[摘要] 上半年，接连不断的利好政策让开发商对市场充满了信心。虽然西安房地产市场逐渐趋稳，但对于许多房企而言，上半年任务并没有完成，结果不太乐观。6月25日，西安楼市“新9条”一出，楼市开始沸腾、业界哗然，让整体市场及开发商再次兴奋。
上半年，尽管被政策暖风包围着，银行降准、降息到“两会”发声支持首套房，再降息降准，接连不断的利好政策让开发商对市场充满了信心。虽然西安房地产市场逐渐趋稳，但对于许多房企而言，上半年任务并没有完成，结果不太乐观。6月25日，西安楼市“新9条”一出，楼市开始沸腾、业界哗然，让整体市场及开发商再次兴奋。
买房 政策 让置业者吃下“定心丸”
美城机构首席市场分析师严九远认为，西安“新9条”是继去年9月1日取消限购后为给力的救市之举。在西安市场如此大库存量，城内外房价倒挂的局面下，6月末出台的政策明显比预想中来晚了。但其中第七条“买房 ”政策为给力。西安高校云集，每年外地打工者不断流入， 政策却苛刻严格，产业空心化导致人才流失，此条政策即可以促进楼市又可以给外地人吃一颗“定心丸”，从而达到安居乐业的目的。
严九远谈到，而第三条加快推进征迁项目货币化安置，从契税补贴和子女 问题切身解决城改房的问题，比较符合西安特性，但出台“收购存量商品房做保障房”的设想和举措，还需要具体细则，实效性也有待商榷。
自从“新9条”出台后，不少售楼部现场都打出了“公积金首付2成”和“买房 ”的宣传语，可见这两点对于置业者来说是直接的利好。政策出台后的 周，全市销量环比上周增涨了10.75%，便是好的佐证。从跟进的楼盘来看，也确实出现了90㎡以上畅销，90㎡以下滞销和各别换房的局面，对于一些城改项目据此已开始调整户型配比以适应市场。
从去年放松限购到今年出台3.30降低二套首付后，改善性需求就得到明显释放，120㎡以上的成交占比比去年上升3个百分点，90㎡以上的成交占比已达到60%以上，相信此政策的出台此项目数据还会持续走高。
90㎡以下住房市场受到部分影响
西安朗成地产总经理张琦表示，“新9条”主要从三个方面来综合解决房地产市场土地供应乱像、产品规划乱像、产品销售乱像的问题。但这是一个比较长期的问题。目前“新9条”能起到明显作用的还是在买房 和公积金支持方面。
尤其对三环边的外地刚需置业客群有较强吸引力，之前市场在这一块一直是在90㎡以下房源有较强去化偏向，现在加上 90㎡以上房源将面对较好市场，反之90㎡以下住房也会收受到部分冲击。但二环三环的改善型项目多为本地客群，对这条政策影响并不明显。考虑到公积金放款速度，能支撑公积金的项目将在改善市场中多分一杯羹。
2015下半年 西安楼市要把握好三点
但从目前的7月数据来看，全市销量和价格都未有太大涨幅，库存量仍维持在2094万㎡，“新9条”还远未达到预期效果。严九远认为，后期西安市场主要把握三点，一是不妨加快城改房的办证去化速度，将收购商品房用于保障房的政策落地可施；二是可出台契税补贴、取消资金 等给力政策促进商品房成交和开发商运转；三是如第9条所允加快城市配套建设，将曲江二期、浐灞新区等发展新区配套完善化，提高区域价值。所以“以价换量”还是目前的主方针，预计下半年西安成交量会高于上半年表现，价格小幅上涨。
6月25日，《西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》发布，推出9大举措稳定住房消费，被业界称为西安房地产“新9条”。其中一条对于外地想要在西安买房的朋友来说无疑称得上是个好消息：
对在西安具有合法稳定职业的非本市户籍居民，2015年7月1日至2016年12月31日期间，在西安 区内购买建筑面积90平方米(含90平方米)以上商品住房(以买卖合同网签备案时间为准)和二手住房(以买卖合同网签时间为准)的，取得房屋 权证且缴纳一年以上社会保险后，即可在房屋所在地办理购房本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续。
很多市民对这条新政表示极大关注，同时也提出了很多新问题。西安市房管局工作人员对这些疑问予以了答复。
外地人买西安亲戚的房子能否 ？
问：我是宝鸡市 ，亲戚在西安有一套住房闲置，亲戚是西安 ，我如果买了亲戚的房子，是不是可以在西安 ？另外，如果有人纯粹是为了 专门这样去交易， 落了房子再还给亲戚，是不是也可以认可办理过的 ？
答（注：为西安市房管局工作人员答复，下同）：首先，新政是为了稳定住房消费，保持西安房地产市场健康平稳发展而出台的利民、惠民政策，不是为了刻意解决一些人的户籍问题，更不能借着这个机会，为了谋求西安 而钻空子。相信随着其他各协作部门关于落实《意见》的细则逐步完善出台，这种钻空子的想法可能会落空。其次，《意见》中第7条清楚规定，“对在西安市具有合法稳定职业的非本市户籍居民”，如果仅仅是为了 而买房，显然不符合这条规定中的“合法稳定职业”这一项要求，自然也不符合办理户籍登记的条件。具体“合法稳定职业”的界定，会有其他部门给予说明和规范。所以，纯粹为了 而交易， 落了房子再还给亲戚，这样的做法不在新政的优惠范围之内。
