[摘要] 不经意之间，西安大量出现“郑州炒房团抄底西安楼市”的消息，还有很多有鼻子有眼的照片。很多年前，它的名字叫“陕北炒房团”、“温州炒房团”……只可惜，自从陕北能源经济一蹶不振，南方实业下滑。这时，北京人不来，上海太远，成渝隔了一道秦岭，刺激西安楼市的“金主”就换成了邻居“郑州”。
不经意之间，西安大量出现“郑州炒房团抄底西安楼市”的消息，还有很多有鼻子有眼的照片。很多年前，它的名字叫“陕北炒房团”、“温州炒房团”……
只可惜，自从陕北能源经济一蹶不振，南方实业下滑。这时，北京人不来，上海太远，成渝隔了一道秦岭，刺激西安楼市的“金主”就换成了邻居“郑州”。同样是省会，南京、郑州、济南千人疯抢；而“国际化大都市”的西安楼市，明明可以更好的！
“郑州炒房团”何以进军西安
邻居突然“大气”起来
近，中国的楼市有些疯狂。8月17日的中元节，上海静安区一幅住宅地块，110亿的总价创造了中国土地交易史上贵地王记录。
这是什么概念？巴西里约奥运会，总成本是四十多亿美元。也就是说，上海只需卖掉这样的两块地，就可以举办一届奥运会。再做对比，这个地价相当于2015年蓝田县GDP（113.8亿）。同样是“国际化大都市”，上海卖地卖成这样，西安有关部门何止是“羡慕嫉妒恨”？
当然，大家心知肚明知道上海遥不可及。但对比同样是省会的郑州、济南和南京，西安地产业显然有是有些“眼红”。不久前，郑州某楼盘开盘，万人现场抢房，千套房源一抢而空。9月20日，南京土地拍卖，出现了“熔断”一幕：七个地块通过摇号决定归属。
就在过去的八月，郑州新房、二手房分别涨幅为5.2%和4.5%，双双获得八月环比涨幅，均价10852元/㎡。西安呢？八月房价同比下跌-1.26%，销售均价6903元/㎡，位居第六十四位。那么，西安楼市销售状况如何？根据统计数据分析，2016年1-8月销售面积超过1000万㎡，是有史以来销售量高的一年。
对比2015年，西安楼市升温明显，彻底告别“凄凄惨惨戚戚”的窘境：那时为卖一套房，恨不得到家里去推销。翻看本文的诸位，哪位没有接到楼盘销售的电话？
就是这样，当陕北和温州都无法刺激西安房价的情况下，销售量超过郑州一个段位的西安，只好靠“郑州炒房团”来抬高身价。“那画面太美，我不敢看”：为什么西安都卖的这么好，还要靠别人来“壮胆”？
2016年8月百城房价排行榜（局部），郑州第24位，兰州第31位，西安第64位。
记者对郑州尚有些了解，坐着“郑西高铁”往来两城无数次。四、五年前，彼时西安的开发水平，比郑州要更胜一筹。郑州许多开发商来西安考察，原因是当时西安云集了众多大牌、动辄数千亩大盘……几年光景，就已“河东河西”：郑州“丑小鸭”变成“金凤凰”，房价跃上了一万；西安变得“灰头土脸”，狼狈不堪，至今还在七千左右徘徊。
房价，就是一个跷跷板：一头是“民生”，一头是“城市竞争力”。正常情况下，过高的房价肯定会成为城市的“民生问题”；但是，房价过低则反映了城市竞争力和综合实力出现了问题。如今，除了居住功能之外，房地产还是一种投资工具。民间基本上没有什么投资渠道，房产成为许多中产放心的“理财工具”，抵抗通货膨胀。
那么，城记君这里问一下：这么多年，你买的西安房子了吗？换个角度来讲，即使你在西安的房产每平米上涨了2000元，它就真的“增值”了吗？
西安房地产市场的“五大症结”
为何西安房价这么低
西安近几年年均销售达1500万平米，放眼也是“黄金楼市”。但卖得多是好事吗？俗话说：“萝卜快了不洗泥”。这几年，西安因为房地产带来的学区、暖气、质量、配套、产权、违约等问题，它们还少吗？
