[摘要] 日前，中央对推进供给侧结构性改革作出了重点部署，在房地产领域，激活供给侧则更多意味着化解楼市“供需错配”现象，是改善房地产供给结构的一剂良方。
日前，中央对推进供给侧结构性改革作出了重点部署，在房地产领域，激活供给侧则更多意味着化解楼市“供需错配”现象，是改善房地产供给结构的一剂良方。
“供给侧”瞄准房产经济结构演变
“供给侧改革”已成为经济领域的热词。“供给侧改革”的效果直接关系到中国经济转型能否平稳落地，房地产市场亦在此列。
国家统计局发布的新数据显示：2015年11月，尽管商品房销售面积同比增速从10月的5.5%升至8.6%，房屋新开工面积同比增速从10月的-24.5%升至-20.9%，但房地产开发投资从10月的-2.9%继续降至-4.5%，100个大中城市数据显示成交土地规划建筑面积继续下降。
在宏观经济触底、经济大环境并不乐观的市场背景下，国家希望通过“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的举措帮助提振中国经济。为此，去年至今楼市已经出台取消限购、降低首套首付比例、降低二手房交易门槛、放宽公积金贷款政策等等，甚至下半年以来央行连续3次“双降”，从去年至今，央行累计6次降息5次全面降准。
可以说，此时出台的“供给侧改革”新政，在房地产领域瞄准的就是其经济结构的演变。在经济转型的重要窗口期，中央屡次释放改革信号，无疑为房地产市场打好调结构、去库存的攻坚战指明了突破口和着力点。做好新增和存量之间的加减法，是考验房地产产业结构调整这盘大棋如何落子的一道复杂的“算术题”。
激活改革化解楼市“供需错配”
2015年4月以来，在一系列利好政策的推动下，的房地产市场呈现了回暖的势头。国家统计局数据显示，1至11月商品房销售面积达到了109253万平方米，同比增长7.4%；商品房销售额74522亿元，同比增长15.6%。尽管如此，整体而言，我国房地产行业仍面临较大的去库存压力，区域性过剩及如何去库存问题眼下正被业界和学界广泛关注。
拿我省来说，“很多人买不起房”与“很多房子卖不出去”并存，人均可支配收入远低于平均线，户籍人口城镇化率仅40%。如何提高住房消费需求，有效化解库存，这不仅是实现房地产防范疏解风险的紧迫需要，更是解决好老百姓的住房需求、实现全面小康社会的要求。就陕西而言，截至2015年11月末，全省商品房屋待售面积为599.24万平方米，较10月末下降3.57万平方米，为2015年来首次出现下降，同比增长23.7%，增速较10月末下降6.5个百分点，较去年同期大幅下降38.8个百分点。以现有的增速计算，全省待售房屋去库存周期约为21个月，商品房去库存压力已有明显减轻。
在此基础之上，“供给侧改革”更是继续消除“供需错位”之痛和有效去库存的一剂“良方”。在一二线城市适当提升土地的供应量和供应节奏，在产品质量和服务的升级上主动求变，刺激更多的改善性需求进入市场。对于库存去化周期较长的部分三四线城市，中央经济工作会议上明确要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存等一系列举措稳定房地产市场
农民工“救市”绝不是缘木求鱼
2015年12月14日的中共中央政治局会议上明确提到，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
对此，有人持乐观态度，认为这一系列政策，将有效化解三四线城市需求不足的问题，被房地产去库存倒逼出来的农民工市民化，或者新型城镇化相关的户籍、社会保障等制度改革，将加快他们进入房地产市场的步伐，为楼市去库存提供动力。也有人认为期望农民马上成为去库存主力并不现实。
事实上，启动农民工购房应该是楼市中长期的利好政策，但短期内受困于购买力、区域选择、政策配套等问题的制约，绝不会在短期内立竿见影。因此，农民工市民化去库存并不是“救命稻草”，但也绝不是“缘木求鱼”。
就目前的状况而言，农民工“救市”还需要一系列配套改革跟进，住建部计划在原来支持城市居民的基础上，增加对农民与农民工购房的支持力度，并通过户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等，让更多符合条件的农业转移人口和城镇居民在城镇购房和租房，释放改革政策红利，助力化解商品房库存。
2016年去库存需多方发力
在中央反复强调“供给侧改革”的经济政策大背景下，作为西北内陆省份的陕西，要清醒认识房地产业现阶段面临的形势，将去库存、促进持续发展作为下阶段房地产业发展的指导方针。
当前陕西住房库存虽然逐步消化，但去库存基础仍不牢靠，具体来说表现在楼市销售上升幅度不大，全省中小房地产企业资金普遍偏紧，对土地需求下降，购房者持币观望态势依然存在等方面。可以说截至目前，我省存量商品房待售面积依旧偏大，还需下大力气做好房地产市场“去库存、稳增长”的工作。
2016年，我省将采取多种形式化解房地产库存。通过加快农民工市民化，扩大有效需求。提高户籍人口城镇化率，打通供需通道，扩大有效需求，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，享受城镇居民基本公共服务，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求，消化库存，稳定房地产消费。
同时还要深化住房制度改革，打通保障房和商品房通道。对存量商品房或在建商品房较多、建设用地较少的市县，原则上不得新建棚改安置房，全部实施货币化安置。建立租购并举的住房制度，把公租房扩大到非户籍人口。采取购买和长期租赁方式，收储收购存量商品房用于租赁性保障房。
此外，不断鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。在房地产企业方面，促进兼并重组，提高产业集中度，同时鼓励发展跨界地产，引导未开发房地产用地转型用于新兴产业、养老产业和体育产业等项目。
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