[摘要] 在不少城市纷纷“松绑”限购政策的背景下，8月14日晚间北京市住建委与通州区 联合发布的《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》引起了市场的关注。
在不少城市纷纷“松绑”限购政策背景下，8月14日晚间北京市住建委与通州区 联合发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》引起了市场关注。分析人士表示，通州连夜推出“加强版限购令”，将有效缓解因“”概念而引发投机、 、追涨等风潮，这不仅有利于当地房地产市场持久健康发展，更蕴含着对以往房地产粗放式扩张摒弃与城市科学发展追求。
房价“跳高”限购令出
随着“北京市 副 ”定位正式得到官方确认，通州楼市便开启了“酷暑模式”。以一套 小区80平方米两居室为例，之前200万元出头售价，在短短两个月之内上涨了近30%。而“一天一价”、“临时提价”、“毁约提价”等种种 行为，更是让很多真心实意在通州安家人头疼不已。
对如此“火”楼市来说，北京出台“限购令”就像是一场及时雨。《通知》规定，满足以下条件之一，才可以购买1套通州区商品住房：一是京籍无房户；二是已有1套住房通州户籍居民家庭，需 通州3年（含）以上；三是已有1套住房北京市其他区县户籍居民家庭，需近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税；四是在京无房外地人，需近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税。
相比于现行北京市户籍家庭限购2套、外地及单身限购1套政策，通州版“限购令”不可谓不严。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在限购都在放松或取消大背景下， 果断出手为通州楼市降温可谓 及时，有效遏制了通州楼市刚刚露出 苗头，改变了市场预期，限购加码压缩了热炒通州房价空间，有利于通州房价稳定， 是有助于真实自住型购房需求释放。
追涨 纷纷受挫
大招祭出，效果明显。有通州房产经纪人表示，“限购令”对其业务影响很大，之前其掌握客户大概200组，现在只剩下个位数了。链家网研究院分析师李巧玲估计，限购升级之后，市场成交量将下降40%左右，外地购房需求，以及本地二套需求基本被堵死， 是倚赖外地客群开发商将会面临资金链压力。
那么， 、投机、非理性追涨等看似正常市场行为究竟又有哪些危害呢？“房价过高，一个直接影响就是房租升高，从而带动民众生产、生活、营商成本升高。因此，在人才、产业没有完全充实进去之前，让‘副 ’、‘新城’等概念预期过度地透支在房价上，不利于副 建设与当地经济健康发展。”北京市社科院经济研究所所长杨松在接受本报记者采访时分析。
此外，对于 不在此次限购范围内商用住房，业内人士提醒，房产税渐行渐近、商业用电和商业用水价格偏贵，都将导致后期持有、使用及维护成本较高；与此同时，商住房交易税费较高，对后期出手套现影响亦不应忽略。
新城不只有新房价
事实上，通州楼市只是近年来各地新城新区“房价先行”现象一个缩影。如何避免炒作，如何让房价合理反映房屋内在价值，如何让房价不成为制约新城吸引人才和产业因素，成为决策者面临一个重要课题。
在杨松看来，解决问题关键还有赖于加强管理和转变经济发展方式。“过去，我们经济发展方式较为粗放，地方 也比较依赖房地产带来财政收入。与之相比，如果经济发展方式向新兴、高技术、高附加值产业转型，我们对房地产业本身依赖就会降低，那么房价就有充足条件回归理性并长期保持。”杨松坦言。
不过，也有 对“限购”措施使用持谨慎态度。“既然‘’概念出来了，购房需求被吸引其实是意料之中事。在特殊时期，一定程度 干预可以起到稳定市场效果。但从长期来看，还是应该多方论证，侧重于有效市场机制建设，终让市场在资源配置中发挥决定性作用。”北京工商大学经济学院教授周清杰对本报记者说。
