[摘要] 让人关注的数据便是2014年国有土地使用权出让金收入，这部分被俗称为土地财政收入，去年的总额约为40480亿元，高于预算数17.6%。
土地依旧是地方政府的主要财源。
7月10日，财政部网站公布去年财政决算总计28张表格，其内容主要是一般公共预算收支、政府性基金收支、国有资本经营收支等分项。
让人关注的数据便是2014年国有土地使用权出让金收入，这部分被俗称为土地财政收入，去年的总额约为40480亿元，高于预算数17.6%。
业内人士告诉《每日经济新闻》记者，土地出让景气与否和地方政府钱袋子密切相关，尽管去年楼市运行并不算火热，但土地出让金仍保持在高位也说明了这一点。
他说，要真正改变过去长期依赖土地财政的情况，还需要一段很长的时间，仍需继续推进各项结构性改革，包括改善税收结构以及解决地方收支两端不匹配问题。
去年土地出让再创新高
财政部数据显示，2014年政府性基金收入约为54114亿元，为预算数的114.4%，大幅高于预期。之所以高于预期，其主要是因为国有土地使用权出让金收入高于预期。
2014年国有土地使用权出让金收入约40480亿元，高于预算数17.6%，在政府性基金收入总盘子中占比近八成，再创历史纪录。
但需要注意的是，虽然再创新高，但决算数仅为预算数的117.6%，对比2013年决算数为预算数的152.6%，相关增幅已经回落。
中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，其实2014年房地产投资已经在减速，多个城市的土地成交面积和土地出让金同比均下降，地方经济已经感受到这种双重压力。
业界普遍认为，在房地产市场面临转型之际，地方政府对土地财政的依赖很难持续。
首先的压力还不是来源于土地市场，而是来自供地端。国土部网站公布2014年国土资源主要统计数据显示，国有建设用地供应61.0万公顷，同比下降16.5%，国有建设用地批准面积为近三年同期低水平。
据《每日经济新闻》记者了解，目前国土资源部还基本确定通过两个手段，对地方城市的建设用地规模进行刚性约束。
其一是要求地方政府制定城市发展总体规划等规划时，规划期内的新增建设用地总量不能突破现有土地利用总体规划的总量。其二是国土资源部准备通过开展编制重点城市群土地利用规划、村土地利用规划的方式，进一步约定新增建设用地规模，从而确保“严格的耕地保护制度”得以落实。
根据北京、上海、广州、南京、厦门等多地公布的2015年土地供应计划，多个城市的土地供应计划整体“瘦身”，北京、上海、广州三个一线城市的降幅均超过20%，其中北京计划供应居住用地仅1200公顷，同比下降了27.27%，创下了近几年土地供应的新低。
下半年市场或好于预期
根据Wind资讯统计，目前可查的20个省市的土地依赖度情况，有12个省国有土地出让金占财政收入比重超过50%。其中，海南、江西2014年国有土地出让金甚至占到财政收入的75%。
同策咨询研究发布数据显示，即使是北上广，2013年对土地财政依赖度也高达50%-60%。
业内人士说，修正地方政府财源与卖地收入紧密挂钩的情况是一个大趋势，但这涉及整个财税体制的改革，功成不在一朝一夕，短期看，地方土地出让收入骤降也不利于整个宏观经济稳定。
由于土地供应收紧，2015年上半年土地市场成交量明显减少。中原地产市场研究部统计数据显示，2015年上半年，百强城市合计出让11813宗土地，比去年的12782宗减少了969宗。土地出让面积由去年的8.15亿平方米降至今年的6.15亿平方米，降幅达24.6%。
而土地出让金仅为7021.7亿元，同比2014年同期的10890亿元下调了35.5%。成交楼面均价也由去年的1317.06元/平米降到了1138.09元/平米。
