全国楼市不对称复苏 三四线城市库存压力大
中国网 2015-05-15 07:31
[摘要] 一、二线城市楼市回暖，三、四线城市却惊现整体疲软，今年以来，全国楼市分化更为明显。在各项救市政策刺激下，一线城市以及部分需求较大的二线城市，房企的库存以及销售回款各方压力将会有所减轻，部分一线城市甚至出现日光盘，但是，库存压力较大的三、四线城市，成交依旧难现起色。
一、二线城市楼市回暖，三、四线城市却惊现整体疲软，今年以来，楼市分化更为明显。在各项救市政策刺激下，一线城市以及部分需求较大的二线城市，房企的库存以及销售回款各方压力将会有所减轻，部分一线城市甚至出现日光盘，但是，库存压力较大的三、四线城市，成交依旧难现起色。
分化的数据
4月以来，在3·30楼市新政助推下，北京、上海、广州等一线城市楼市成交量环比、同比均出现大涨。与此同时，受库存高企、市场低迷影响，三、四线城市成交难现起色，楼市不对称回暖明显。
据亚豪机构统计数据显示，4月北京新增供应2464套商品住宅，而当月成交量则高达9218套，使得一直处于高位的库存量开始明显下滑。
在楼市升温之后，消失已久的日光盘也在北上广深四大一线城市和厦门、武汉等部分二线城市重现。比如，4月25日—26日，北京共有6盘入市，分别是泰禾拾景园、旭辉御锦、合生悦上城、恒大领寓、首开常青藤以及首地浣溪谷。其中泰禾拾景园、旭辉御锦以及合生悦上城在开盘当天便实现了日光。
相比一、二线城市楼市的迅速升温，三、四线城市的表现要暗淡不少。4月份以来，一、二线城市住宅成交提升幅度明显，成交量环比上涨了27%。而三、四线城市对新政刺激反应冷淡，成交量不增反降，下跌约为26%。若按东中西部划分，东部城市的同比增幅由3月份的15.4%上升为40.1%，中部城市由3月份的6.4%上升为27.9%，而西部城市由3月份的-10.8%上升为3.4%。
“东中西部的分化跟城市之间的分化在某种程度上是吻合的。”业内人士表示，一线城市主要集中在东部沿海，所以东部的表现要好过中西部。在3·30新政后，像四个一线城市和杭州、南京等准一线城市的购房者出于担心房价上涨等各种因素，入市节奏加快。相比之下，经济一般的三、四线城市由于供大于求，对于政策的强力刺激反应冷淡。
库存成关键指标
业内人士表示，北京、上海、深圳等一线城市都再次出现“日光盘”，在本轮市场复苏中成为领头羊。政策刺激对基本面较好的城市产生积极影响，而对供过于求的城市提振作用有限。
据亚豪机构统计数据显示，4月北京仅新增供应了2464套商品住宅，而当月成交量则高达9218套，这使得一直处于高位的库存量开始明显下滑。截至5月4日，北京商品住宅库存量已降至78904套，跌破8万套大关，并创下近10个月新低。
库存高企，成为三、四线城市面临的严峻现实，同策机构的数据显示,从2015年3月份36个大中城市存销比指标来看，库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市，比如福州、厦门、青岛、武汉、西安、长沙、宁波、大连等二线城市，无锡、温州、芜湖、徐州等大部分三、四线城市仍然面临较大的市场“去库存”压力，起码在上半年不可能出现大规模涨价，甚至在年内也难以大规模涨价。
中国社科院发布的《房地产蓝皮书》显示，今年楼市区域分化将十分明显，人口聚集能力强的一线城市和部分热点二线城市房价有回暖、上涨趋势，而人口聚集能力差、库存大的部分二线城市或三、四线城市房价会延续下跌态势。
成熟型城市土地市场竞争激烈
“4月以来一、二线城市住宅成交提升幅度明显，而三、四线城市则较为低迷。”中原地产首席分析师张大伟认为，三、四线城市多面临天量库存，再加上经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及政策刺激作用不均衡等影响，去化压力巨大。
某房地产研究院5月8日发布了《2015年度中国35城住宅市场生命周期专题研究》报告显示，从城市基本面与新房总容量综合比较来看，35城呈现四类生命周期：住宅市场发展分别处于成熟型、优质型、潜力型、风险型。
报告显示，成熟型典型的是北京、上海、广州和深圳四个一线城市，城市基本面好，市场发达，属于成熟型城市。此类城市土地供应偏紧，土地市场竞争激烈，但居民购房能力较强。部分城市经济发展水平较为落后，但新房市场前几年发展过快，其规模已趋于见顶，属于风险型城市，如长春、南宁。这类城市新房市场的发展已经脱离城市基本面的支撑，未来市场存在一定的风险。
刚刚过去的4月，不少地方的楼市一改一年多来的萧条，交易热情爆棚。这直接受惠于“3·30新政”的刺激。同样受到鼓舞的，还有房企拿地的热情，整个4月的土地市场也重现火爆的场面。
“我们在一线城市看了非常多土地，但是每次都在价格上输掉了，今年我们希望布局上海，看来难度很大。”某中型房企土地拓展部门负责人告诉《财经日报》记者。
