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万达联手万科 白银时代同求“轻资产”

财经日报(上海)   2015-05-15 06:51

[摘要] 这场“强强联手”引发的基本联想是:基于双方业务所长,未来合作的项目中,将由万达负责商业部分,而万科负责住宅部分。

昨日(14日)上午10时,北京东三环附近,在万达总部综合体项目酒店的7层大宴会厅里,王健林郁亮的名字摆在了一起,台上背景板上显示屏的两侧,一侧是商业物业霸主“万达”的蓝色标识,另一侧是住宅开发商“老大哥”不久前刚启用的红色新LOGO“vanke”。

一个后,大连万达集团(下称“万达”)与万科集团(下称“万科”)在此召开新闻发布会,并签署战略合作协议,宣布两家公司正式“牵手”。

《财经日报》记者在现场了解到,两家公司合作的方向包括共同拿地开发、轻资产运营与金融创新、社区消费O2O等方面,区域则可能涉及国内市场和海外市场。

合作拿地分工开发

这场“强强联手”引发的基本联想是:基于双方业务所长,未来合作的项目中,将由万达负责商业部分,而万科负责住宅部分。

实际也印证了上述猜想。从发布会上透露的消息看,未来万达万科合作的核心场景是,双方并肩在土地市场竞标拿地,获取土地后再在项目开发中以住宅和商业的产品类别进行分工。

根据协议,万达和万科将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组,互相交流项目合作信息;双方将长期进行合作;由于万达和万科都有海外发展计划,未来双方的合作不仅限于国内,也将在全球展开。但与此前双方完全不存在股权合作的说法不同,万达董事长王健林在回答记者提问时称,双方将基于合作的项目成立合资公司。

关于“二万”此番合作的协同效应,某研究中心朱一鸣、傅一辰分析认为,双方合作较为直接的好处在于,在国内拿地议价能力提升,尤其是对于三四线城市的地方政府来说,同时引入万科和万达两大龙头品牌的意义重大,品牌效应的叠加,增加了两家公司与地方政府谈判的筹码,这将也有利于对大体量区域开发模式的尝试。

诺亚财富高级地产研究员张珺也对本报记者预计,两家公司战略合作将提升两家企业获取项目的能力。除此之外,在她看来,目前万科年销售金额过2000亿元,总资产过5000亿元,万达年销售金额过1600亿元,总资产过5600亿元,两家企业联手就能产生“近5000亿销售收入,总资产总规模超万亿”的“大效应”。

白银时代同求“轻资产”

同在江湖中声名显赫,相识多年,两个“大哥”为何选择在此时“拜把子”?

2014年以来的楼市低迷,催生了“白银时代”的概念,让开发商感受到了前所未有的压力。针对这场看似令人意外的“万万”合作,郁亮昨天坦言,跑马圈地、自由生长的黄金时代已经过去,“二万”合作的行业背景正是白银时代的到来。

作别了“弯腰捡钱的时代”,万科总裁郁亮掌舵下的万科的转型思路,是从住宅专业化转型城市配套商,并积极推进轻资产运作;万达则从2014年开始力推“轻资产”模式,希望逐渐把企业的收入和利润转移到文化、旅游、金融等服务业板块。

“轻资产”解决的是资金利用效率的问题。在双方宣布向轻资产转型之前,两家公司的探索早已开始。2013年万科将北京金隅万科广场股权售予麦格理进行套现,实现在商业综合体开发过程中,以出售股权、自己负责操盘管理运营的模式,将资金成本降低。不止如此,万科还在尝试通过REITs(房地产信托投资基金)增加不动产退出的灵活性,其“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已于近期被证监会受理。

无独有偶,以有远见著称江湖的王健林,十年前便考虑过借助REITs将不动产打包上市,遗憾的是这种金融工具在国内因税收、率限制,一直存在政策壁垒。消息人士告诉本报记者,除了引入基金参与万达广场开发之外,万达目前还在研究更为灵活的融资方式,其中不乏公众可以参与投资的类REITs产品。

王健林昨日提到,通过与万科合作,万达可以集中精力,加快实施轻资产战略。某研究中心认为,从“二万”当下公布的合作内容看,万科能使用万达的地方政府资源和海外资源,增加对市场情况较好三四线城市的布局,弥补了商业运营上的不足,商业配套也能增加住宅产品溢价。

在朱一鸣看来,与万科合作能减少万达对土地款的投入,对于仍在规模扩张中的万达来说能用更少的资金撬动更大规模的项目开发,而万科有丰富的住宅产品线,也有利于合作后的综合体整体质量的提升。他提出,如果未来双方能在商业运营的持有方面引入基金公司,或打包上市,将是处理方式。

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