[摘要] 说年底该不该买房确实是个扯淡的话题，但这是对不差钱的而言，对于刚需为主的西安，这是个必须要讨论的话题，也是很多人从八月份就追着房哥问的话题，什么时候买房啊？
说年底该不该买房确实是个扯淡的话题，但这是对不差钱的而言，对于刚需为主的西安，这是个必须要讨论的话题，也是很多人从八月份就追着房哥问的话题，什么时候买房啊？
先说今天西安的市场整体情况：
1、城改停工一大片，五证不全的基本没人敢买了。
2、确实近市场整顿的厉害，包括4月的电视问政、十月的河南购房团、以及十一月的工商局查开发商广告的事儿，虽然很多人怀疑成效，但有总比没有好。
3、本地开发商被外来的合并，地段好的项目被包装后，加价再次销售。
4、外来开发商多了，像融创、恒大、碧桂园、万达，中铁建等以前看不上西安的，现在也来了，优点是房子会盖得越来越好，慢慢改变西安城改留下的低品质印象，带来的影响就是价格也高了。
5、关于房价，虽然炒房团是忽悠人的，但确实房价比去年是高了一些，尤其像高新、曲江包括城北，以后的趋势就成了大牌子的越卖越好，小牌子的要么倒闭要么被收购。
6、区域上高新确实贵并且还没啥房子可选了，浐灞今年得益于地铁三号线，卖的确实好，曲江二期和航天城虽然开发商在炒，但配套依旧是硬伤。
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在了解这些市场情况下，再讨论年底买房到底合不合适才有依据。
一般来讲，所谓的优惠无非就三个时间节点，开盘必然是低的，靠开盘低价走量，热度炒起来后期也好涨价；其次7月8月优惠多点，天气热没人去看房，但开发商还得有销售任务，这就是所谓的市场淡季；第三就是年底，原因无非是为了冲业绩，大牌子要做财报，数字都想好看点。
这三个时段一般所谓的优惠是多的，这里也说了是所谓，因为先涨价后降价的套路淘宝都教会大家了，开发商也是一样的，我说多给你优惠五万，你说再等等，我说多优惠三万，如果你确定要买，再申请两万优惠，开发商钱还是没少赚，但这房子你就买了。
说完优惠的特点，再讲讲西安不同区域房子的成本价情况，成本决定利润，利润决定你能拿到的优惠，数据是2014年的，新的没找到：
一般讲，房价中的成本部分主要由三方面构成：
一是土地成本，大约占总价格的28%-33%，即：楼面地价[土地单价(每亩)÷666.667㎡÷容积率]+契税和手续费用。
二是建安成本，大约占总价格25%—30%。近年来，建安成本中的水泥、钢铁等材料费用有所下调，但人工费用却在上涨，可以说是两相抵消。
三是各项税费，在房价中占比25%左右。这部分成本为繁杂，既包括名目繁多的税费，还有管理和资金成本，及前期工程费用等。
浐灞成本价测算：5200元/㎡左右
浐灞以环境取胜，土地供应充足。据测算，浐灞的商品房销售均价为6242元/㎡。楼面地价大致在1200元/ 左右，加上2500元/㎡左右的建安费用，1500元/㎡左右的税费、前期工程费、政府配套费、手续费、财务和管理费等等，房价中的成本部分在5200元/㎡左右。
以紫薇·花园洲、高科·绿水东城、恒大御景等区域标杆楼盘为例，销售起价都在6000元/㎡内，有的已经逼近成本底线，有的也仅仅保证微利销售。
城西成本价测算：5000元/㎡左右
西安楼市的格局中，城西总给人改造迟缓、发展慢的印象，目前城西区的土地供应多在三环周边，楼面地价在1000元/㎡左右。按此计算，1000元/㎡的楼面地价+2500元/㎡左右的建安费用+1500元/ 左右的其他税费，成本房价应在5000元/㎡左右。
城南成本价测算：5350元/㎡左右
现在在城南买房，70%都在南三环外，因此，城南房价里，三环以外占主导。目前城南的楼面地价在1350元/㎡左右—该价格也是城南土地供应集中的南三环外、航天及大学城等片区的大致水平。加上2500元/㎡左右的建安费用及1500元/ 左右的其他税费，房价中的成本部分在5350元/㎡。该区商品房7428元/㎡的均价，实际上是被三环内部分8000元/㎡以上高价楼盘拉高的。
城北成本价测算：5400元/㎡
目前城北区土地供应主要在凤城三路以北区域，依靠市政府带动，其土地楼面地价较高，在1400元/㎡左右。华远锦悦（商业），土地成交楼面地价2388元/㎡；开元城，土地成交楼面地价1439元/㎡；国金华府，土地成交楼面地价1505元/㎡。
目前西安城北的商品房均价是6627元/平方米。按楼面地价1400元/㎡算起，加上2500元/㎡左右的建安费用、1500元/㎡左右的税费和管理费等等，则房价的成本价格应在5400元/㎡左右。
高新成本价测算：5370元/㎡
像国宾中央区，土地成交楼面地价1378元/㎡；龙城铭园国际社区，土地成交楼面地价1967元/㎡。随着高新一期成功发展，高新二期政策利好，导致土地楼面地价较高，三环周边在1300元/㎡左右。
以高新区商品房8526/平方米的销售均价为例。楼面地价以三环周边1300元/㎡来核算，加上土地交易税费70元/㎡（契税、手续费）；建安费用2500元/㎡；相关手续费用100元/㎡左右；配套费用200元/㎡。再加上相关营销推广费用、行政管理以及人员工资等费用约1200元，成本大致在5370元/㎡之间。
曲江成本价测算：5800元/㎡
像金辉世界城，土地成交楼面地价1823元/㎡；曲江保利·春天里，土地成交楼面地价1509元/㎡。目前曲江区土地供应主要为曲江二期，地价在1800元/㎡左右。
按8000元/平方米的销售均价、二期土地楼面地价1800元/平方米核算，再加上2500元/㎡左右的建安费用、1500元/ 左右的税费和管理费等等，则房价中的成本部分应在5800元/㎡左右。
有了市场，有了数据支撑，现在回答年底该不该买房的问题，总结如下：
1、如果有年底开盘的项目，买肯定是不亏的！
2、对于地段好不愁卖的，就别指望降价了，明年也不便宜！
4、刚需早点买，投资再等等！
5、五证不全不要买、不要买、不要买、重要的事说三次！
6、如果是开发商的尾盘，那么这一类就和特价房是一个道理，可以买。
当然所有的这些都是给刚需说的，对于不差钱的土豪，随时都能买，就不在我们的讨论范围之内了！
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