今年以来，西安市房地产市场持续深度调整，整体呈现回稳态势。未来，房地产市场将还能再现当年的火爆行情吗？对此，陕西省统计局近日对西安市房地产市场运行进行预判时表示，下半年全市房地产市场发展将逐步稳健。
西安房地产开发 回稳
今年以来，西安房地产开发 回稳。截至6月末，全市共统计房地产企业795个，较去年同期增加63个；房地产开发项目736个，较去年同期增加73个。
今年以来，房地产开发 增长先降后升，一季度下降8.2%，为历史低点，1~4月扭负为正，1~6月增速扩大至6.6%，较1~5月提高0.7个百分点，同比回落1.4个百分点。增速从低于和全省转为高于和全省。虽然，房地产开发 增速回升，但与“十二五”前四年20.3%的平均增速相比，仍处低位。
今年西安楼市销售依然低迷。今年以来，全市商品房销售面积呈持续下降态势，但降幅逐月缩小。从销售户型看，目前以改善性需求为主。1~6月，90~144平方米住宅销售面积同比增长6.5%，占全市销售面积的48.6%。同时，住宅销售价格趋于稳定。从同比看，去年9月以来，全市新建住宅销售价格连续下降，于今年4月创下2006年以来新低，1~6月，累计同比下降5.4%，已连续5个月下跌，亦创新低。从环比看，在经历10个月环比下降后，5月份环比持平，6月份继续持平，价格趋稳。
不利因素：刚需下降
统计部门表示，全市房地产市场的“时代”已然过去，后期，楼市发展既有不利因素也有有利因素。
不利因素主要有三个。首先是土地制约将愈加深化。土地作为有限资源，随着经济发展和人口的增加，土地将更为稀缺。同时房地产消费和 需求将逐步下降。住房制度改革已经历20年时间，房地产市场也经过了十多年的高速发展，刚性需求与前几年相比已有所下降。同时商品房尤其是住宅的“”品地位已经削弱。
此外，信心重建尚需时日。去年以来，无论是供给方还是需求方，对全市房地产市场信心明显不足，观望情绪浓厚，重拾信心需要过程。
有利因素：调控政策“给力”
有利因素也十分显著。首先是国家调控政策加力。今年以来，降准降息以及产业政策加速出台，对房地产市场持续回稳极为有利。同时，6月25日，《西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》发布，地方楼市政策给力。此外，股市“吸金”可能减力。前期表现 的牛市在近期震荡回调，前期流入股市的资金可能调整，加之“双降”降低了需求方的资金成本，均从资金面减轻了楼市发展的压力。
统计人士表示，虽然受各种不利因素的制约，房地产市场将很难再现当年的火爆行情，市场的分化发展和窄幅调整将成为常态。但受“限购”解除和信贷放松政策双重影响，此前持续“向下”的楼市将进入“缓冲期”，下半年全市房地产市场发展将逐步稳健。
延伸阅读
西安房企消化库存需20个月以上
一方面供给方产销压力大，一方面需求方消费能力受限。记者了解到，当前我市房地产市场还存在不少问题亟待解决。
目前，西安房地产企业库存压力较大。6月末，全市商品房待售面积174.78万平方米，比去年同期增加41.19万平方米。2010~2014年，待售面积年均增长40.4%，2014年是2010年的5.5倍，规模为五年高。按上年商品房现房月均销量计算，当前商品房待售面积消化期为20个月以上。
同时，资金的实际投入在减缓，一方面显示到位资金依然紧张，另一方面也反映出企业家对市场后势仍有观望情绪。同时，虽然房地产开发企业数量逐年增多，但小规模、低资质企业仍占较大比例，使得对抗市场冲击的能力较弱。
据悉，常住人口的增加是房地产市场保持活跃的基础，但是，近年来全市常住人口增长缓慢，老龄化加快等问题成为限制房地产市场继续快速发展的主因之一。2010~2014年，全市常住人口年均增加3.8万人，年均增速为0.35%，较2000~2010年的年均增量减少6.8万人，年均增速降低1.0个百分点。
2010年以来，全市城镇居民人均可支配收入增速持续回落，这为楼市兴旺设置了又一个门槛。此外，今年以来，房地产开发商拿地意愿明显降低。而且企业效益不佳也影响信心。
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