值得一提的是，根据Wind资讯统计数据计算，2014年，这75家上市房企的平均负债率为74.05%，与去年同期其平均资产负债率73.83%基本持平。
对此，兰德咨询总裁宋延庆向记者表示，若加上今年港股内地房企的表现，例如绿城中国卖股份、融创中国收购佳兆业等重大并购事件，可见在2014年房市低迷的环境下，开发商普遍采用的高杠杆和高资金成本驱动的以债养债模式，致使房企负债风险“攀上新高”。
近一半房企负债超百亿元
根据Wind资讯统计数据显示，在这75家上市房企中，超过百亿元负债的房企总计为34家，其中，万科、保利、招商地产负债均超过1000亿元，分别为3925.15亿元、2848.93亿元和1079.46亿元。
从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。据兰德咨询分析显示，以保利地产和中航地产为例：2014年保利地产的资产负债率为77.9%，较2013年下降了0.03个百分点，期末预收账款1133亿元，扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为46.9%，负债水平合理；而中航地产去年年末资产负债率为79.3%，同比上升3个百分点，剔除预收账款后的资产负债率为71.3%，同比上升5个百分点，期末经营现金流为负，且降幅扩大95.6%，筹资现金流同比减少，现金及现金等价物余额为7亿元，同比下降42%，短期偿债压力较大。
不过，目前公布2014年年报的房企接近沪深两市房企的一半左右，若全面呈现上市房企的债务状况，从兰德咨询向记者提供的一组上市房企2014年中期负债数据可以窥见一二。
据兰德咨询监测数据显示，截至2014年中期，资产负债率大于80%房企占15.35%，在70%-80%之间占比为18.32%，60%-70%之间的占比为12.87%。
值得注意的是，去年一些标杆房企负债率也大都“攀上新高”。据兰德咨询分析，截至去年年底，招商地产负债率（扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例）为47.7%，同比增加4.7个百分点；荣盛发展负债率（同上）是51.9%，同比提高5个百分点；中房地产负债率51.55%，同比提高12.01个百分点；光华控股负债率为58.12%，同比增长28.01个百分点。
对此，有业内人士向记者表示，在行业调整期内，以往扩张激进、拿地成本较高且本身融资渠道狭窄的中小房企抗压能力较弱，一旦项目销售不畅，难以回收现金，无论是还债额度还是资金成本都是其巨大压力。尤其经过一番并购调整之后，房地产行业集中度将越来越高，强者恒强的趋势将更加明显，而中小企业的生存环境则备受考验。
短期借款增29%偿债压力大
众所周知，多项指标可以衡量一家企业负债端的风险是否在可控范围内，但短期偿债能力尤为重要。《证券日报》记者根据Wind资讯提供的数据获悉，截至2014年底，上述75家房企短期借款总计1001亿元，较2013年的774亿元增加了227亿元，同比增长幅度达29.33%。这意味着房地产企业短期偿债压力加重。
据悉，为了缓解资金压力，今年以来，多家房地产企业选择出售旗下项目公司股权来增加公司现金收入，包括佳兆业转让资产给融创中国。
实际上，2014年以来，房地产领域的并购案同比大增，而且多宗交易额度都比较大。根据Wind资讯数据统计获悉，截至2014年12月18日，房地产行业并购标的交易达245宗，总价值为1210亿元（包括已完成与未完成交易），同比增长幅度约为80%；而2013年全年为150宗，总价值为668亿元，同比增长幅度为46%；2012年则为154宗，交易宗价值仅为458亿元。
另有业内人士透露，2014年，个别企业为了偿还近期到期的贷款，房企高层甚至要自掏腰包为其企业输血，却仍无法填补债务缺口。
而已有企业意识到风险值正在走高。鉴于此，部分处在危险边缘的企业2014年通过转让资产的方式减轻资金链负担，包括中冶置业将南京巨无霸地王分割出让。此外，万科、龙湖、远洋等房企明确提出将绩效考核重点从销售规模、计划进度转向现金流指标，优化债务结构，提高运营效率。
“在市场潜在供应量巨大，销售形势不容乐观的大势下，近年来多数房企靠高杠杆和高资金成本驱动的以债养债模式将促使更多企业资金链断裂。”宋延庆向记者表示，但出现兑付危机或系统性危机的可能性依然很小。
