[摘要] 住宅专项维修资金作为房屋“养老金”，与广大业主生活息息相关。2013年7月，我市打通了维修资金应急使用“绿色通道”，针对电梯故障等六种紧急情况，可直接申请使用维修资金，无需通过“双2/3”业主表决同意。对于这一规定，明年1月1日起开始施行的《西安市物业管理条例》，更是以立法的形式予以了确认。
住宅专项维修资金作为房屋“养老金”，与广大业主生活息息相关。2013年7月，我市打通了维修资金应急使用“绿色通道”，针对电梯故障等六种紧急情况，可直接申请使用维修资金，无需通过“双2/3”业主表决同意。对于这一规定，明年1月1日起开始施行的《西安市物业管理条例》，更是以立法的形式予以了确认。
应急使用“绿色通道”7天解决电梯故障
2016年5月，雁塔区紫薇龙腾新世界小区2、3号楼电梯发生故障停运，给业主出行带来了不便，严重影响业主的正常生活。如果按照常规程序，需经过“双2/3业主”签字表决同意后方能使用维修资金，这一环节将耗费大量时间，从而导致电梯不能及时维修，给业主生活带来诸多不便。
针对该小区的这一情况后，西安市房屋维修资金管理中心迅速开辟了维修资金应急使用“绿色通道”，在快的时间内拨付了维修款，使小区物业公司仅用7天时间便将电梯修复，解决了业主“燃眉之急”。
六种情况可应急使用维修资金
《西安市物业管理条例》明确，物业保修期满后，发生下列紧急情况危及房屋使用和人身财产安全的，可应急申请使用维修资金：
●屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；
●楼体外立面脱落的；
●电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，需要维修、更新或者改造的；
●消防设施故障，消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的；
●二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；
●专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。
应急使用维修资金的情形怎么确认
《西安市物业管理条例》明确，区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会是确认应急使用维修资金范围的主体。
当小区发生紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并同时向区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出住宅专项维修资金使用申请，区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会收到申请后，应当立即赴现场查勘。属于《条例》规定的六种应急使用维修资金情形的，区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当出具《维修资金应急使用确认书》，并通知物业服务企业立即组织维修。
如何确保应急使用维修资金安全
根据规定，工程造价由第三方专业审价机构严格把关，工程竣工后，业主委员会或业主代表参与工程验收，后，维修资金使用总额及业主分摊情况，须在物业管理区域内显著位置进行公示，以确保维修资金使用安全。
住宅专项维修资金交存的这些问题 或许对您有帮助
问题一：未售出的房屋住宅专项维修资金由谁来交？
为保证住宅小区专项维修资金的交存率，确保保修期满后小区维修资金的正常使用，对于已售出的房屋，业主在办理房屋入住手续前，将首期维修资金交存至住宅专项维修资金专户；那么，对于未售出的房屋该由谁来交呢？
对此，《西安市物业管理条例》规定：已入住的住宅小区，仍有部分未售出的房屋，由建设单位在办理不动产权属初始登记时代为交存住宅专项维修资金。
问题二：已出售的房屋是否应当补交住宅专项维修资金？
现实中，很多小区中已经售出的房屋，当小区共用部位、共用设施设备需要维修时，会发现有房屋业主或整个小区未交存住宅专项维修资金，影响到共用部位、共用设施设备维修的及时性，损害了相关业主的合法权益。
《西安市物业管理条例》规定：商品住宅、公有住房已经出售但未交存住宅专项维修资金的物业管理区域，应当补交住宅专项维修资金。
问题三：建设单位和物业服务企业代收业主的维修资金该如何处罚？
《西安市物业管理条例》规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收住宅专项维修资金。
建设单位、物业服务企业代收住宅专项维修资金的，由物业管理行政主管部门责令限期移交；未移交的，处所收金额百分之一以上百分之五以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
问题四：工作人员可到收房现场办理交存业务。
据西安市房屋维修资金管理中心有关工作人员介绍，为方便一些地理位置较为偏远或一些拆迁安置项目小区业主交存维修资金，该中心及专户银行工作人员可直接到收房现场为业主办理维修资金交存手续。同时，为保障收款时的安全、高效，还特别制定了一系列有关规范现场收款要求的文件，要求专户银行现场收款做好安全保障工作并做好现场维修资金政策解答工作。
另外，为更好地方便业主交存住宅专项维修资金，该中心不断对办理程序进行优化，完善住宅专项维修资金交存模式，开通了维修资金交存的“绿色通道”。业主在成功签订网签合同后，可直接在西安市房产资讯网自助交存模块输入相关信息，获取维修资金交存短信，持短信即可在全市76个交存网点办理维修资金交存手续。
问题五：这三种方式也能交存住宅专项维修资金。
一是业主在成功签订网签合同后，可通过西安市房产资讯网，自行打印《西安市房屋专项维修资金交存通知单》，业主持身份证明和交存通知单到专户银行交存。
二是业主可以直接持商品房购房合同、业主身份证明到专户银行直接办理维修资金交存手续。
三是可由建设单位在商品房网签备案平台为业主打印出《西安市房屋专项维修资金交存通知单》，业主持身份证明和交存通知单到专户银行交存。
“绿色通道”的开通使业主交存维修资金方式由一种增加为四种，极大方便了业主维修资金交存手续的办理，对杜绝开发建设单位、物业服务企业代收维修资金问题的发生起到了积极作用，同时也提高了西安市维修资金的交存率。
问题六：怎样查询维修资金账户余额和利息
住宅专项维修资金交存业主可凭身份证明、房产证（或购房合同）、《陕西省住宅专项维修资金专用收据》或《西安市住宅专项维修资金专用收据》前往我市76个住宅专项维修资金交存网点查询个人账户余额及利息情况。
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