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房企联姻 行业博弈将规模化聚集发展

陕西日报   2017-01-19 08:07

[摘要] 去年以来,联合拿地、联合开发已渐成房地产开发的趋势之一,各地房企纷纷走上强强联袂之路。特别是外来品牌企业,“联姻”是其快速扩张、复制的一种捷径。但是合作过程中,老员工能否适应,利益分配能否达到期望等因素,都使这种联姻经历着磨合与考验。目前房企龙头和中小企业应对招式迥异。

去年以来,联合拿地、联合开发已渐成房地产开发的趋势之一,各地房企纷纷走上强强联袂之路。特别是外来品牌企业,“联姻”是其快速扩张、复制的一种捷径。但是合作过程中,老员工能否适应,利益分配能否达到期望等因素,都使这种联姻经历着磨合与考验。目前房企龙头和中小企业应对招式迥异。抗震力稍强的龙头大鳄将趁机加速侵吞中小房企,争夺行业资源;中小房企被逼至墙角,或被收购兼并,或干脆买壳转型奋力一搏。

房企龙头加紧并购步伐

在西安的房地产市场曾经以天地源、经发、紫薇、高科、高新等为代表的国有房企,和以天朗、荣华、荣禾、海荣,雅荷、宏府等为代表的民有房企,都曾共同支撑起本土开发商的风光岁月。而去年以来,房地产行业多家地产央企兼并重组和资源整合步伐明显加快。中海与中信、保利与中航等央企均加强了地产业务方面的整合,西安的房地产整合、“联姻”更加明显。刚过去的2016年12月,宏府先是与当代置业签署协议,合作开发鹍翔九天项目,双方还在共同拿地等方面达成合作;而后,又牵手海亮在长安区郭杜拿地两宗,合约96亩。碧桂园在西安继收购浐灞锦绣天下项目之后,年末再发力联姻瑞景置业,签约浐灞400亩城市综合体项目,实现在城东的布局。

与此同时,万科在西安继以合作开发模式拿下威龙丈八北路项目(万科翡翠天誉)、西恩DADA、中国铁建国际城(中国铁建万科翡翠国际)、长建地产智慧美镇(万科城润园)、荣华曼蒂时光(万科荣华金域名城)之后,又低调收购陕西宝天房地产开发有限公司80%的股权,以合作模式又下一城——地处高新区的国宾中央区项目。对于万科而言,在西安市场上以合作开发或收购项目形式进行市场扩张已经轻车熟路。

事实上,在西安市场以收购或合作开发形式进行扩张的大牌企业不仅仅是万科,包括融创、碧桂园、云南城投、当代置业等房企2016年在西安市场都选择采用这种方式曲线拿地进行开发,以实现弯道超车。强食弱肉,自然法则。分析人士指出,对于综合竞争实力较强的房企而言,当前正是逆势发展的机会,尤其是大型品牌房企将在楼市低迷期继续“大鱼吃小鱼”,增强自身的规模化优势。

整合“联姻”暗藏博弈

当市场发展到一定程度,绝大多数份额将集中到少数大房企手中,而中小企业所占交易量的百分比会越来越少。有言论称,未来市场60%~80%的份额将集中到前十强企业手中。如今一线城市市场基本饱和,大房企的利润越来越向二、三线城市偏离,分区总部向下移的趋势明显。楼市的“联姻”则在范围“上演”。外来品牌在科研、品牌、管理、创新、资金等方面更有优势,联姻可以使其在极短时间快速布局,而被收购企业则不用承担高额的利率就可以获得资金支持,是一种双赢的模式。但是,如果双方磨合失败,影响了大房企核心发展思路,或是双方盈利目标不能达到,那么可能会选择分开。如若时机成熟,大房企对当地的社会经济等情况有了更多的掌握,羽翼丰满后,分开亦成大势。

外埠开发商在陕的煎熬,首当其冲是拿地艰难,让他们不能迅速接地气,有力没处使。而对于本土企业来说,在合作过程中,可以的向外来企业学习产品研发、发展模式,可以有时间调整自己的战略模式,能够在省会城市更长时间的生存。业内人士指出,一方面,土地市场和地产债的泡沫远大于地产股可能存在的泡沫,从而挤压一些有产业背景的资金转而投资地产股;另一方面,大的房企能够享受较低的资金成本和多元化融资渠道,加上股权可质押,并购重组相较于买地更容易获得金融机构支持。综合上述两方面,高价地的获取者多是中小企业,对销售排名前列的房企来说“买地不如买地产股”,大型房企更倾向于通过兼并重组而非冒险拿地攫取行业资源。

市场冰冻时期,大型房企有更多手段过冬,中小房企却岌岌可危,从天朗牵手融创时的震惊,到宏府合作当代置业时的平淡,此时正是资金雄厚的房企扩张吞并的绝佳时机,房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,并购与“强强联合”将成为“新常态”。

政策调控规范行业聚集发展

随着空前严厉的楼市调控潮在多城落地,房地产市场进一步得到规范。在2016年后一天,继郑州、武汉、济南等城市之后,西安也加入了限购城市之列。12月31日,西安市政府发布《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》。《通知》在提高购房和贷款门槛的同时,还针对土地供应端出台了系列政策。响应中央经济工作会议上,明确的2017年中国楼市发展方向。坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。促进房地产市场平稳健康发展。

随着竞争的加剧,未来房地产行业集中度将进一步提升,从盈利能力和未来发展角度考虑,中小房企将逐渐甩卖一些流动性差的项目,并围绕着金融、医疗、体育等热点方向加快转型。西安房地产市场有望向着更加规范的方向前行。

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