[摘要] 春节过后又到租房旺季。不过结合目前西安的房价、房租水平，所核算出的出租回报率要让房东失望了。
春节过后又到租房旺季。不过结合目前西安的房价、房租水平，所核算出的出租要让房东失望了。
现象
出租率跑输银行理财
去年部分城市房价的飙涨带来一波房产投资热，其中有相当一部分来自于短期炒房行为。其实在住宅市场中，将手中闲置的空房出租，做中长期投资的做法更为普遍。那么从投资角度衡量，目前在西安购房以后再行出租的如何呢？
中国房地产业协会旗下的房价行情平台统计，今年1月西安平均房价为7152元/㎡，而当月住宅租赁均价是22.66元/㎡。以此推算，假设购买一套100 ，出租大约是3.8%。
目前银行一年期存款基准利率为1.5%左右，三年期为2.75%左右。另据融360在2月6日的监测，近期银行理财产品平均为4.19%。从数据上对比，住宅物业的出租回报价值高于三年期定期存款，而低于目前银行理财平均。
从近一年纵向变化看，住宅出租出现“贬值”，而定存和理财则变化不大。去年2月西安的出租是4.5%，当时银行销售的各类理财产品率多在4%左右。在同比下降15.6%之后，目前住宅出租的率已被银行理财超过。
原因
去年西安房价增速超过房租
从历年走势看，西安房租高出现在2009-2010年之间，一度达10%左右，但在2011年限购后就出现下降。2014年率一度跌至3.8%，明显低于当年三年期及以上定期存款和银行理财。
2014年下半年开始房租率一度回升。到2015年，开发商为了去库存纷纷以价换量，西安房价处在滞涨通道中，进而推动住宅出租回升至4.5%左右。
不过去年房地产销量创历史新高，西安住宅均价也重迎涨势并突破7000元/㎡。数据显示，去年西安住宅均价比2015年涨幅约5%，折算到每平方米大约350多元。
房价出现上涨，房租价格的变化则不明显。海汇房产草场坡店店长赵立伟介绍，租赁市场与房产销售有不小差异。开发商调价多是群体行为，而房屋租价存在个案差异。春节后开始进入租房旺季，但需求上扬并不一定意味着房租会涨，“有房东在挂牌时涨几百元，但要价过高可能就租不出去。”
地产策划人士王建红则认为，大量外来人口涌入对租房需求形成助推。但是西安新入住的住宅楼盘，尤其是城改安置房源连年处在高位水平，拉低了全市平均房租水平。
争议
西安住宅在不高
虽然西安住宅的出租降至3.8%，不过与国内其他城市数据对比，该看似还不错。
据前述房价行情平台数据，记者计算了多个城市的新租房情况：北京和上海由于房价高，租房相对较差，分别只有1.4%和1.5%。而相对较高的郑州、成都等二线省会城市，大部分在3%左右。与西安相当的就只剩下房价和房租都比较接近的长沙、沈阳等城市。这是否说明，西安的租房在属于中高水平呢？
业内人士并不这么看。“核算出的率没问题，但数据不能完全反映实际情况。”他告诉记者，北京、上海房价虽高，但住房投资属性也非常强。因为北京、上海存量房较少而租房需求又远远超过西安，所以分割出租、高价租售的现象十分普遍，尤其是一些早几年入手的房产，逐年收获更为可观的租金，这都是西安市场所难以企及的。
王建红表示，近年西安的租房率总体增长缓慢，去年还出现下跌，这的确很难令人满意。如果仅超过银行定期存款利率，势必会挫伤部分投资者的热情，“而且有些地段的住宅每月每平方米租金不到20元。再算上装修、家具和家电投入，出租率不到3.8%的情况肯定不少。”
展望
房产投资价值分化将更明显
在租房滞涨甚至下跌的情况下，先买房后出租是否已不划算？朱郁认为，与其他理财方式相比，住宅出租的大优势就是比较稳定，“很多人热衷住宅投资，并不只为，也是因为不动产能保值增值，尤其是对未来房价上涨的预期。正是因为有这样的预期，才导致住宅市场形成周期性投资热。”
西安经纪人协会会长邵涛认为，结合当前市场形势看，房价上涨很可能形成空间差，投资偏好也可能因此分化。也就是说，拥有地铁、教育资源的好地段的房子更容易出租，更有保证，中长期的投资价值更有优势。
赵立伟提醒，房内配置也决定了终租赁价格，一般装修较新、添置了必备家具、家电的房子，能比同等条件的空房多租几百元。
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