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谢逸枫:楼市进入到近一年多来的难得的窗口期

中财网   2015-10-16 09:24

[摘要] 房地产业的发展与GDP、政绩、货币、信贷的增长关系非常密切呈正相关,房价上涨的期间与四项数据迅速上增具有直接联系。

房地产业的发展与GDP、政绩、货币、信贷的增长关系非常密切呈正相关,房价上涨的期间与四项数据迅速上增具有直接联系。过去二十年(18年)左右时间之内,房地产是拉动经济增长的引擎器、火车头,是振兴相关上中下游60产业的孵化器,是政府建设城市基建的主要资金来源,是政府负债还钱的主要抵押物品,更是政府财税收入的法宝。中国房地产市场自1997年以来,经历过“五次”大调整,即1997年金融危机、2005年萧条、2008年经济危机、2011年降温期、2014年调整期,同时是迎来“五次”国家大救市,即1998年房改、土改;2006年货币、信贷宽松;2009年货币、信贷宽松、4万亿QE;2012年信贷刺激、2万亿QE;2015年货币、信贷宽松、7万亿投资。房地产自房改一直以来,以解决住房与改善居住条件的目的背后却是充当国民经济支产业的主角,政府则成为保护房地产业的主力军。每次房地产陷入崩盘的死亡边缘,中国政府都会及时出手拯救房地产,保持房地产市场平稳健康发展。

2014年-2015年中国政府排除万难,拯救房地产于水深火热之崩溃局面,背负经济增长下降、经济下行、金融风险、地方债务上升等重重压力,一如既往的给房地产“加水”、“加火”保持“热度”。2013年两会后,2月下旬出台“国五条”及“国五条”细则,进一步加强房地产调控,这是2009年12月开始称为史上严厉的调控政策的延续。作为温总理后一年任期的调控房地产市场是错误的,原因在于没有正确评估房地产市场与出台的政策是火上加油,终导致经济、金融、市场受到严重的伤害。但2013年3月政府换届之后,堪称严厉的“国五条”及“国五条”细则并未全面执行,尤其是二手房交易按20%征个人所得税的规定并未落实(除了北京),另外是限购政策,除46个城市外。这就是为什么地方政府不愿意去执行的原因,因为这样的政策过于凶猛,不仅没有把房价压制住,反而严重影响到地方经济发展与财税收入,更加严重的是破坏市场平稳的预期。

国家第五次拯市自2014年至2015年程序2年时间,中国政府打出四轮救市的刺激冲击波,房地产市场终于稳定下来。房地产市场自2013年第四季度降温之后,房地产政策“大刺激”就开始出现。轮是2014年3月两会的中国政府工作报告中提出“针对不同城市情况分类调控”(3月5日政府工作报告:稳定住房消费;针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。公租房廉租房并轨;完善住房保障机制。对于房地产税立法等相关工作,启动不动产统一登记。。。。。2014年要推进税收制度改革,做好房地产税、环境保护税立法相关工作。),这一定调之后,在相关部委没有发文件的背景下,5月12日央行“五条”,出台,优先满足首次购房贷款需求。2014年6月份,刚省市纷纷出台稳定房地产市场的政策,限购的城市逐步放松限购,或者出台刺激楼市的新政。其中典型的如呼和浩特率先取消限购,福建出台尺度很大的“闽八条”政策。随着就是4月25日首次定向降准,6月16日再次定向降准。

第二轮是2014年9月30日“限贷”放松,央行、银监会出台“9.30房贷新政”,核心政策是:对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。此后,部分银行执行宽松程度超过政策规定,对于再次购买的非普通商品住房,也有一定程度放松。10月9日,住建部、财政部、央行联合发布公积金新政。10月29日,国务院会议要求重点推进6大领域消费。一是扩大移动互联网、物联网等信息消费。二是促进绿色消费,推广节能产品。三是稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。五是提升教育文体消费。六是鼓励养老健康家政消费。11月21日,定向降息。2014年,超过9个省市出台稳定楼市的政策,放开限购城市增加,二次定向降准一次定向降息,税费减免、财政补贴、人才买房优惠、公积金贷款首付下调、购房入户、公积金异地贷款、普通住房标准调整的政策纷纷出来了。

