[摘要] 据中指研究院百城房价指数，百城房价均价继今年5月由跌转涨以来，6月延续升温态势，环比上涨0.56%，涨幅较上月扩大0.11个百分点。
据中指研究院百城房价指数，百城房价均价继今年5月由跌转涨以来，6月延续升温态势，环比上涨0.56%，涨幅较上月扩大0.11个百分点。其中，一线城市房价环比上涨显著，因此有机构分析一线城市房价“还得涨”。虽然在楼市回暖过程中一线城市易聚集人气，但当前制约一线城市房价上涨的不利因素也在加快积聚，或将抑制一线城市房价上涨空间。
一线城市房价持续上涨的人口基础不稳。人口因素历来是房地产市场发展原动力，一线城市也不例外。目前，一线城市人口数量过快增长，已接近或在某些方面上超过资源环境承受极限。无论是出于行政管理还是社会选择，未来一线城市流动人口增长速度都将会放缓。同时，老龄化也开始困扰一线城市。从国家层面上看，2014年我国总抚养比为46.8%，远低于世界平均的74%、印度的77%、美国的68%，也低于日本历史上低点（1996年）的59.5%，人口老龄化压力剧增。2014年，北京市60岁及以上老年户籍人口占户籍人口的22.6%，比上年增加了1.4个百分点；上海市户籍人口中60岁及以上老年人口占总人口的28.8%。虽然考虑常住人口因素后的一线城市老龄化程度并不严重，但因为人口平均预期寿命延长，加上生育率低，流动人口年龄也在增长，未来住房市场或将失去人口驱动力。
住房结构矛盾导致一线城市需求动力后劲不足。一线城市基础设施齐全，配套环境完备，对高房价是强力支撑。但同时高房价也易吸引社会投资投机性住房需求，致城市住房分配结构出现扭曲，拥有二套以上住房的家庭正逐渐增多。而城市住房分配结构与家庭收入水平分布整体相适应，住房市场需求收入中枢正逐渐下移，将不可避免导致未来需求动力萎缩。特别是拥有多套住房家庭将来也可能会因为缺少交易对手而出现住房流动性转换问题，或将抑制市场需求持续释放。
再交易房交易量激增反映出房价上涨一致性预期远未形成。今年3月，中央有关部委集中出台系列稳定住房消费政策，特别是二手房营业税免征期限由5年缩短至2年，明显改善了楼市预期，推动二手房挂牌交易量显著上升。据中介机构统计，6月北京市二手房成交量创出27个月来新高；深圳、上海等地二手房交易量也均出现阶段性历史高点。虽然二手房挂牌交易量大幅上升有住房置换需求因素，但考虑到二手房交易量已经远远超过新房成交量，一定程度上反映出多数业主对一线城市房价上涨前景预期整体并不乐观，及时利用政策环境进行变现。进一步说，大量二手房加入住房市场供应，与新房形成激烈竞争，也将明显增加新房去库存难度和不确定性。而住房市场供应总量的上升及日渐不可控性，必将对地方政府土地供应规模与节奏产生深远影响。若土地供应规模与节奏不当，将引发新的供应过剩问题。
国家稳定住房消费政策目标在于住房交易量上升。虽然住房交易价格微小上涨有助于刺激市场需求释放，但以一线城市为代表，若出现房价过快上涨，不仅背离稳定住房消费政策方向，也会引发刚性和改善性住房市场需求快速萎缩，恐不利于住房市场健康运行。
在经济下行压力仍不小的情况下，作为国民经济的重要支柱产业，楼市的的回暖对经济稳增长仍有十分重要的作用。
7月13日，浙江省新一轮稳定房地产市场政策正式出炉。近期以来，各地开始了一轮楼市政策刺激，这对市场来说再次释放了一波利好。
浙江调控楼市背后
日前，浙江省人民政府办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知指出要充分认识促进房地产市场平稳健康发展的重要性;合理安排住房及用地供应;支持鼓励居民住房消费等六方面内容。
其中，在工作目标和要求中，《通知》提出，要落实2015年度商品房销售目标任务。特别是商品房库存压力较大，销售企稳回升不明显的城市，要研究出台有针对性的政策措施。
此外，在合理安排住房及土地供应等内容中，《通知》要求，对于在售商品住宅库存过大，消化周期超过两年的市、县(市、区)，或在售、在建待售商品住宅，和已出让待建商品住宅用地过多，累计消化周期超过3年的市、县(市、区)，暂停商品住宅用地供应。