4月29日，有“价格杀手”之称的碧桂园强势登陆上海，以6.0755亿元夺得嘉定徐行镇6.3万平方米纯宅地，溢价率62.16%，楼板价8108元/平方米。
像碧桂园一样，不少长期在三四线城市活动的开发商开始选择抢滩一线城市的土地。
一线城市土地升温
在碧桂园登陆上海的土拍会现场，记者也注意到了一些新的开发商身影。东原&平安联合体，广州海伦堡均是在上海首次亮相。值得注意的是，高出价的碧桂园要价6.07亿元，第二高价为东原&平安联合体的5.8001亿元。可以看到此次碧桂园出价还是相当凶狠，其进入上海的决心非常大。
《财经日报》记者采访多位上海地产业内人士均认为，房企补仓意愿非常强烈，一线城市还将成为未来房企的主战场。
而在4月16日上午，上海唐镇D04-07纯住宅地块(容积率1.4)、D03-05A纯住宅地块(容积率1.7)被大名城以50.76亿元总价，分别以29697元/平方米、27909元/平方米的外环外的楼板价通吃，扣除5%保障房后实际楼板价分别为31260元/平方米、29378元/平方米，业内人士预测，地块近5万/平方米。
当时参与现场竞拍的房企多达19家，包括金地、龙湖、保利、九龙仓、葛洲坝、招商、旭辉+恒基、中骏、新城、首创、大名城、华发、浦房+浦发、远洋、平安、K2、朗诗等。记者从知情人士处了解到，当时现场异常血腥，连主持人都不断提醒各房企保持理性。
不只是上海，4月27日的北京土拍会现场，经过近140轮现场竞价，海淀区中关村地块被首创置业以56.4亿元的总价，配建6.05万平方米自住型商品房以及0.75万平方米公租房的代价摘得。
首创置业副总裁、董事会秘书胡卫民曾对本报记者表示，北京、上海、重庆等重点城市，2015年楼市可能向好，未来首创置业将进一步缩减三四线城市项目投入，聚焦京津沪等主要城市。
而在广州，4月底出让了萝岗长岭居YH-A3-0地块，作为长岭居板块目前大规模住宅地块受到很多房企的关注。拍地当天下午，富力、保利、绿地、中航、旭辉等不少房企人士聚集在国土局，而终万科获取该地块。
公开资料显示，一季度销售20强的上市房企在一线城市拿地高达60%，创历史新高。
“我们也将目光不断收缩到一线城市，一线城市的土地必然成为兵家必争之地。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者。
仍然冷淡的非一线城市
面对一线城市的升温，显然二线城市要冷许多。
有数据显示，在2015年季度，土地市场大幅下跌，房地产企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%，土地成交价款1123亿元，同比下降27.8%。
据记者不完全统计，2015年季度也出现了不少二线城市土地流拍频现的现象。
包括天津、成都、西安、昆明、青岛、沈阳等城市纷纷出现土地拍卖流拍，合肥土地市场2015年拍首次同一天3地块流拍，郑州首次网拍郑上新区三宗地全部流拍。
即使在2015年的4月，二线城市土地市场走向仍显低迷。在4月14日多地举行的土拍中，武汉当天共出让6宗地块，即有2宗地块惨遭流拍；成都市场出让共4宗地块，同样有2宗地块流拍。
二线城市已经遇冷，显然三四线城市土地市场更加凄冷。
“土地价格高企而与市场房价失衡，导致房企放弃，其实反映了地方政府希望获取更多土地剩余价值的努力的失败。”欧阳捷告诉记者。
以成都为例，本报记者采访成都业内人士都认为成都市场并不赚钱，其土地价格和房价差别不大，这个导致很多企业并没有太多赚钱的可能性。
“我们之前也在成都驻扎半年看土地，但是终觉得利润不够就放弃了。”某闽系房企知情人士告诉记者。
亚豪机构市场总监郭毅分析，随着楼市放松政策的不断祭出，开发商对于楼市未来预计普遍转好，并且随着信贷环境的逐渐宽松以及市场销量的不断增加，房企重燃对土地市场的热情。特别是在三四线城市普遍面临严重供过于求、楼市需求提振乏力的情况下，房企只能更多地布局购房需求相对旺盛的一线城市。
在郑州市区内办理公积金贷款，夫妻双方均符合贷款条件的，贷款高额度调整为60万元；仅申请人本人符合贷款条件的，贷款高额度调整为40万元。在郑州所属县（市）和上街区办理公积金贷款，贷款高额度统一调整为40万元。组合贷款总额不设上限，其中的公积金贷款额度按上述规定执行。
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一线城市土地升温
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包括天津、成都、西安、昆明、青岛、沈阳等城市纷纷出现土地拍卖流拍，合肥土地市场2015年拍首次同一天3地块流拍，郑州首次网拍郑上新区三宗地全部流拍。
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