[摘要] 经过“3·30政策”两个多月的发酵，房地产市场确立了回暖态势，一线城市房价全面飞涨，深圳更是创纪录地增长，上海方面的涨幅也创了27个月新高。买房 又成为人们争相讨论的焦点。
经过“3·30政策”两个多月的发酵，房地产市场确立了回暖态势，一线城市房价全面飞涨，深圳更是创纪录地增长，上海方面的涨幅也创了27个月新高。买房 又成为人们争相讨论的焦点。对此，业内人士表示，经过2014年的沉寂之后，在房地产政策托市的背景下，需求旺盛的一线城市楼市再度迎来飞涨，成为的领头羊。但值得注意的是，虽然从现阶段来看，房地产市场难以再现2009年疯涨的场景，但如果房价进入常态化的上升通道并持续下去，不排除2016年将再度迎来政策收紧。
深圳楼市领涨
日前，国家统计局发布70大中城市房价变动情况显示，虽然70城市仍有部分持续下滑，但一线城市全线上涨，其中，深圳新建商品住宅价格环比上涨6.7%，同比高达7.7%，创下新建商品住宅环比涨幅高值。
事实上，在楼市一系列利好政策出台后，从4月下旬开始，深圳楼市大幅升温，开发商纷纷入市，购房者争先购房。5月则延续了4月的市场热潮，自五 长假起，多个楼盘入市引爆购房现场。五一期间成交量大增，远高于去年同期水平。整个5月开发商推出了7138套一手住宅，购房者通宵排队购房、“日光盘”纷纷涌现，促使新房成交量达到6106套。不少楼盘5月售价有所提升。
万科6月6日推出了万科云城项目，虽然均价高达5.5万元/平方米，但首日销售率就达到了95%。该公司员工说，“也不知道之后的市场走势如何，趁这波儿势头，赶紧卖。”
深圳市规划和国土资源委员会数据显示，6月深圳一手住宅均价达到30713元/平方米，首次突破3万元，同比上涨31%。房价大幅上涨和愈加复杂的交易程序并未抑制购房者的热情。数据显示，今年6月一二手住宅单月合计成交23224套，同比大涨261%，仅次于2009年11月的历史高峰。其中，一手住宅成交7494套，环比增加22.7%，成交面积为76.9万平方米，环比增加26.5%。
深圳房价已连续数月大涨，5月深圳一手商品住宅共成交6106套，环比上涨50%，同比上涨139.7%；成交面积60.8万平方米，环比上涨50.1%，同比上涨151.1%。成交量的大幅攀升带动价格大幅上涨，5月深圳一手商品住宅成交均价为28487元/平方米，环比上涨8%，同比上涨18.8%。其中，南山涨幅凶，5月一手商品住宅成交均价达到61398元/平方米，环比上涨35.4%，同比上涨85.7%。
此外，深圳市房地产信息网数据显示，深圳二手住宅挂牌均价36903元/平方米，环比上涨8%，同比上涨21.8%。
准备在深圳购房的孙先生，看好了位于香蜜湖的东方玫瑰花园一套130平方米的房子，“3·30新政”之前，业主叫价500万，但现在是“每问一次，就涨一次价”的节奏，业主叫价已经走高到700多万。“现在业主都不诚心卖了，房价涨得这么快，业主也怕卖亏了，或者卖了之后买不到差不多的了。”
刚刚出手购房的张先生，更是眼睁睁地看着位于深圳南山区的“澳城1618”一套实用面积120平方米的房子从2014年9月开发商卖470万元涨到如今二手业主叫价800多万元。
德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示，深圳近期房价大涨是多方因素叠加所致，一方面，在3·30等政策的刺激下，房价有了上涨的动力，另一方面的原因是近几个月 客购房现象火速蔓延，带动深圳楼市大幅成交，房价也随之快速上涨。
世联地产研究部经理刘文春分析认为，楼市的活跃度取决于市场氛围和政策倾向。深圳是一个市场化的、对政策 敏感的城市。“3·30新政”出台后，虽然一线城市并没有放开限购，深圳也没有执行二套房首付4成的规定，但依旧给了购房者一个“买入”信号。
业内人士玉家雄认为，对后市房价上涨的预期，出于“自主+ ”的资产配置的考虑，使得购房者的行为出现聚集效应，集中入市，使得需求暴增。但供应却一时难以跟上，外加深圳土地资源有限，因此无论从短期看，还是从长期看，深圳楼市都处于供不应求的状态，这是支撑深圳楼市价格走高的重要因素。
北上广紧随其后
值得注意的是，在深圳楼市领涨的同时，北京、上海、广州也有较大的上涨幅度。