有人说，房价与GDP有直接关系。有关，但不是核心因素。我们举两个例子：1、厦门：2015年厦门GDP只有西安60%，房价达3.4万元/㎡，比西安整整高出四倍。2、兰州：同样是西北城市，兰州2015年GDP只有2095亿，而房价已达8896元/㎡。
“买涨不买跌”，这并不是一个心理描述，它是对价值和未来预期的判断。那么，西安房价为何这么低？
个症结：
四面开花的城市新区，过度依赖房地产
西安，拥有“五区一港两基地”。”开发区造城模式“尤其显著。大部分新区（含行政新区），前期仍以地产为主，土地财政至关重要。西安第三产业较为发达，综合实力较高，但缺乏高度集中、产能先进的第二产业。除高新区和经开区以外，其它基本上为“房地产造城”，这使得新区人口导入压力巨大。
破题：基于现状，合理放量、区域梯度发展。循序渐进之方法，增值远大于海量放地！土地的过量释放，会带来过高的库存量。
第二个症结：
巨大的库存量，对市场发展极为不利
截止2016年6月底，西安商品住宅存量为1900万㎡，按照2016年上半年月均一百多万的去化水平，商品住宅去化周期达15个月。网络上流传的这张《短周期风险度》排行榜重，西安因为过高的库存，排名第六位。为去化过大的库存，就会产生“降低风险→低价销售→品质降低→土地流拍”的循环。
破题：高库存带来的价格战，客观上促进了成交量。但是，长期的低房价让市场长期处于“低品质战”，长期影响市场的健康发展！
第三个症结：
人口红利遭遇上限，人口导入迫在眉睫
西安常住人口862.72万，二十三位。而2015年商品房销售近1500万㎡，居前列；数据显示，西安2014年人口净增长为3.94万人（数据来源：2015年3月19日《西安晚报》），且西安、咸阳两市人口已占陕西省人口总量30%；这个数据，郑州、成都等省会城市人口分别只有10%、17%。
破题：这些关键指标，反映出西安的吸附力可能已到极限。若非有大规模的人口迁入，持续“以价换量”使得销量可能已到天花板！
第四个症结：
巨量保障房入市，影响正常商品市场
在2015年两会期间，陕西有关负责人透露了几组数据：1、2014年陕西保障房开工50万套，竣工20万套，；2、2015年计划中，陕西保障住房将维持2014年开工规模。西安2014年新开工各类保障房约10.3万套，基本建成12.4万套。2016年，西安全年提供保障性住房房源两万套。
要知道，西安每年商品住宅销售约12-15万套！过度行政化因素对于房地产市场来说，这个冲击力相当巨大，影响深远！
第五个症结：
天量城改冲击市场，干扰市场秩序
自2008年开始，西安大规模推进“两改”——城改+棚改：2014年前，共完成221个城（棚）拆除，累计开工近2500万㎡、竣工约1000万㎡。急迫的大量城（棚）改，陷入到了“回款压力→低价销售→品质拉低→违规炒作→形象沦陷”等怪循环！问题层出不穷，压力甩给市场、问题抛给客户。
破题：给西安市场增加数十万套的供应，必然冲击正常的市场化运作。所以，西安城改、棚改和保障住房，要慢下来！
后，补充一点：
当然，有人可能会问城记君，在西安到底何时出手？我的答案是：该出手时就出手！在重点城市，没有再比西安房价更低的了。其实，西安可以更好的……
在性的城市化运动中，房地产开发首当其冲。在这里，可以看出一座城市的管理水平、规划能力、建筑美学和生活方式。
历数这十多年，西安经历了“西部大开发、关天经济区和新区”等三大国家战略，长跑中已落后于“成渝郑汉”等城市。未来的西安，正如同如今的中国：不能再单纯“以量取胜”，更重要的是综合竞争力。西安房地产，表面上是“房价”问题，实际上折射出来的是西安综合水平与能力的体现。
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