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购租并举:两条腿走路,两方面共赢,破解住房难

陕西日报   2016-06-23 09:15

[摘要] 要通过人的城镇化“去库存”,不应通过加杠杆“去库存”。

房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。——日前,“权威人士”一番意味深长的言论,搅动了住房市场,也增加了冯冬购房的观望情绪。考虑再三,他决定继续租房住。

冯冬的观望态度还有更现实的考量,长期租房不失为一种理性的选择。在国家层面,发展住房租赁市场的大方向已定。我省商品房待售面积达到779万平方米的历史新高,政府鼓励房企将其持有库存商品房向社会出租,随着租赁型保障房建设计划的逐步落实,越来越多租金低廉、配套设施齐全的房源将投入市场。

购租并举,“两条腿走路”破解住房难,是深化住房制度改革的重要内容,有利于城镇居民家庭更自由地进行租买选择,平衡住房市场供需两端的错配,加快改善新市民住房条件。在我省城镇化进程快速推进的大背景下,如何更好地发挥政策的引导作用,拓展住房租赁市场的供应主体,培育专业化住房租赁机构,鼓励住房租赁消费,成为亟待破解的新命题。

1 租房划算,还是买房幸福?

6月5日19时,四面八方的租客随着各路公交车的报站声回到了自己的“家”——小居安村也到了一天中热闹的时候。坐拥西安市城南大学城,小居安村的名气甚至要大过许多周边的商业小区,外来务工人员、大学生甚至高新区的白领蜗居在此。

冯冬大学毕业后就一直租住在这里。小居安村就像是一个自给自足的小城镇,房租便宜、吃饭便宜,但距离工作地需要40。尤其是到了适婚年龄,买房似乎是必须要考虑的头等大事。可考虑再三,他还是暂缓了购房计划。

像冯冬这样刚刚走上工作岗位的年轻人常常面临“租房还是买房”的困惑,后往往举全家之力购置一套住房。冯冬有不同的想法,他觉得,即使筹措到了首付,按照目前的收入水平,一旦供房,每月三分之二的工资都会“缴给银行”。“我们把房子贴上了太多的标签,可房子终归是给人住的,为什么买房就比租房更幸福呢?”

“买不如租”的说法在楼市高烧的背景下早已有之。实际上,租房住也是解决住房问题的重要渠道,不少欧美国家居民家庭租房的比例超过30%,美国约有1/3的居民家庭租房住,德国居民家庭租房比例超过50%。

租房更合算,但为什么绝大多数人选择买房呢?玛雅房屋陕西总部直营事业部总监曹建平认为,在我们的传统观念里“买了房子才算有家”,有了房子才有安全感,租房只是过渡的手段,不是长远之计。此外,过去房价一直快速上涨,买房成了高回报低风险的投资行为。相反,住房租赁市场尽管规模很大,但缺乏政策引导,一直发育不充分,租房并没有成为城市居民的正常生活方式。

2 专业机构缺乏,租房市场“大而不强”

目前,陕西人口越来越集中于关中、陕北、陕南的区域核心城市,而房价的上涨让许多外来务工人员、新就业大学生等新市民群体买不起房,产生了大量的长期租房需求。由于住房租赁市场发育不充分,部分群体的住房租赁需求,尤其是长租需求无法得到满足。

如今,这样的局面有望得以改观。6月3日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。

事实上,在房地产去库存的政策导向下,我省发展住房租赁市场的部分举措已经走在前列。今年年初召开的全省住房城乡建设工作会提出,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,引导社会闲置房源进入租赁市场,发展住房租赁专业化企业。鼓励企业利用存量房,发展旅游、养老、创业等跨界地产,开展多元化经营。今年5月,陕西省政府出台《关于房地产去库存优结构的若干意见》,提出建立健全购买与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度。

从国家和陕西具体的政策上看,行业内普遍认为,建立购租并举住房制度的“利好”主要集中在两个层面:一是发展住房租赁企业,并允许将闲置的房地产用地可调整土地用途,商业用房等按规定改建为租赁住房;二是鼓励个人出租房屋,允许部分房屋按间出租。前者有利于住房租赁企业规模化运营,后者增加租赁房源供应。

“西安市住房租赁市场的规模在西北五省排名。尽管西安房价不及兰州等城市,但租金价格高。”曹建平告诉记者,以西安高新区房屋租金为例,尤其是三星等世界五百强企业入驻,提高了住房租赁价格。从总体来看,西安市住房租赁市场规模很大,但缺乏专业化住房租赁机构,处于“大而不强”的尴尬局面。

戴德梁行西安分公司研究部分析师张博表达了类似的担忧,陕西省专业租赁经营业务发展相对滞后,房屋持有人更希望通过卖出而非出租房屋获利,一些房产经纪公司甚至逐渐放弃或淡化租赁业务。虽然新政对化解房地产库存、平抑房价具有积极意义,但如果政府不出台相关激励性细则,企业响应政策的态度会打折扣。

3 培育长租市场,需细化政策引导

“租客和房东比相对弱势,房东的权利更大,他让你搬你就得搬,他说涨价就涨价,反正等着租他房子的人有的是,打算长期租房住的想法不太现实。”一位租户在接受记者采访时说,在租房时碰到较多的问题包括中介违约,续租时房东大幅涨租,在租约期内遭遇房东卖房等。

长期以来,我国租房市场较少有指导性意见来规范租赁行为,一定程度上加剧了当前市场的无序问题。尤其是城中村群租房无法纳入有效监管,房租定价混乱,甚至连租户的人身安全也无法保障。国家建立购租并举的住房制度,将推行统一的租房合同示范文本,稳定租赁关系,保护承租人合法权益。这被房地产业界人士视作租赁市场走向规范化的重要一步,有利于长租房行业的发展。

行业人士普遍认为,发展房地产租赁行业还面临一些瓶颈。对租赁行业来说,长租算是新兴产业,税负仍然不低。记者在采访中了解到,按当前房地产税收政策,租房税率在6%-19%不等,再考虑租赁管理成本支出,净租金率偏低,降低了专业租赁机构形成规模化经营的积极性。

此外,根据玛雅房屋陕西总部的统计,在西安,除去各种费用, 只有约6.7%,一套位于高新区100平方米的普通公寓,年租赁收入约3万元,而房价已高达80万元。租金难以达到开发商的期望值。

“西安商品住宅市场还处于通过‘卖’去库存的阶段,而不是‘租’。”张博告诉记者,开发商也更愿意直接出售房屋获得回款,而非长期地持有运营。房地产开发商款拿到之后,项目就当即周转完了。而把房子拿出去租,回笼资金周期太长,还得装修,组建团队去运营,无疑增添了很多不可控的因素和麻烦。

曹建平也认为,对房企来说,现金流大于利润。引导房企将闲置房源投入租赁市场,还需要政府出台相应的激励性细则。目前,我省的住房租赁市场仍处于发展的初期,只有培育起健康的市场环境,减轻企业负担,培育一批专业化住房租赁机构,长租市场才能获得真正的发展。

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