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3月6日，SOHO中国发布年报称，SOHO中国拥有现金125亿元，净资产负债率仅为19%。
这是SOHO近几年来的罕见低负债。
不谋而合的是，在复星昆仲新年酒会上，复星集团副董事长兼CEO梁信军表示，目前是全世界的去杠杆化。前期加过的杠杆这两年要去掉。未来三五年后，我们还将看到去房地产杠杆。梁信军的观点，得到了很多房企老板的认可。
在这样的背景下，潘石屹主动降低SOHO负债率，显然符合眼下的大趋势。
不过，新城控股高级副总裁欧阳捷对邦地产表示，资产负债率太低也不见得是好事，做投资要用杠杆，不负债也就没有杠杆了，发展速度也就相对减慢了。
在欧阳捷看来，负债率多少是合适的模式，很难用准确的数据去框定。他说，企业合适的状态，是负债和经营管理水平是相当的，负债率可以高，但一定要保障现金流的充裕。
净负债率下降和营业额下跌的关系
3月6日，SOHO中国发布年报称，2014年公司营业额约为人民币60.98亿元，较2013年约146.21亿元，下跌58%。SOHO中国表示，营业额的下降主要因公司业务模式从“开发销售”向“开发自持”转变所致。
与此相对应的是SOHO盈利能力的下降。期内SOHO中国毛利润约为30.78亿元，同比下跌约62%；毛利率为50%，同比下降5个百分点；除税前溢利约为66.89亿元，同比下跌46%，公司解释称，主要由于公司业务模式转变以致销售物业减少所致。
截至目前，SOHO中国拥有现金125亿元，净资产负债率仅为19%，资金量较为充裕。
在欧阳捷看来，纯持有型物业，主要靠租金来覆盖贷款的成本，再覆盖其经营成本。而持有型物业资金回笼较慢、较少，所以要求负债率要比较低。“持有型物业一般讲的是公允价值，比如一处商业房产，每年的评估值可能上涨5%，公允价值变了，等于资产，资产负债率也就相对下降了。”
中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受邦地产采访时表示，对于SOHO中国来说，只要不再拿地或者加大并购，资金支出就会下降，负债率也相应降低，SOHO中国这已经不是向快速开发的路子上走了，如果是传统的开发企业，负债率就不太一致；如果往持有型路线走的话，对标就应该是一些港企，负债肯定要达到“20%～30%”这种水平。
其实，今年多位开发商人士曾表示，在2015年要降低负债率，去迎接地产新常态。
甚至有开发企业为避风险，主动在去年年底裁员。
销售型房企70%负债率较合理
光大证券1月20日发布的《杠杆向下、质量向上》研报指出，行业延续(2014年)11月以来的去杠杆，重申资产质量是2015年的关键。行政政策宽松叠加货币政策适度，终结果是行业销售增速平稳，2015年销售面积预计增速5%，对比2014年12月单月的-4.1%，仍然能看到增速的回升；还有，间接融资渠道较紧，一定程度上带来了行业的整合，资产质量是行业健康的关键，2014年加上来的杠杆，在2015年面临一定风险。光大证券认为，当前情况下，“保去化”比“保利润”更加重要，2015年的地产估值提升并非来自利润率提升(毛利率必将长期下降)，而是来自风险释放(资金回笼的缓解)。
在复星昆仲新年酒会上，复星集团副董事长兼CEO梁信军表示，目前是全世界的去杠杆化。加过的杠杆这两年要去掉。
“未来三五年后我们还将看到去房地产杠杆，我们太多的存量房子了，会产生什么结果呢？有杠杆存在的领域的资产是面临贬值的，债务不一定贬，资产肯定会贬值。所以如果你是新的项目，或者是高杠杆需要被去掉的生产能力。包括未来房地产领域的话，要非常小心，你应该很清楚你的资产会贬值，但是你的债务不一定贬值，如果你不清楚自己怎么转型的话，你可能被洗牌。”这无疑是醒世警钟。
但是，欧阳捷表示，资产负债率太低也不见得是好事，做投资要用杠杆，不负债也就没有杠杆了，发展速度也就相对减慢。高负债率的好处就是能快速扩张规模。扩张速度快的重要原因，是前期举债大举拿地。
陈晟表示，销售型房企要保持一定的增长，70%的负债率还是合理的，因为如果财务杠杆过低，增长就会减弱。但是也建议不要超过70%，因为目前房产市场外延式的空间也在减缓。在有质量的增长前提下，负债率下降，也是风险控制的要素。
去年11月29日，经济学家钟朋荣在重庆表示，合理的负债是一种资源，但不要滥用资源，也不要浪费资源，不要过度负债。另外，企业或家庭要善于利用经济周期进行投资选择，也即是说，无论产业投资、金融投资还是房地产投资，都要选对时点。