[摘要] 纵观2016年的西安房地产市场，重组、并购是一大现象，也是大势所趋。万科、恒大、融创、碧桂园等品牌房企今年的新项目用地，主要来源于与中小房企并购的方式。
纵观2016年的西安房地产市场，重组、并购是一大现象，也是大势所趋。万科、恒大、融创、碧桂园等品牌房企今年的新项目用地，主要来源于与中小房企并购的方式。
重组、并购对西安房地产的发展，究竟带来怎样的机遇与挑战呢？
并购之路将成为新常态
从房地产市场来看，2013年至今，一二线城市土地供应特别是纯住宅用地供给有限，同时市场分化加速。随着地产进入“白银时代”，土地成本也不断抬高，房企拿地日趋谨慎，并购成为许多房企重要的拿地和扩张手段。
业内人士认为，稀缺优质地块缺乏与供应土地过于偏远这种供需矛盾，是房企走并购之路的原因之一。另外，相对比净地资源，并购合作的风险更低。拿当代置业收购的锦尚名城项目来说，收购之后就直接进入了销售环节，大大降低了普通开发项目所需要的时间成本、货币成本和机会成本，风险大大降低。即将面市的碧桂园·凤凰城也是如此。
现在，更多中小房企经营压力上升，被迫出让项目或变卖股权引进战略投资者，以维系企业正常运营。同时，大型房企得益于自身雄厚的资本实力，在自身业绩增长的同时，采取战略并购或入股优质项目。随着时间推移，行业竞争格局两极分化特征越发显著。今年年中，荣华控股与西安万科合作媒体发布会上，西安万科总经理钱嘉就表示，不同开发商之间通过优势互补展开合作是当下楼市不可逆转的新常态。
未来三年
小型房企或将淡出市场
美城机构分析师李青分析认为，随着品牌房企战略纵深和抢占市场份额进程的加快，西安由于城市发展潜力巨大，土地等成本低廉，房价具有较大的上升空间，越来越成为房企进阶的热门城市。品牌房企竞相进入，这对西安城市规划和品质提升有着非常积极的作用，品牌房企的深耕对周边配套的带动也是大有益处，也会改变西安人对居住品质的诉求。
西安可行传播董事聂海峰认为，房地产企业一直在走资本化、金融化、专业化的模式。因为西安地处内陆，市场相对封闭，所以品牌房企占主导地位的时代来得稍晚几年。2014年至2016年，西安每年单盘销售的10名单里，品牌房企的项目逐年递增。从今年前11个月的数据看，单盘销售在10的项目，有8个都是品牌房企项目，剩下2个是城改项目的集中备案。预计今年，品牌房企的总销量将占市场总销售额的30%左右，金额占比将达到35%-40%左右。本地房企主导的时代已经过去，近两年，本地房企主动或者被动与一线房企联合开发项目的越来越多，从隆基、天朗到荣华，走上并购、合作之路的企业名单也越来越多。
聂海峰预计，未来三年，西安的小型房地产企业将出局。
“漏网之鱼”成为重点追逐对象
众所周知，交通区位是房地产企业考虑拿地的一大重要因素。近年来，西安随着1、2、3号地铁线路的开通，4、5、6号地铁的开建，轨道交通已经开始逐步完善，而在这些轨道交通网之中，隐藏着许多价值潜力不菲的地块和中小型项目。目前，西安已经从传统的城南、城北为中心，逐步边城多点齐发。今年下半年，曲江二期和浐灞区域的成交量和成交金额有较大幅度的提升，区域价值得到重构。
很多品牌房企也是早早就看重了路网交通中占据优势地位的项目和地块。例如万科与隆基合作的城市之光位于地铁4号线金乎沱站，与荣华合作开发的金域名城位于地铁三号线的太华路站，与中铁建合作的万科翡翠国际则位于地铁3号线和5号线周边。海亮地产与和记万佳合作，明年将要推出的新项目海亮唐寧府则位于地铁5号线的月登阁站附近。
针对这一现象，朱郁分析道，路网交通和轨道交通对城市房地产开发有很重要的影响因素。这在一二线城市已经非常明显，很多项目强调配套资源的优越性，而购房者也越来越注重便利的生活圈建造。从房企的盈利角度来看，项目周边优质的资源配置和生活功能的完备性，使得项目在营销端对客群的拔模更加精准，产品的价值体系也将得到更好的体现，资金的回款和利润率也就有了保障。所以，轨道交通和路网交通中优质的“漏网之鱼”地块或项目，势必会成为未来品牌房企并购合作的重点对象。
中小房企走出眼前困境
才能获得更大利润
对于本地中小型房企来说，大部分中小房企的投资不振，掣肘于资金的缺位，多数中小房企拿地积极性消退，项目开工延缓，销售回款速度明显降低，或者缺乏专业的运营团队，无法成功运营项目，面临被市场淘汰的命运。同时，中小房企的项目或地块在嫁接了品牌房企的品牌资源之后，项目获得极大的。聂海峰举例说，就拿隆基的项目来看，在与万科合作前，一年多的销售面积只有12000㎡左右，合作后的城市之光项目，当年的销售面积就达到了10万多平方米，增长率非常高，另外，融创在操盘融公馆之后，销售面积和销售金额与之前对比，也是成数倍的增长。
西安很多中小房企，由于资金和开发经验等因素的限制，房地产项目的开发水平有限，在建筑、园林、配套、物业等方面都有一定的制约，因此房价一直处于比较低的状态。在品牌房企实现并购的合作模式之后，会对项目和地块的建设规划、物业服务等方面进行较大层次的品质提升，相对的，房价也会比之前有一定的提高。
李青说，目前在中小开发商资金链紧缺、本身竞争力较弱的情况下，越来越多的本土开发商面临着被并购重组的情况，行业洗牌在所难免。品牌房企的入驻，势必会带动不动产价格上升，对刚需购房者而言，购房成本也将加大。聂海峰认为，从长远来看，西安会有越来越多的品质项目，不管从绿化、配套以及物业服务方面都有大幅提升，对居民的生活品质会有一定的提升，对建设品质西安也是件利好之事。
一部分中小型房企还有一些土地资源的储备，不管是自我开发还是与大企业合作开发，另外，有的企业也会在交通发达的地区，进行小规模的公寓类型项目的开发。另外，延伸细分领域将出现更多的机会。这些领域包含代建、物业、健康、医疗、金融等，部分房企凭借其在细分领域的口碑优势，抓住时机，以收并购迅速占据市场份额，奠定竞争优势，聂海峰建议道。如何发挥一己之长，在细分领域寻求新的机会，这也将成为许多处于成长期的中小房企需要思考的问题。
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