6月20日，石景山自住房项目——中海长安雅苑，在售楼处举行首日公开选房，推出1号楼、2号楼、4号楼、5号楼、6号楼、9号楼，共计997套房源，销售均价27000元/平方米。截至当天17点25分，997套房源全部售罄。
统计局数据显示，除深圳以外，5月北京、上海、广州新建商品住宅和二手住宅价格环比全部上涨。环比方面，北京上涨1.4%，上海上涨2.6%，广州上涨1.4%；同比来看，北京上涨4.3%，上海上涨2.2%，广州上涨2.3%。其中，上海环比涨幅创27个月新高。
“以深圳为代表的一线城市已率先进入房价上涨期，成为商品住宅成交价格的回涨主力。”亚豪机构副总经理任启鑫分析说。
除房价外，一线城市成交量也再度达到高点。北京来看，6月北京新房市场继续攀升至高位，全市纯新房成交6517套，环比上涨26.1%，同比上涨85.9%，创2013年10月以来的高值。二手住宅网签量18576套，创2013年3月以来累计27个月新高。其中，新房成交均价为29828元/平方米，环比上涨3.3%，同比上涨11.4%。
值得注意的是，受北京 机关外迁等消息影响，北京通州区房地产成交量猛增，甚至显现开盘“秒杀”迹象。数据显示，5月，通州房地产销售面积达16.9万平方米，是去年同期的1.9倍，这也是通州房地产销售市场16个月来首次回暖。通州区统计局提供的数据显示，今年1月至5月，通州房地产销售面积达47.2万平方米，同比增长4.6%，销售额达95亿元，同比增长7.5%。其中5月的统计数据尤其引人关注，当月全区房地产销售面积高达16.9万平方米，是去年同期的1.9倍，单月销售额达34亿元，为去年同期的3倍。
就上海而言，5月上海新建商品住宅环比涨幅达2.6%，涨幅创27个月新高，已经达到2013年的涨幅水平。6月20日，端午节小长假的 天，绿地位于上海张江高科的商业综合体项目M-Town开盘仅2，首批240套房源便告售罄。同一天，青浦万达mall楼盘开盘即热销。该项目策划经理郭晓山表示，现阶段商铺已基本销售完毕，预计7月底将推出LOFT项目。而在节前的6月19日， 住宅复兴珑御开盘短短2个内，近80%的房源就已经认购完毕。
据美联物业研究 统计，6月广州一手商品住宅成交呈量价齐升态势。6月全市一手商品住宅成交套数和面积分别为9726套、116.75万平方米，环比分别上涨11.35%和14.05%，同比则分别上涨62.72%和56.96%；成交均价为15387元/平方米，环比上涨8.12%。
新房库存方面，截至6月16日，广州市商品住宅可售套数为7万套，总面积达917.49万平方米。跟5月上旬的库存数据相比，可售套数和总可售面积环比分别下降6.5%。
张大伟表示，房地产是“买涨不买跌”的市场，在“9·30”“3·30”新政以及后续系列降息影响下，一线楼市二手房市场成交升温，资金开始涌入新房市场后，拉动新房市场的成交量呈现上升趋势。
德佑链家研究部总监陆骑麟认为，近期中 市场成交活跃，成交结构是导致房价上涨的一个因素。“以上海市为例，6月份以来，上海土地市场 活跃，中环 土地楼板价达3万元/平方米已经是常态，开发企业高价拿地的同时，一方面刺激了周边房源的成交价格，另一方面，高价拿地之后，想要有获利空间未来只能建造精装修的中 产品，产品定价也极有可能成为区域之，由此促进房价上涨。”
土地市场再现“”
CRIC研究 研究员杨科伟认为，现阶段一线城市热度再起的主要原因一方面是土地稀缺，较三四线城市来说，土地风险性较小。另一方面，在国土部指导下，一线城市加快推地速度，也是造成此轮上涨的主要原因。
6月，在楼市发力的背景下，土地市场也热了起来。上海再现总价“”，一线城市平均楼面价又创单月历史纪录。6月初，华润华发联合体以87.95亿元拿下上海闸北地块，地块楼面价38061元/平方米，刷新了其自身于3月创下的上海总价“”纪录。同日，招商平安联合体则以高达2.3万元/平方米的楼面价，竞得宝山大场镇地块，创出近90%的高溢价率。
中原地产研究部统计数据显示，截至目前，2015年20大标杆房企集中一二线拿地，合计一二线城市购入土地金额高达1342亿，创造历史高纪录。其中，一线城市745.89亿元，占比达50.1%，较于2014年的35.6%、2013年的29.5%，2012年的22.8%有大幅提高。
