[摘要] 开年之后，西安楼市的风向似乎有点变化，不少楼盘出现了“断货”情况，而且价格也调高了不少，一时间给人以西安出现“房荒”的错觉。而且个别售楼部的营销人员也给意向购房的人士吹风，说3月起按揭首付比例要上调，引发了不少拟购房人士的担忧，出现了某种程度的“恐慌”。事实怎么样呢？
开年之后，西安楼市的风向似乎有点变化，不少楼盘出现了“断货”情况，而且价格也调高了不少，一时间给人以西安出现“房荒”的错觉。而且个别售楼部的营销人员也给意向购房的人士吹风，说3月起按揭首付比例要上调，引发了不少拟购房人士的担忧，出现了某种程度的“恐慌”。事实怎么样呢？
我们先来看看有关数据统计：
首先来看看1月份的供应和成交情况。据统计数据显示，2017年1月份西安市商品房新增供应面积122.04万㎡，环比下滑13.09%，同比上涨29.82%；商品房销售面积180.19万㎡, 环比下滑15.82%，同比上涨12.18%；1月份商品房销售均价8602元/㎡，环比下滑2.22%，同比上涨8.23%。1月份西安商品房市场与2016年12月相比，出现供需双降，价格略微下跌的情况。
2017年1月份西安市商品房新增供应面积大的区域是城南、经开、城西，分别为29.08万㎡、22.04万㎡和20.02万㎡，分别占全市商品房新增供应面积的23.83%、18.06%和16.40%；1月份商品房成交量是高新居首位，成交38.04万㎡，其次是浐灞、城西。成交价格高新居首位，成交均价为10893元/㎡。
截止2017年1月末西安商品房库存为2586.64万㎡，比上月减少16.96万㎡，库存面积连续16个月下降，去化周期为14个月，较2016年初下降10个月。1月受传统春节因素影响，去化速度有所减慢。
2017年1月份西安商品住宅新增供应面积城南居首，其次是经开和城西，分别为22.97万㎡、21.06万㎡和18.46万㎡，占全市商品住宅新增供应量分别为22.56%、20.69%和18.13%；1月份商品住宅成交面积大的区域为浐灞成交31.16万㎡，其次是城西和曲江；除去城内，价格方面高新居首位为9810元/㎡，其次是曲江9607元/㎡。
从1月份的情况看，热点区域浐灞、曲江、高新等，供应、成交情况还算正常，但库存有所增加。那么，2月份近一周的情况又怎么样呢？
从2月13日-19日这一周看，全市商品房成交量约为41.98万㎡，环比上涨66.73%；成交套数为4151套，环比上涨58.74%。普通住宅成交量约为36.51万㎡，环比上涨69.68%；成交套数为3370套，环比上周上涨69.09%。全市各区域成交面积所有区域环比均出现上涨，除城内外，其中城南和经开分别上涨185.33%、135.43%。从全市销售占比来看，曲江占比大，占比25.99%，其次是浐灞，占比16.82%。
成交量出现上涨，成交价格如何？从统计数据看，各区均出现不同程度的下滑。其中浐灞成交均价为7205元/㎡，环比下滑5.01%；高新成交均价为7538元/㎡，环比下滑8.94%；曲江成交均价8733元/㎡，环比下滑2.23%；全市成交均价7442元/㎡，环比下滑2.74%。总体态势是：成交量涨，成交均价下降。
那么，既然库存在加大，成家价格在下滑，又何来房源短缺、价格上涨一说呢？
据西安楼市微信平台抽样调查发现，确实有部分楼盘获得预售许可的房源销售接近尾声，在新批准预售房源推出前，为维持正常销售，适度上调了价格，但后续依然有大量房源供应，当然有个别楼盘整盘处于销售的尾期，因为出现了不愁卖的情况，上调了价格，且幅度不小。总体而言，不是房源短缺，也不是价格全面上涨，而是一种营销手段，一种价格策略。
西安的房源会不会出现紧张的情况？总体上不会，但可能在局部区域会出现结构性短缺，阶段性紧张。怎么理解？就是说在个别板块，后续缺乏新盘出现，在售楼盘房源减少，而来此购房的人士络绎不绝，价格会出现上涨，这是局部供求关系决定的。
总体而言，2017年西安房价快速上涨的因素不明朗，首先，商品房的库存量依旧不小，商品房去化周期在14个月左右，商品住宅的去化周期的在10个月左右。其次，新增开发量巨大。2016年西安市全年共成交183宗地，成交面积561.88万㎡（折合约8428亩），按照平均容积率2.5算，规划建筑面积超过1400万㎡；2017年1月份成交土地22宗，成交面积1156027.51㎡(折合1734.041亩)，规划建筑面积达到2805797.2㎡。仅此两个数字加起来，将新增供应超过1680万㎡，还不算后续拿地的项目。虽不能完全保证所有项目都在年内面市，但库存量加新增供应量至少说明，西安商品房供应在2917年的量不会少，而且会很庞大。
第三，年度指标压力大。鉴于2016年是一个“大年”，加上城市发展的各种利好因素，尤其是买房二胎政策的效应持续显现、落户政策的进一步放宽，西安楼市的本地和外来购买力被逐步激发，给力开发企业更大的预期，不少房企纷纷调高了年度销售指标，2016年西安房企销售10强几乎都调高了年度销售指标，如万科在2017年设定目标是达到160亿（2016年是约126亿），本地房企荣民设定年度目标是35亿等。如何实现指标，仅靠现有在售楼盘调高房价？显然不仅仅如此，还需要新开楼盘来支撑，如万科2017年将有超过7个楼盘在售，龙湖在售楼盘也将超过7个，融创更超过15个楼盘面市。在新增供应量巨大，且有城六区只能“新买住房一套”的限购政策，及银行信贷由积极转为中性的政策变数，西安的房源供应年内断不会出现短缺的情况，房价也很难出现暴涨的情况，至于涨多少，那就看地段、购买力及产品如何了。
预见全年态势，目前所谓的“货源短缺”，调涨价格的情况，是个别的，暂时的，随着房管局在批准预售环节的力度加大，这种情况很快会不复存在。目前和此前快速调高价格且幅度较大的楼盘，或将面临“有价无市”的尴尬局面。通观全年态势，在局部区域，楼盘之间很快就会迎来激烈的拼杀，大戏还在后面。
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