中原地产首席市场分析师张大伟对《财经日报》分析，尽管今年以来浙江楼市销售数据有所回暖，但影响宏观经济的房地产投资等主要指标仍处于弱势，尤其是浙江的房地产开发投资占固定资产投资的比重一直比较高，因此出台救市新政对经济稳增长十分重要。
数据显示，1~5月，浙江省房地产开发投资2679亿元，比上年同期增长8.3%，增幅比今年1~4月回落1.6个百分点。其中，新开工面积2275万平方米，下降33.9%。
通知指出，房地产是国民经济的重要组成部分，促进房地产市场平稳健康发展，是落实中央稳增长、促改革、调结构的重要举措，是加快推进新型城市化、建设“两美”浙江的重要内容，在稳定投资、促进消费、改善民生等方面发挥着重要作用。
有多少城市房价会逆袭？
6月25日，西安市《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见，就优化住房供应结构、合理安排住房用地供应规模、加快推进征迁项目货币化安置、调整普通住房认定标准、加大住房商业性贷款支持、充分发挥住房公积金作用、做好非本市户籍常住居民的住房服务、营造良好产业发展环境等九个方面的内容提出了具体措施和安排。
6月24日，北京也发布了简化规范外籍购房的通知。
张大伟说，继去年末开启降息周期之后，2015年上半年又经历了三次降息、两次降准，随着6月末“双降”齐现，流动性进一步释放，再加上地方密集救市，这些都将助推下半年楼市尤其是一二线城市楼市的持续稳步回升。
某机构近期对50家机构进行抽样调查，以期对三季度中国房地产市场与政策走势做出预测。报告显示，50家机构对三季度楼市总体持看涨和乐观态度。其中有七成的机构认为未来3个月内，房地产市场成交量将继续上升。
不过，密集的救市新政之下，楼市的成交虽有回暖，但不同区域之间的分化却进一步加剧。河南省统计局日前公布的一份该省房地产新政实施效果调查报告(下称“报告”)显示，房地产新政对小城市尤其是县域地区的影响力有限。
该报告调查涉及省会郑州市区、其他省辖市市区、县域共三类地区的房地产市场。调查期间河南省社情民意调查中心在新建住宅项目售楼部、房产中介门店、商务写字楼、外来人口集聚的城中村等地，对868名潜在购房者和210名房地产一线从业人员进行了面对面访问
通过对潜在购房者购房意愿调查结果显示，郑州市区潜在购房者中表示“购房意愿显著增强”和“购房意愿有所增强”的比例合计超过六成，而县域地区潜在购房者购房意愿增强的比例为23.9%，远低于郑州市区和其他省辖市市区。
对县域潜在购房者调查中，在县城务工的农民反映自己在购房过程中有几大困难：一是没有缴存住房公积金，无法享受到政策利好;二是商业贷款门槛高，由于无法提供收入证明等资料，取得商业贷款难度大;三是商品房相比自建房花费多，购房款筹集不易。
对房地产一线从业人员调查结果显示，对郑州市区下半年房地产市场表示“非常乐观”和“比较乐观”的比例之和超过七成，达到75.3%，其他省辖市市区这一比例为50.0%，县域地区的比例仅为23.1%。同时，认为县域地区房地产市场下半年“不太乐观”和“不乐观”的比例合计达到23.1%，说明受访者认为县域市场的下半年走势不明朗。
这也正是很多中小城市目前的楼市局面。尽管救市的力度不断加大，但由于需求有限，当地楼市表现没有太多起色。“330新政后来咨询的人有稍微多一些，但成交也没什么太大变化。”江西南部某县城一家开发商人士告诉记者。
在本轮楼市回暖中，不同区域、不同城市的分化十分明显。业内分析，对中小城市来说，市民的住房压力相对较小，人口还在流向一二线城市，无论是改善型需求还是刚性需求都很有限，因此新政对当地楼市的提振幅度也很小。
张大伟则认为，由于在经济发展、公共资源、产业布局、人口流入等方面的不均衡，一二线城市和三四线城市的房地产市场已经出现了截然不同的走势，这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市多不超过20个，其他城市出现突然上涨的可能性不大。
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