[摘要] 近期，央行几次降息降准，公积金降低房贷门槛允许商业贷款， 是6月西安市“新九条”出台“购房解决 ”后，不少开发商认为房地产市场即将步入“回暖”节点，一些楼盘更是爆出较好的销售业绩。
近期，央行几次降息降准，公积金降低房贷门槛允许商业贷款， 是6月西安市“新九条”出台“购房解决 ”后，不少开发商认为房地产市场即将步入“回暖”节点，一些楼盘更是爆出较好的销售业绩。但是统计数据显示：2015年30周西安住宅市场成交量较29周大幅下跌，共计成交2693套，环比下跌24.33%；成交面积为29.61万平方米，环比下跌23.50%。
如此看来，期望与现实并未，西安楼市回暖喧闹的背后，依旧存在的至少2年的库存去化以及市场上浓郁的持币观望氛围等，开发商要获得更好、更大的发展空间仍需努力。
市场销售有向好迹象
一段时间以来，销售一直是困扰房企发展的大难题。在当前楼市整体低迷，而又迎来些许利好政策之后，市场销售有没有向好的表现呢？
据了解,中海地产西安公司2015上半年销售成绩较去年有较大突破。其中开元壹号200㎡以上大户型2015上半年成交套数，逼近2014全年销售套数3倍！尚城在价格小幅提升的情况下实现月均25套的销售速度，月均销量较去年翻3倍！别墅项目2015上半年销售额同比翻一倍！6月成交12套千万以上别墅，套数及金额高于曲江 在售别墅总和。
高新地产营销推广部经理董亚鑫告诉记者：“我们在二季度通过针对性地推出新房源、定向拓展团购客户、引进电商销售等实现了线上、线下的充分发力，形成了一个成交小高潮。从进入二季度，我们的销售业绩基本维持在月去化40-50套左右。6月整个团队顶住来访持续减少、目标客户不足的不利因素，调整战略战术，保持了较高的成交量，环比5月业绩持续走高，实现了 内的持续领跑，同比去年6月实现了近10%的增长。”
天朗长安公司营销总监叶方明表示：“虽然从西安整体波动并不明显，但从楼盘个案来看其实还是不错的。如天朗·曲院庭香项目在去年开盘时售了28套洋房，后期持续过程中一直都是3套或5套的节奏在销售。但从今年4月到本月一直都还不错，本月无论从套数还是金额来看基本上能达到以往季度的一个标准，比如从原一个月的销售金额差不多就是几百万元，好一点就是1000多万元，但上个月我们销售额做到了3400多万元，本月还会有一个突破,预计可以达到5000万元。所以说，单个楼盘的业绩增长还是很明显的。”
朱郁的则认为，“2015上半年西安楼市商品房供应量较去年同期有所下滑，但销量呈同比增长态势。”
熊市营销更注重策略
当市场销售遭遇低迷时，合适的吸引人的营销策略就显得尤为重要。为了吸引更多的客户购买自家的产品，各项目都有何表现呢？
美城机构首席市场分析师严九远表示，虽然西安在6月底推出“新九条”，但据了解此政策并未很好落实，市场上也并未如想象中一般回暖，七八月传统淡季到来之时，来客量和成交量都受到天气因素的影响。当然每个项目都有其特殊性，整体营销策略还是会按照原则的铺排计划执行。只是这几个月我们首先会把营销渠道重点放在网络媒体，其次 夜场活动促进销售，而价格策略仍保持在较平稳的水平。
高新地产营销推广部经理董亚鑫坦承，“房地产是个完全竞争化的市场，购房者都比较精明，现在买房货比三家都不够了，要挑位置好、产品好、 、物业服务好等。我认为在这种情况下，好的策略就是在拿地的时候选一块好地，做产品规划时充分考虑到业主入住后的需求，在营销阶段真实有技巧地展示出项目的 。产品好没有宣传也是不行的，好酒也怕巷子深。”
天朗长安公司营销总监叶方明介绍说：“由于西安市场仍有大量的服务行业的年轻人收入相对是较低的，我们现在推出1万元首付，首先可以降低首付的压力，前期首付都是开发商来垫资，对于客户来说是首付免息分期，真实的让利客户是天朗的一种服务和付出。随着产品同质化趋同,房子本身不过是一个硬件的载体，通过房子的居住能得到什么，比如物业服务、社区配套、用户体验、孩子 等软件服务，所以我们在销售流程及展示中会 强调这一点。”
市场回暖尚存在争议
尽管楼市回暖的期望很大，甚至也有从业人员借势政策利好，大肆渲染回暖效果。然而真实的市场回暖，仍然在业内人士中存在些许争议。
朱郁认为，受“新九条”落地影响，后市90㎡以上户型供应占比将有所加大。与节节攀升的供应量形成鲜明对比的，是后劲稍显不足的成交量。虽然整体成交量仍处高位。在此市场大环境下，去化周期仍维持在15个月的水平线，市场压力仍然巨大。
美城机构首席市场分析师严九远表示：“从数据到西安数据再到公司数据，事实证明上半年的销量均有所上涨，对于一些上半年任务完成比较好的品牌房企不排除下半年调价的可能性。所以我的判断是下半年西安市场销量会突破上半年，价格也会上涨，但幅度不会太大，只有当去化周期回归合理范围市场才能健康平稳运行。”
高新地产营销推广部经理董亚鑫则认为：“由于当前市场各类产品存量较大，市场竞争压力大，如果说有回暖迹象，个人认为也只是局部的。在 持续的政策刺激下，市场已经有一定程度的回暖，但是市场已经洗过牌了，品牌 度小、产品力差的项目的销售并没有回暖，而且生存日益艰难。”
后市预测呈谨慎乐观
楼市营销有了向好的迹象，开发商应对淡季也调整了营销的策略，在对回暖仍存争议的情况下，房地产后市发展业界又是怎样看的呢？
天朗长安公司营销总监叶方明分析认为：“西安近期各种政策的出台，从大环境来看， 在刺激经济增长虽然从数据来看西安有供销比失衡的情况出现，去化速度方面较缓，但在国家大力支撑经济向好的情况下，西安后期市场个人觉得还是稳中有升的。”
美城机构首席市场分析师严九远表示：“从数据到西安数据再到公司数据，事实证明上半年的销量均有所上涨，对于一些上半年任务完成比较好的品牌房企不排除下半年调价的可能性。所以我的判断是下半年西安市场销量会突破上半年，价格也会上涨，但幅度不会太大，只有当去化周期回归合理范围市场才能健康平稳运行。”
朱郁预计：“下半年自住型需求 是改善型需求仍将持续释放，成交量环比上半年将有所增长，而西安房地产市场的库存压力也将进一步得到缓解。”
高新地产营销推广部经理董亚鑫表示：“下半年将是一个品牌房企持续去化库存的阶段，市场供应增长虽有所减缓，但是不可忽视的是库存量在增加，这必然导致竞争的进一步激化，年底大多数公司还涉及到年度任务如何完成的问题。 通过宏观政策的调整能够对市场起到积极的引导作用，但是这个作用是一个间接的，这个调节是有一定滞后性的，所以我认为下半年是一个宏观调控政策持续见效，但市场竞争压力持续的情况，两极分化的现象可能将进一步加剧。”
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