但随着房地产市场成交和房价的回暖，土地市场也开始在夏天逐渐回温，温州等地也再次有地王出现。
有数据还显示，6月300城市住宅用地推出规划建筑面积9534万平米，环比增44%，成交规划建筑面积5993万平米，环比增38%，宅地市场环比继续向好，回暖趋势逐步显现。
多个地方政府也将铆足劲在下半程发力。根据凤凰房产统计，今年1-5月份，广州商住用地面积只推出了全年计划的8%，也就是说，九成多的商住土地需在下半年推出。
业内人士分析，下半年一线城市的土地市场会继续活跃，尤其是上海、深圳这两个城市，房企拿地的意愿较大，“地王”或许还会出现。另外，今年一些高库存的三四线城市，可能会限制土地出让规模，但市场热度可能会好于预期。
核心城市核心地段的土地正在变得稀缺，开发商们正在考虑新办法来“跑马圈地”。
朗诗绿色地产有限公司(00106.HK，下称“朗诗”)日前宣布，公司全资附属公司SilverKnightGlobalLimited作为买方，与AGAcquisitionC(BVI)L.P.订立一份买卖协议，以总代价为人民币5.4亿元购买上海市长宁区青溪路770弄25号拥有的75处住宅单位、停车场及公共设施。上述地址土地面积1.34万平方米，容积率1.18，落成年份2000年。
该项目是朗诗旧楼改造项目，是朗诗在传统拿地开发的业务模式之外对新业务模式的一次尝试。
多位业内人士在接受《财经日报》记者采访时认为，城市土地减少将促使房企更多地转向旧改项目“掘金”。
朗诗在公告中表示，旧楼改造业务在中国的一线城市具有良好的市场前景，希望通过收购该等物业探索旧楼改造的商业模式，提升投资、开发、改造、运营的纵向一体化能力，未来将会继续在一线城市寻找合适的旧楼改造项目。
事实上，旧改已然成为近几年地产市场的一大热点，越来越多的开发商也加入到旧改的行列。《财经日报》记者梳理发现，包括招商、华润、保利、华侨城、万科、佳兆业、瑞安房地产等房企都曾在旧改项目中获益。
自2010年以来，一线城市的土地供应呈现缓慢下滑的趋势。一方面一线城市新增可开发土地不断减少，另一方面相关政府在土地供应上较为谨慎，因此土地市场量降价升的势态较为突出。土地价格的不断上涨，导致开发商的开发成本越来越高。这种情况下，旧改成为推动城市发展和解决土地供应瓶颈的重要渠道，政府可以因此改善城市中心的面貌，而房企也可以因此降低开发成本从中获利。
佳兆业曾是旧改大受益开发商之一。某研究数据显示，2013年旧改项目为佳兆业239亿元合约销售额贡献了约30%，其中位于深圳龙岗的旧改大盘佳兆业城市广场单盘贡献率高达19%。2014年佳兆业销售额近300亿,佳兆业城市广场亦贡献了大力量。
而对于旧改，不少地方政府也在加大支持力度。2014年2月，上海市《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》就曾提到，希望开展上海中心城市更新工作。而在之后深圳、广州也有类似的政策出台。
去年，国土部也出台《节约集约利用土地规定》，也是针对历史遗留的工矿等废弃地进行复垦利用，对城乡低效利用土地进行再开发。
记者多方采访获悉，目前旧改的模式主要分为两大类。一种是以市场为主导、政府做引导的模式，暨房企也需要进行拆迁工作，此类模式主要是深圳地区采用较多。另一种则是政府为主导，完成前期拆迁之后再进行土地出让的模式。但旧改相对于一般净地开发复杂程度更高，周期更长。
上海新天地就是一个典型的旧改开发例子，瑞安房地产将之打造成上海的新地标之一。另一方面，由于新天地板块的旧改进展非常缓慢，瑞安房地产在该板块开发的豪宅项目翠湖天地也因此等待很久才入市。这个也非常占用房企的资金成本。
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