第三轮是2015年3月两会的中国政府工作报告中提出“坚持分类指导,因地施策”(3月10日政府工作报告:稳定住房消费;坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。住房保障实行实物保障与货币补贴并举,将一些存量房转为公租房安置房不动产登记正式实施;房地产信贷资产证券化;住房公积金改革;危房纳入棚改;新土地改革途径;做好房地产税、环境保护税立法相关工作。)2月5日年内首次降准,3月1日首次降息,4月20日降准,5月11日降准、降息,6月28日降准、降息。4月10日,中国政府网站挂出【国务院关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见】(以下简称意见),意见明确规定15部委(住房城乡建设部、发展改革委、财政部等)要负责坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

2015年3月下旬,六部委分别出台三个政策,其中房贷和营业税两个新政于3月30日公布,被称为“3.30新政”。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次贷款购买普通自住房,低首付款比例调整为40%,公积金贷款首付比例为30%;公积金贷款购买首套普通自住房,低首付款比例为20%;个人转让房产的营业税减免年限,由满五年减为满两年。第四轮是2015年8月,又出台两个新政:一是8月19日,限外令终于松绑,不再限制境外机构只能在注册城市购自用房,不再限制个人在大陆需工作生活满一年,才能购自住房。

二是8月31日,公积金新政,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,低首付款比例由30%降低至20%。等于说直接把“3.30新政”中的公积金政策推翻了,短短半年之内就更新,急促心态可窥一斑。9月30日,继续出台两个新政:一是9月30日,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,低首付款比例调整为不低于25%。二是9月21日,三部委要求各地全面推行公积金异地贷款业务。由此可见,在对购房需求影响大的房贷政策环节,可谓“穷追猛打”式的放松。8月26日降息,9月6日降准。超过12省发稳定楼市政策,20市出刺激楼市政策,30市调整公积金政策,超过41城取消限购政策,80%以上城市取消限贷政策,限价、限售、限签政策全面取消。

推动国家第五次拯救房地产市场的因素看,一是房地产仍是支产业。从短期看,2014年楼市普遍降温,自住需求萎缩,同时也压制了经济增长。房地产调控的主要目的是熨平市场周期性波动,所以持续放松调控,合情合理。二是房地产是经济转型与结构调整的稳定器。从长期看,新一届执政者更加强调“使市场在资源配置中起决定性作用”,放松或取消限购、限贷、限价、限外等行政管制措施,逐步建立房地产调控长效机制,应是房地产政策的总体原则。即使中国政府报告不讲房价调控,讲市场决定资源配置,仍是大张旗鼓的公开房地产拯救计划,这就是中国政府对房地产的舍生忘死的保护。由于房地产涉及到国家政治稳定、经济稳发展、国家金融安全、家庭财富、地方债务、产业调整、财税收入、官员政绩等一系列的问题,国家保护房地产支撑上涨,实质上就是保护自己。

2015年前三季度房地产市场已成为第四季与2016年上半年政策走势的分水岭,分化与高库存、供应过剩仍是政策放松的主要动力,经济增速下降与经济下行压力及地方债务、金融风险则是稳定房地产市场的重要筹码。因此,我们依然坚持四季度楼市政策继续宽松与2016年上半年政策温和不变的基调。在投资增速下行的背景下,应加大去三四线城市库存,刺激企业投资,一方面推进住房保障货币化,加大货币补偿力度和更多运用发放租赁补贴方式解决住房保障问题。另一方面,逐步发展三四线城市养老和旅游地产,逐步解决三四线城市落户问题,利于解决三四线城市楼市库存去化问题。同时,可以通过推进房地产税费改革,完善房地产税课税的配套制度与政策,减少房产建设和交易环节税费,降低企业税费压力。此外,改善房地产企业融资环境,银行及金融机构基于风险评估对不同区域、不同开发商情况继续强化差异化贷款政策,定向改善房企融资环境。企业表现也将分化,大企业逐步放缓开发节奏,小企业或将被并购,或将逐步退出行业,企业竞争格局继续调整。

