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上半年楼市热地市冷 加剧高地价风险凸显

21世纪经济报道     2015-08-05 07:18

[摘要] 8月4日,中国指数研究院发布全国300个城市的土地数据显示,7月,300城的卖地总额为1486亿元,环比减少17%,同比减少31%。与土地市场的冷静相悖的是上半年楼市的持续升温。

8月4日,中国指数研究院发布全国300个城市的土地数据显示,7月,300城的卖地总额为1486亿元,环比减少17%,同比减少31%。

与土地市场的冷静相悖的是上半年楼市的持续升温。

根据中国指数研究院此前发布的7月百城房价数据显示,7月,百城房价环比上涨0.54%,已连续上涨3个月。其中,北上广深四大一线城市结束连续7个月同比下跌的势头,于7月逆转上涨。

在原华远地产(行情6.73 +3.38%,咨询)董事长、中国房地产业协会副会长任志强看来,2014年的这一轮的下降拐点已经出现,房地产调整已经走出V形低谷,后面将是上升阶段。

分析人士认为,楼市步入存量时代,土地市场热度与房市热度相互传导的现象已经受阻。

量价背离的土地市场

一直以来,楼市回暖的背后是连带火爆的土地市场,“面粉价高于面包价”再推高面包价,也是土地市场的一贯做法。

回顾过往,2013年全国楼市向好,2013年下半年和2014年初也是房企拿地的密集期,同期的2013年也被称为“地王” 年。

然而,楼市和地市的互推作用并未在2015年得到延续,楼市的持续回暖并未传导至土地市场。

全联房地产商会RECIO工作室发布报告,二季度,全国70个大中城市房屋销售面积同比增加13.3%,环比增加22.5%,首度扭负为正。

与此同期,二季度,房地产企业购置土地面积0.57亿平方米,同比减少34.8%,比上季度降幅扩大近2%,创历史新低。

一方面是楼市和地市的背离,另一方面,“量价背离”也是2015年土地市场的重要特征,并呈现逐步扩大的趋势。

7月,全国300个城市共成交土地1591宗,环比减少24%,同比减少38%;成交面积6066万平方米,环比减少17%,同比减少31%。

与之相对的是,300城楼面均价同比上涨30%,住宅类均价同比上涨60%。此前的上半年,全国300城土地成交面积同比减少37%,楼面均价同比上涨4%。

高地价风险凸显

多年积累的高地价风险正逐步显现,一个直接的后遗症是产品结构和市场需求的背离。

北京万科总经理刘肖认为,将来北京会呈现出首置二手化、首改新房化、高端滞销化。

本来主流市场有70%首置和30%首改,“然而因为地价特别贵,只能做改善这部分,价格卖得高,去化快,才能不亏钱”,刘肖介绍。

2015年以来,北京的新盘呈现明显的高端化特点,经亚豪机构、北京中原地产等多个机构不完全统计,今明两年,北京预计有近70个高端楼盘上市,其中,10万以上的豪宅项目预计上市近15个。

在刘肖看来,北京的土地市场风险很高,土地价格过高必然带来收益偏低的风险,并直接影响房企拿地积极性。

“楼市步入存量时代,社会终端住宅需求萎缩,家庭财富配置结构升级受阻等影响,土地市场热度传导至房价的情况已经受阻,2015年一系列利好改善性住房需求的政策出台,地价再涨,但该趋势难续。”北京中原地产首席分析师张大伟表示。

高地价的另一大风险,直接表现为房企退地。

今年以来,市场不乏退地自救案例,也暴露此前盲目拿地的风险。经21世纪经济报道记者采访了解,杭州、广州、宁波等多地均存在地王地块退还案例。

“左手融资,右手拿地”是房企扩张的普遍手段,同策咨询研究部总监张宏伟认为,一些房企已经把资金杠杆作用发挥到极致,借用基金、信托等方式来拿地,再通过高周转的方式对冲前期的融资风险,一旦市场风向转变,公司资金链会受到极大挑战。

研究员严跃进也表示,如果拿地前没有精确的测算以及对市场的准确判断,后续的产品竞争力不够,以及缺乏强大的营销能力,将为房企的后续发展埋下巨大隐患。

7月土地市场成交量回落显著

 

7月全国土地市场开始降温。8月4日,中国指数研究院发布的“7月份全国300个城市土地市场交易情报”显示,当月各线城市供地量均出现回落,整体同环比降幅大于20%。

在供应方面,7月全国300个城市共推出土地面积8702万平方米,环比减少21%,同比减少29%。其中,住宅类用地630宗,环比减少28%,同比减少23%。在成交方面,宅地交易更显冷淡,三四线城市降幅仍居高。7月300个城市共成交土地面积6066万平方米,环比减少17%,同比减少31%。其中,住宅用地成交面积1731万平方米,环比减少31%,同比减少37%。

在价格方面,当月主要城市楼面均价环比下降,同比涨幅收窄。7月300城市成交楼面均价为1380元/平方米,环比下跌10%,同比上涨30%;其中住宅类用地成交楼面均价为2560元/平方米,环比上涨5%,同比上涨60%。

在出让金方面,本月主要城市成交量价环比下跌,出让金减少,除一线城市外同比环比双降。7月300个城市土地出让金总额为1486亿元,环比减少26%,同比减少10%。其中,住宅用地出让金总额为1063亿元,环比减少31%,同比减少3%。

7月重点城市优质地块竞争加剧,平均溢价率攀升,一线城市继续领涨。2015年7月,全国300个城市土地平均溢价率为20%,较上月上升7个百分点,较去年同期上升13个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率27%,较上月上升11个百分点,较去年同期上升19个百分点。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,从目前市场看,一二线土地供应锐减,三四线市场需求短缺,造成了全国土地成交明显下调。

中指院的数据显示,一线城市土地市场由于品牌房企聚集令高溢价地块频繁出现,但政府供地有限,成交量价仍跌,土地出让收入也不及上月。7月份,一线城市共推出土地面积154万平方米,环比减少14%,同比减少55%;共成交土地面积158万平方米,环比减少8%,同比减少40%;楼面均价为9154元/平方米,环比下降24%,同比上涨67%。

相对应的是,二线城市供求及出让金同比环比下降,平均溢价率继续上月上升走势,不同城市表现分化;三四线楼市低温持续致地市冷淡,出让土地乏人问津,本月除溢价率外各项指标均降。

张大伟认为,7月土地供应减少,是全国主要城市出现成交量减少的主要原因。“包括北京等主要城市,虽然成功出让的土地大部分成交溢价率非常高,但因为挂牌土地明显减少,造成了土地市场的短期降温”。

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