[摘要] “房屋和土地的供应过剩”如何判断，房地产行业内部有多种标准：很多研究机构将存量待售商品房去化周期15个月作为判断市场的警戒线，土地市场方面一般也将供地后3年作为合理的开发建设周期。
如何认定房屋和土地的供求过剩或者不足？土地出让后改变用途、调整规划会不会造成政府人员和开发商利益输送等风险？针对国土资源部、住房城乡建设部日前联合下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“通知”）引发的社会热议，国土部土地利用管理司有关负责人今天进行了解读。
对于通知中提及的“房屋和土地的供应过剩”如何判断，房地产行业内部有多种标准：很多研究机构将存量待售商品房去化周期15个月作为判断市场的警戒线，土地市场方面一般也将供地后3年作为合理的开发建设周期。而现有的土地市场监测与监管系统则认定，对于超过合同约定开工时间一年以上未开工，且未开工住宅用地规模超过5年年均供应量的市、县，应该从严控制新增建设用地规模。此外，国土部2014年曾根据房价、地价、商品住房累计可售面积总量、未开工住宅用地总量等指标，将城市划分为房价地价上涨快、上涨较快、平稳上涨、持平、下跌五类，指导调整住宅用地供应和稳定市场价格信号等工作。上述负责人表示，地方各级政府应该根据各类市场指标，判定当地房地产市场供求情况。
此外，以往国土部严格控制土地出让后改变用途、调整规划的做法，但是通知中提到房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以引导未开发房地产用地转型利用。有人担心开了口子有腐败风险。上述负责人表示，各地在实际操作过程中，只要坚持土地市场已有的一系列好的做法，如集体决策、决策过程公开、决策结果公开等，主动接受社会的监督，就能有效防止违规操作。
今年以来，一线城市的土地供应明显下降，中原地产的统计显示，一季度来，一线城市土地供应仅相当于2014年的17%。从一季度的一线城市土地成交情况看，总建筑面积也是近三年的低点，总成交建筑面积仅为1132万平米。业内称，土地供应的减少，将会影响后市一线城市的供需结构。
成交面积急剧下滑的同时，地价则明显上涨。根据统计，一线城市平均楼面价达到了8254元每平米，住宅类楼面价也在万元以上，这是2014年一季度来的高值，华润等房企在1月份北京大规模拿地后，在上海也进入土地市场。
“从去年20大房企在土地市场的表现看，可以得出结论，从9月单月开始，部分企业已再次出现在土地市场，其中万科、远洋、保利等企业均大幅度拿地。”张大伟说。
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