[摘要] 2017年3月23日下午14:00，由房天下西安媒体集团主办的“房天下魔方2.0发布会暨城市商业地产发展高峰论坛”在高新绿地假日酒店盛大召开。面临西安目前商业市场较大库存的现状，莱安集团商业管理公司总经理金魁，对于“西安商业市场的供求关系”这一话题，进行了十分精彩的演讲。
2016年，西安房地产市场一片向好，全年成交居历史高位。与之形成鲜明对比的是西安商业地产市场变幻莫测，竞争加剧。面对新商业模式及互联网经济冲击，西安商业运营现状如何？面临怎样的机遇与挑战？有哪些成功经验可以分享？如何打造及运营一个商业项目？如何盘活存量项目？这些问题是所有开发商和普通投资者都想要了解的关键话题。
2017年3月23日下午14:00，由房天下媒体集团（西安）主办，中指研究院协办，隆源国际城·YUE公园全程冠名，《行高见远·智驱未来——房天下魔方2.0发布会暨城市商业地产发展高峰论坛》活动在西安绿地假日酒店（锦业路）2F大会议厅隆重举行。
活动的第四篇章《探讨•立格局》，是现场为热烈的论坛环节。由中指研究院研究总监马文涛主持，西安交通大学房地产研究所所长杨东朗教授、太平戴维斯华西区董事罗元均、莱安集团商业管理公司总经理金魁、CityOn熙地港（西安）购物中心总经理祁勇作为论坛嘉宾，对于西安的商业发展现状和策略进行了研讨。
目前西安的商业市场上，库存量比较大。面对这一困境，莱安集团商业管理公司总经理金魁，对于“西安商业市场的供求关系”这一话题，进行了十分精彩的演讲。
未来的商业地产市场会越来越激烈 量级也越来越高
金总表示，无论在商业地产还是住宅地产，尤其是区域级的中心城市，沈阳、天津、武汉、郑州、西安，都是处于过剩的状态。对西安而言，根据大行业的数据，目前优质商业体量在450万左右。在过去三年，优质商业供应量比较平均，基本在20—30。优质商业的数量是2—3个，2016年是6个。
未来，商业地产市场会越来越激烈，量级也越来越高。2017年近有10—13个项目要开，包括大悦城15938元/平方米[碑林]悦城3套在售、万达城、华润城等，所以未来的供应量可能会越来越激烈。可能会集中于新开发的区域，比如说港务区和西咸新区。总之，对商业地产来说，对未来供应的市场还需持客观的态度。
商业定位：财务模型、竞争对手、消费者都是必须考量的关键因素
金总指出，商业地产的选址和定位十分关键。中国现在正在经历快速发展的时期，大量的城镇化进程，使得周围片区以及消费者产生了翻天覆地的变化，这对于做商业定位提出了更高的难度。紧接着，金总给出了解决方案：
就是财务模型。这个商业是自有资金，是贷款资金，还是用其他的渠道？对资金的需求来说，是要快速回款还是需要长期的回报？这种财务模型是做项目前期非常重要的一个点。第二再做自身竞争对手的研究，如果竞争对手很厉害，那么是否考虑错业经营，共同分割这个商圈。第三是技术环节，比如研究消费者，研究他们的消费能力，对商家进行预招商，对他们的进行预判断，进而支持投资模型，做项目总体定位工作。
商业模式创新 不变的就是要变
金总在提及这点时幽默的说道：“实际上随着电商的发展，商业模式的创新一直都在进行，商业里面说到一句话不变就是要变。”在业态的创新方面，金总表示，影院、超市、电玩城等已经不是主流，而击剑馆、卡丁车等运动类的业态成为新宠。人文性的业态，剧场都已经进到购物中心。进而金总进行了阐发，针对人文类或者是消费者的需求类的主题定位，时效性会长一点。而场景类，譬如澳门的威尼斯人，这一类的主题可能在短时间兴趣度起来了以后，后来的兴趣度会迅速的降低。
对于业态蓬勃发展的创新，金总给出了自己的建议：在做商业选择创新业态时要进行甄别，譬如曲江更适合儿童类、运动类的业态比较好；而高新就更适合刺激类的业态，比如说密室逃脱或是风洞，这是因为曲江的居民数量多而高新年轻人多。所以要进行甄别。
此外，金总建议，价格业态创新的比例控制在20—30%左右。创新类有风险，这类店所带来的客流都是有单一性的，在做创新业态的时候把比例控制在合适的范围，才能有利于项目健康发展。
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