[摘要] 西安的房价过去十年经历怎么样的变化，房价涨的慢的原因、涨得快的因素有哪些？在本微前两次的推文《十年，西安发生了什么？西安楼市发生了什么？》和《西安房价与其说是一夜网红，不如说是已“熬成婆”！》中已经进行了初步的解读。
西安的房价过去十年经历怎么样的变化，房价涨的慢的原因、涨得快的因素有哪些？在本微前两次的推文《十年，西安发生了什么？西安楼市发生了什么？》和《西安房价与其说是一夜网红，不如说是已“熬成婆”！》中已经进行了初步的解读。今天，我们对近五年，即2012-2017年西安房价情况进行梳理解读，结合阅读，对西安房价情况会有更加全面的了解。
西安房地产市场是否适合投资？哪些区域适合投资？哪些板块有投资价值？这是购房置业人士为关注的。从近5年西安全市房价的变化，及各区域和板块的具体情况，可以看出端倪。同时要注意的是，过去5年涨得快的板块，未来是否会持续？
从上图可以看出，进入统计的八大区域中，从区域总体成交价看，2012-2017年这五年里，普通住宅价格涨幅较为明显的，依次是高新区、城内区、城北区、城西区。
高新房价在八城区内高。从2012年的7392元/㎡涨至2017年的10758元/㎡，每平米房价涨3366元，涨幅45.5%。其次为城内区。城西区房价除2016年有小幅下滑外，整体保持平稳上涨趋势，2017年涨幅明显，5年来涨幅达29.3%。相比之下，长安区、西咸新区普通住宅价格整体涨幅较慢。
那么，过去5年哪些区域的哪些板块潜力更大？选择性更强？从区域看，城北、城南、高新更适合投资客选择；从板块看，沣东新城板块、枫叶新都市板块、曲江二期板块、高新新区板块等在全市范围看，涨势明显。
下面，我们看看各区域各板块的具体情况：
城东：5年涨3899元/㎡，老动物园板块涨幅高
从城东区普通住宅近5年成交价格走势图可以发现，老动物园板块普通住宅成交价格涨幅56.2%，每平米高达3899元；康复路板块次之，每平米涨2864元；交大板块每平涨1508元。这些板块都是较为成熟的城区。而浐灞板块每平涨1118元，则显示了新兴板块的强劲势头。在这些涨幅较高的几个区域，投资率明显。
随着城市版图的扩展，重大发展利好的出现，如生态环境、陕西自贸区等，新建城区的城市价值逐步兑现，城东老板块的热力将逐步被新板块替代。未来五年较有潜力的板块有浐灞板块、国际港务区板块、纺织城板块等，更长远地看，国际港务区板块的价值将更明显。
城南：吉祥村板块5年房价涨4895元/㎡
从发展趋势看，在城市配套处在完善起的曲江二期、航天基地板块等，依然存在一定的潜力。但这种潜力，主要推动力在于城市配套和氛围的完善，涨幅将是一个长期的缓慢的过程。
城西：水司板块增值，5年涨5370元/㎡
城西区各板块个性特征明显，鱼化寨板块、桃园南路版块、水司板块房价涨势明显。水司板块涨5370元/㎡，涨幅86.7%属区域内高；桃园南路版块涨4243元/㎡，鱼化寨板块涨4003元/㎡。相比之下，劳动公园板块房价自2016年略有下降，枣园板块上升不明显。
受城市发展空间变化影响，前几年发展不快的板块，目前进入快速发展期，鱼化寨板块、安庆远东板块等房价将在未来的五年时间里，有较大的变化。尤其值得关注的是鱼化寨板块，随着新一批品质楼盘的出现，产品和价格将会有大变化。
城北：大明宫板块领衔，5年涨4435元/㎡
城北区大明宫板块过去五年尤其是2016年以来涨幅为明显，5年每平米房价涨了4435元，涨幅61%。龙首村板块房价每平米涨3304元，未央湖板块涨2196元/㎡，红庙坡板块（大兴新区）同样涨了1808元/㎡。
过去五年，城北整体属于平稳上涨态势，随着市政府北迁及交通、配套的升级，品牌房企纷纷进驻，商品住宅整体价格平稳上涨，但投资周期相对较长。大明宫板块受品牌企业开发的6个楼盘房价上涨过快影响，导致板块均价高于其他。
未来城北板块的红庙坡板块（大兴新区）、大明宫板块北翼等房价将进一步看涨。尤其是大明宫板块北翼，随着一批一线房企的进驻，品质楼盘相继面市，预计价格将进一步走高。
高新：高新路板块5年涨27161元/㎡，涨幅265%
高新区由于房价起点高，近几年基本为平稳上涨。2016-2017年，高新路板块的普通住宅价格突飞猛进，5年每平米价格上涨27161元，涨幅265%，为全市高。西桃园板块每平米涨4217元，南窑头板块涨3746元/㎡，枫叶新都市板块每平米涨2696元/㎡。其他则相对平稳。
高新路板块的价格飞涨，主要的因素有两个：一是沿线新盘渐少，二是出现了4万元左右一平的中大项目，在短时间内拉动了新房价格。这在过去五年的楼市中属于特例。中大项目价格高，不代表其他项目也能买到同等价格，产品差异比较大。不能一概而论。
高新区房价目前位居西安全市前列，未来局部板块和新盘价格将持续走高，发展中的高新兴区板块价格将抬升。但也不排除高房价影响及西咸新区沣东新城、沣西新城发展利好的影响导致购房人群分流，从而影响高新房价。
西咸：沣东新城板块5年涨价173元/㎡
西咸新区过去五年价格变化不大，住宅主要集中在沣东新城三桥-世纪大道板块、沣西新城世纪大道板块、秦汉新城兰池大道板块。从检测的情况看，沣东新城板块5年涨价173元/㎡，相对保持稳定。而长安区韦曲板块涨势同样不明显，从过去五年的情况看，投资率不大。
随着2017年西咸新区交由西安托管，西咸新区的发展态势将发生重大变化，从长远看，西咸新区现有三大板块先发展的地位将进一步巩固，房价将继续坚挺，并逐步发生变化和分化。
总结：通过过去五年的各区域板块住房价格的变化，可以看出：1、通过对过去房价的涨势情况看，城市的市郊，有规划但配套还不完善的地方，潜力大，但也有风险，抓住了机会，受益是明显的。2、城市核心区域核心地段，过去五年利好已经呈现，但未来将不再是“明星”，新兴板块将是主角，在老明星板块，小户型好出手，且风险小，适合投资。3、在新兴板块置业不要太挑剔，希望面面俱到，犹豫不决会错失机会，尤其是刚需置业。
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