[摘要] 浐灞河生态区位于西安主城区东部,是西安房地产开发为火热的新兴区域之一。包括浐河、灞河两河四岸的南北向带形区域;地跨未央、灞桥、雁塔三区,北起灞河入渭口,南抵绕城高速与长鸣公路立交,西起西铜公路及幸福路,东至西康铁路,规划总面积129.9平方公里。
浐灞河生态区位于西安主城区东部,是西安房地产开发为火热的新兴区域之一。包括浐河、灞河两河四岸的南北向带形区域;地跨未央、灞桥、雁塔三区,北起灞河入渭口,南抵绕城高速与长鸣公路立交,西起西铜公路及幸福路,东至西康铁路,规划总面积129.9平方公里。
浐灞发展历程:
2004年9月9日,浐灞管委会正式成立,浐灞正式进入快速发展通道;
2005年,广运潭生态景观区项目启动建设;
2005年,灞河堤防及B号坝工程顺利竣工,灞河段形成了6000余亩水面;
2006年,欧亚经济论坛会址主体封顶;
2007年,浐灞大道正式开工;
2007年欧亚经济论坛会址正式落户浐灞、国际F1摩托艇大赛如期举办。
2008年,浐灞金融商务区建设正式启动并迅速推进;
2011年,世界性展会——西安世界园艺博览会成功举办;
经过十年发展,浐灞板块的固定资产投资从7.11亿元上升到227.35亿元,累计678亿元。财政收入从710万元增长到10亿元。住宅价格从2500上升到6500元。
浐灞板块房地产发展历程:
随着浐灞板块交通、生态、市政等基础建设的不断完善,2006年起,区域的房地产市场开始升温,以御锦城、浐灞半岛、西岸国际花园等项目为代表的首批项目纷纷入市,2008年浐灞板块普通住宅成交均价上涨到3000元/㎡以上。中新浐灞半岛起均价达4000元/㎡左右;西岸国际花园3440元/㎡;御锦城4200元/㎡。2009-2010年,锦绣天下、绿地国际生态城、御锦城、龙湖香醍国际、普华浅水湾等诸多经典楼盘在浐灞生态区内全面开花。2011-2013年,浐灞低密项目集中入市,“浐灞将取代曲江”成为西安高端居住区域的呼声日涨,而房价也达到顶峰。2014年市场急转直下,由于供应量过大,浐灞的房价上涨乏力,众多项目纷纷降价跑量,4字头的商品房重现江湖。
区域房地产市场现状解读:
生活配套日趋完善,生态宜居大社区氛围形成:
生态资源:以广运潭、世园会、灞河湿地公园为依托;交通配套:以东三环、绕城高速、城市快速干道、长乐路等主干线与其他版块快速连接,城东客运站牵到版块内,地铁1号线开通;医疗方面:唐都医院、西京医院等三甲医院能够辐射到板块;教育方面:区域的大盘项目均引入如吉的堡幼儿园、浐灞一小、陕师大附中等教育配套满足业主教育需求。
区域住宅市场:高库存的堰塞湖高悬头上,区域内短期量稳价跌成常态
浐灞目前成交主力仍为刚需产品,低密产品受到高端客户离场的冲击明显。外围小三房热销,低密市场表现低迷。区域之前的项目多集中于浐灞和灞河流域,而今越来越多的项目开始向灞河以北出现,世园会、港务区板块越发受到各房企关注。浐灞的土地仍呈现供销两旺的态势,未来竞争依然激烈。区域目前商品住宅成交均价为5500元/㎡左右,与2012年均价持平。
区域商办市场:尚处于起步阶段,未来存在很大空间
浐灞板块属于新兴区域,客户多为导入型,因此目前的商业处于刚起步的阶段,目前仍以商品房项目自身配套的底商为主。随着居住人群的逐渐增多,区域的商业市场将迎来发展的黄金时期。目前已知御锦城将开发5期商业,打造25万㎡建面的商业综合体,并建有凯德广场。纺织城以城东客运站为主要的商圈,正在兴起。目前浐灞区域内的商业价格水平在11000元/㎡左右。
区域办公市场:缺乏产业支撑,区域的写字楼市场仍处于空白期
浐灞虽然在2007年迎来了欧亚经济论坛,然而短期内写字楼市场还是处于一个空白阶段,除了浐灞新区办公配套设施不足外,也与城东区域本来就不属于西安的商务区,区域办公氛围不浓有关。目前区域写字楼仅有位于浐灞半岛上的浐灞商务中心项目,总建筑面积12万平方米,力图打造一个生态商务中心。未来浐灞的发展目标是成为西安市政府的行政管理副中心、欧亚大陆桥金融贸易首脑区,在未来对写字楼存在很大的市场需求,写字楼将成为浐灞的重要物业类型,如果规划成功落地,浐灞板块的写字楼市场将迎来重大的历史机遇。
区域未来的发展前景:
浐灞区域作为西安重点打造的生态居住区,板块区域优势明显,随着制约区域发展的道路建设、公共交通及生活配套的完善,后期区域开发的潜力仍然很大。浐灞区域也将成为西安城市骨架拉大后一个强有力支撑。但短期内,由于区域的库存量过高,商品房新增供应量还在持续走高,区域的商品房成交价格持续走低,因此短期内区域新开工增速会有所回落。
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