此前3月下旬，国土部联合住建部发文，要求各地因地制宜，对土地供应要做到“有供有限”。5月17日，国土资源部印发《关于下达〈2015年土地利用计划〉的通知》，要求各地区别对待、有保有压，合理安排建设用地计划指标，促进区域、城乡、产业协调发展。严格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城镇用地计划指标。
某机构提供的数据显示，已经公布2015年计划供地情况的三个一线城市中，北京计划供应居住用地1200公顷，同比下降27.27%；上海计划供应居住用地600公顷，同比下降20%；广州计划供应居住用地524公顷，同比下降24.21%。
“基于国土局‘有供有限’的指导思想，各城市土地供应计划性增强，尤其多数土地消化周期过高的三四线城市纷纷放缓供地节奏。”杨科伟说，在此背景下，一线城市便加快供地速度。
常态化上涨或引政策再度收紧
陆骑麟指出，5月上海新建商品住宅环比涨幅达2.6%，个人认为上海的房价已进入一个“常态化”的上升通道，到今年年底，上海新房可能会有20%左右的涨幅，一旦真的出现，那么2016年必然会出台新的调控政策。
据消息称，6月17日，国家发改委司局级领导带队一行抵达上海，专题调研上海楼市的近期反应。“座谈会持续了近4个，调研组关注的问题 全面，涉及短期房地产市场反应，近期楼市政策反应，有无限制和扭曲住房需求，征集房地产市场持续健康发展的建议等。”一位参加发改委调研组座谈会的人士说，座谈会上，调研组比较谨慎，更多的是倾听市场各方对于近期楼市的意见，表态并不多。
此外，在深圳市场，6月初邮储银行在放松房贷的大环境中逆市选择提高利率。随后的半月内，包括中行、建行、交行等3家国有大行，以及招行、民生、渤海等3家股份制银行也纷纷收紧首套房贷。
有业内人士指出，5月一线城市楼市的非理性上涨已受到上层关注。现阶段深圳、北京方面不再仅仅是自住需求增加， 性购房在不断增多。据美联物业研究 统计数据显示，深圳一手住宅新推、在售项目价格升幅显著，助力5月成交均价非结构性走高，新房库存显著下降；二手住宅市场成交量、成交价格也稳定上涨。另据中联链家地产统计，近期 客重返市场势头明显，在深圳二手房成交中， 客比例已近三成，达到28.1%。而在去年市场低迷期， 客的比例只占一成。
不过也有人士提出，一线城市的全面回调并不意味着楼市也将重回“大步快涨”时代。2003年到2013年，中国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元，商品房年销售面积从不足3.4亿平方米到突破13亿平方米，市场基数已不可同日而语，增速降低是必然。
住房城乡建设部政策研究 主任秦虹表示，我国房地产市场供应已经从过去总体偏紧、部分地区过紧，发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时，很难出现2009年那样的楼市 。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市，也有限购政策在控制需求规模，从而抑制楼市过快上涨。
2015年上半年，调控政策的轮番出台激发了房地产市场的活力，楼市逐渐走出低潮期。相比于前几年的“国几条”， 手段的淡化、信贷 的频繁运用成为今年调控政策的一大特点。“限贷”政策日渐宽松，市民的购房成本逐渐降低，购房意愿也有所提高，使得楼市整体回暖步伐加快。但相较于一线城市， 二三线楼市的热度仍不高，6月份仍有46个城市的房价处于下行通道。
信贷“组合拳”接连出台 “限贷”政策日渐宽松
在今年的“两会”上，李克强总理提出了“因地制宜，分城施策，鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展”的大方向，为此，今年上半年的楼市也延续了去年的“去库存”“稳增长”的主基调。