外地社保直接转到西安是不是符合 条件？
问：现在全省社保可以互转了，如果我在西安买房，社保就可直接转过来，像这种情况是不是就不用等一年就能办理西安 ？
答：《意见》中规定，“在西安市 区内购买建筑面积90平方米（含90平方米）以上商品住房（以买卖合同网签备案时间为准）和二手住房（以买卖合同网签时间为准）的，取得房屋 权证且缴纳一年以上社会保险后”，这其中社保指的是在西安具有合法稳定职业的非本市户籍居民，在西安缴纳社保。
私签协议购房 后卖掉会有啥影响？
问：如果有的人就是要办理 而私下达成协议，购房 后将房子再卖掉，这样对 会不会有影响？
答：所谓的私下协议不受法律保护，自然也与《意见》中的规定相违背，而且房屋买卖交易也是要以买卖合同交易网签备案时间为准，为钻空子签订私下协议，出现任何后果，责任自负。同时，房管局只负责提供购房者 时需要提供的相关证明资料， 的细节问题，如迁入或者迁出等仍需要向当地公安部门咨询。
购买五证不全住房能否 ？
问：我2013年在西安市黄雁村某小区买的住宅，当时买的时候没有预售证，交了首付，一直住着，现在预售证也没有下来，看到报纸上说买房子可以在西安 ，不知道自己的情况是否 ？
答：购买到没有预售证的房屋，就是购买了五证不全的房产项目，这种买卖本身就属于非法，非法交易不受法律保护，更不能享受《意见》的优惠政策，而且也不是在规定政策时间内买的，不能享受 政策。
问：买二手房也 ，如果购买了城中村安置房或者安置房的二手房是否 ，有和村委会及房主签订的购房协议。如果不能，为什么？
答：首先城中村安置房或者安置房二手房不属于商品房，不在《意见》的规定范围，其次，和村委会及房主签订的购房协议也不在房管局监控范围内，这种交易和协议也不符合规范，有些交易甚至是被 禁止的，因此不能享受《意见》规定的相关优惠政策。
买限价保障房具体有啥条件？
问：看报道说，外来务工人员和新就业职工可以买西安的限价保障房，具体咋规定的，有啥条件？
答：外来务工人员和新就业职工按照《意见》规定，也可以买西安的限价保障房，但具体购买资格等详细规定正在制定中。
目前4种情形可在西安
记者获悉，西安各派出所暂未接到“购90平方米以上住房可在西安 ”的政策，因为新政将在7月起执行，所以有关人士预计不久后新政会落实到位。警方称，此前，四种情形下在符合相应条件下可在西安 。
1、无职业夫妻投靠。非农户（农户）投靠非农户：本市非农业 者与市外非农业 和农户人员结婚（非农户持无业证明）投靠为非农业 ，需要申请人申请书、身份证、 簿；结婚证；被申请人无业证明（农户无需提供）、身份证和 簿原件及复印件；合法固定住所证明。农业 投靠农业 ，需要申请人申请书、身份证、 簿；结婚证；被申请人申请书、身份证、 簿；村委会介绍信；宅基地证明或土地证或村委会开具的土地使用证明。
2、未成年人投靠父母。需要父母书面申请；父母与子女关系证明；子女户籍证明；父母身份证、 簿及合法固定住所证明。
3、年老父母投靠成年子女。前置条件：外地男性公民年满60周岁、女性公民年满55周岁，投靠在西安市的成年子女。需要申请人申请书；申请人身份证、 簿及合法固定住所证明；亲属关系证明；被申请人身份证、 簿及退休或无业证明。
4、缴纳社保人员 。前置条件，持外省市常住 ，与西安市中小企业依法签订劳动合同，并在35周岁以前开始缴纳社保满5年者，在西安市市区有合法住所的人员，申请本人或在原籍无正式工作的配偶以及未成年子女 的。需要《入户申请表》；个人书面申请；户籍证明、身份证（审原件留复印件）；省、市、区社保 开具的缴纳社保证明；用人单位证明与劳动合同；合法固定住所证明；申请家属的出具结婚证。区、县、人社及劳动部门出具的无业证明（失业证、退休证）、子女关系证明。
具体流程：
与您现住所所在派出所户籍科（室）联系，打电话或者当面咨询，说明情况，领取一张申办《西安市迁入市区人员准入证》需要材料的名录，然后根据所需不同材料积极准备，资料准备齐全后，在迁入派出所办理迁移 手续。
所需材料：
1申请人申请书；
2 申请人，被申请人（16周岁以上）的身份证；
3 被申请人 地派出所户籍证明（或经公安网核查后的《 簿》复印件）；
4 在本市市区合法固定住所证明、证件（房产证或购房合同、 ）核原件留复印件；
5 与用人单位依法签订的劳动合同（核原件，留复印件）；
6 市养老保险经办机构出具的《职工基本养老保险个人帐户》（驻西安市区单位养老保险由省统筹或行业统筹的单位出具省养老经办机构的《职工基本养老保险个人帐户》）；
7 配偶随迁的应提供结婚证及配偶无业证明（农业 不需要无业证明）。
所需时间：
1 凡是由派出所直接办理的各类 以及群众申请分户、立户、更改民族成份证明材料齐全的，户籍内勤民警应按规定当场办理。
2 受理各类 办结时限，根据《中华人民共和国 许可法》和《公安机关 许可规定》第四十二条、第四十三条的规定，凡申请办理各类 ，一级受理办结时限为20个工作日，二级受理办结时限为40个工作日、三级受理办结时限为60个工作日。
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