从GDP和CPI都能明显看出,中国经济增长放缓得厉害,靠债务驱动的投资热潮已经到头。如果中国政府完全开放资本账户,资本外流的局面或将改善。在股市毫无走高的征兆时,比起债券,私人资本将更多地被吸引至房地产。而房地产的未来也就代表了中国经济的未来。目前投资增速仍持续回落,主要受到高库存下三四线城市投资的拖累,企业的投资信心仍未恢复,且面临融资难,税费重的问题。应着力解决三四线城市落户及相关保障问题,推动住房保障货币化,缓解三四线库存压力。同时,推进税费改革,改善房企融资环境。企业表现也将分化,大企业逐步放缓开发节奏,小企业或将被并购,或将逐步退出行业,企业格局将面临调整。

经济下行压力加大,中央稳增长意愿加强。当前国内外整体经济形势依然严峻,发达经济体复苏趋势较为曲折,不确定性较大;新兴市场经济体受产能过剩、资本外流、资源价格大跌影响增长乏力;国内也面临产能过剩、结构不合理等系列问题困扰。习近平主席于西雅图之行的演讲中指出“统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险,加强和创新宏观调控,促进经济增长保持中高速水平。”表达了中央对加强宏观调控、稳定经济增长的信心和决心。目前,需求端的刺激政策已经充分发挥作用,包括房地产需求在内的整体需求水平稳健增长,然而企业投资意愿并未如期恢复,总体投资增速仍持续下滑,短期来看包括财税政策在内的稳增长政策力度有望加强。

货币政策有效刺激需求回升,但未来货币政策将进入观望期。2014年11月以来,多轮宽松货币政策已渐次发挥作用,CPI持续回升,通缩压力显著降低;人民币贷款余额及M2同比高速增长,市场资金较为充裕;一般贷款加权平均利率已达5年来低位,并呈进一步下行趋势。在宽松货币政策刺激下,房地产需求回升,市场整体库存有所下降,出清周期显著缩短,一定程度上缓解了房地产市场风险。在9月30日央行将不限购城市首付比例调低至25%之后,货币信贷政策调整空间较小,未来一段时间将逐步进入观望期。

房地产调控方面,未来通过多重政策鼓励企业投融资、加快企业开发节奏将成为重点。一方面,类似注资资本金比例调整的政策仍将沿续,减轻企业资金链压力,另一方面,加快房地产业“营改增”、推进房地产税费改革,减轻行业税负。产业地产、养老、旅游地产等业态受政策支持,或将成为投资主要方向。房地产制度改革也将有新进展,包括推进不动产登记工作实施、推进新型城镇化、农村土地改革、完善户籍改革等长效机制工作将逐步落实,同时以京津冀协同发展细则落实、长江经济带发展顶层设计推进为代表的区域一体化也将不断加快。

今年7、8月以来,中国经济出现了明显的两极分化的现象。一方面是上半年炙热的股市出现了猛烈的下挫,原先的股市财富效应瞬间变成了亏损,大量社会投资资本正快速从股市中撤离,不再恋战;另一方面是房地产市场在从上半年的季度低迷开始缓慢回升,正在走向短周期的复苏。虽然当前楼市有所好转,但固定资产投资增速仍将持续低增长,房价总体回升预计要到今年4季度,今年信贷政策日渐宽松,在几次降息降准后,仍有调整的空间。中国楼市又一次进入关键的9、10月,金融政策的放开和刺激、流动性的充裕和资金成本的下调以及股市的低迷带来投资资本的大撤退,都为中国楼市进入到近一年多来的难得的窗口期储备了良好的条件。

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