“两会”之后， 3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合宣布了后来被称为“330新政”的房贷政策，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套 房，低首付款比例调整为不低于40%。公积金贷款首付比例也做出调整，购买首套普通自住房 为20%，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款再次公 积金贷款的，低首付款比例为 30%。同日，个人住房转让营业税免征期也由5年改为了2年。
央行今年还频繁运用信贷 ，进行了三次降息和三次降准，五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了5.4%，三次降息的调整幅度达0.75 个百分点。多地还积极调整了公积金政策，提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等。另外，根据不同情况，多个城市还出台了 财政补贴，契税减免和奖励购房等多重措施。
“之前楼市调控运用的 手段比较多，今年更多的通过经济、市场化的手段来调节，这也是今年楼市调控的一大亮点”，中国社科院城市发展与环境研 究所原所长牛凤瑞在接受中新网房产频道采访时表示， 手段逐渐淡出，回归市场本源，更多的是通过价格 来调节供求关系，这是一个正确的方向，资源的配 置效率也会大大加强。
中原地产首席分析师张大伟也表示，在我国多年房地产发展的过程中，影响房地产价格的主要是经济调控政策，而调控政策中影响力大的是信贷政策，信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。
楼市在多项调控政策叠加作用下，五月、六月也迎来集中“爆发”，尤其是一线城市对于政策的影响变化为敏感。来自某指数研究院的数据，上半 年，一线城市月均成交量75万平方米，同比增幅超过45%， 量也为近年来高水平，其中6月成交超过100万平方米，同比去年增长近1倍。同时，上半 年二线城市月均成交66万平方米，同比增长18.5%，三线城市月均成交量31万平方米，同比增长37.0%。
牛凤瑞表示，中国楼市在宏观经济大的形势下， 采取的松绑、利好政策，发挥效力是有时滞性的，从去年 “930新政”后到今年四五月份，效力逐渐显现，但总体来看，楼市已步入复苏通道。
房价方面，2015年上半年百城均价由跌转涨，3、4月跌幅持续收窄，5月均价转为上涨，6月涨幅扩大至0.56%，均价达到了10628元/ 平方米。但值得注意的是，由于我国楼市区域发展不平衡，6月百城房价有53个城市的房价出现上涨的同时，一些三四线城市的库存处于高位，仍有46个城市的 房价在下跌。上半年一线城市房价累计上涨5.17%，其中，深圳上半年累计涨幅高达12.25%，扮演了“领头羊”的角色。二线城市下跌了0.75%，三 线城市的跌幅则达到了1.25%。
牛凤瑞表示，一线城市房价之所以上涨较快，是因为城市规模较大，经济发展的态势比较好，外来人口相对较多，对房地产的需求较大，另外，经过几年的 “限购”、“限贷”，需求暂时被压制，政策放松之后，必然会产生一个集中的释放期。相反，由于二三线城市政策相对宽松，供给量较大，尽管政策有所放松，下行趋势的改变还需要较长时间。
业内预测：近年下半年楼市政策或将持续宽松
谈及下半年楼市的政策走向，牛凤瑞表示还是倾向于信贷 的调控作用，过度的 手段不利于房地产市场的发展。对于未来的楼市调控，推进“营改增”进程、减税减息等经济 是可以使用的。
张大伟也谈到，后续房地产刺激政策还会有多种可能性，降准、降息还有调整的空间。他还谈到，从目前市场看，公积金的利率相当于商业贷款利率的68折，公积金政策是地方 能够调整的直接的购房工具，对于市场有直接的刺激影响。
同策咨询研究部总监张宏伟则谈到，下半年鼓励住房消费会侧重于两方面，一是针对保障群体，由实物补贴或分配转为货币补贴，鼓励购买商品房；另一方面是将加大首套房、人才类购房的补贴力度。
下半年房地产制度改革还将有哪些新的进展呢？某指数研究院分析称，取消限外令、推进不动产登记工作实施等长效机制工作可能将在下半年逐步展开，同时，以京津冀一体化为代表的区域协同发展也将会不断加快。
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